Seit die Handelsimmobilienbranche mit dem wachsenden Druck durch den Online-Handel vor mehr als zehn Jahren erkannt hat, dass sie neben dem Warenverkauf vor allem reale Erlebnisse bieten muss, um die Internet-Konkurrenz zu distanzieren, hat sich viel getan. Die Gastronomie-Konzepte in Einkaufszentren werden je nach Größe und Standort immer ausgefeilter, wie der Shopping Center Report 2025 des EHI Retail Institutes zeigt.
Einkaufen in Deutschland und damit auch die Konzepte des Einzelhandels waren lange Zeit geprägt vom möglichst „niedrigen Preis“. Für den Einzelhandel bedeutete das, möglichst große Mengen bei der Warenbeschaffung zu bündeln, um die Einkaufspreise zu drücken. Die Produktion war entsprechend geprägt von kostensenkenden Standardisierungen und Plattformstrategien mit Produkten, die sich kaum voneinander unterscheiden. Sprich: Von der Produktion über die Warenbeschaffung bis zum Verkauf war alles standardisiert und wirtschaftlich. Und diese Philosophie ist in Teilen immer noch tief im hiesigen Einzelhandel verwurzelt.
Dass der expansive Online-Handel „Billigpreise“ aber oft besser kann als der stationäre Einzelhandel mit seinen teils exorbitant hohen Mieten, hat sich bereits vor mehr als einer Dekade in der Handelsimmobilie-Szene und im stationären Einzelhandel herumgesprochen und einen umfassenden Wandel angestoßen. Zumal mit dem wachsenden Wohlstand nicht mehr die Warenbeschaffung, sondern der Einkaufsbummel beim Besuch der Innenstadt oder des Shopping-Centers im Vordergrund steht, was die Bedeutung der Gastronomie als Nachbar der Einzelhändler wachsen lässt. Dabei sind aber auch hier standardisierte – wenn auch wirtschaftlich effiziente – Konzepte allein noch kein Erfolgskonzept.
In diese Kategorie ordnet Albert M. H. Roelen, Geschäftsführer der City Immobilien Verwaltungs GmbH & Co Betreuungs KG (CIV), aber die seit Jahren in Einkaufszentren weit verbreiteten klassischen Foodcourts in zentraler Lage ein, wie er im EHI Shopping Center Report 2025 darlegt. Sie leiden aus seiner Sicht gerade an ihrer „Flächeneffizienz“ durch dichte Bestuhlung und standardisierte sowie betriebswirtschaftlich effiziente Fast-Food-Angebote. Doch wirtschaftliche Effizienz steht hier im Kontrast zum Erlebnisfaktor für den Konsumenten. Standardisierung ist kein Fundament für Erlebniswelten.
Statt auf das „One-Size-fits all-Konzept“ zu setzten, verfolgt die CIV deshalb etwa in den Shopping Arkaden in Bocholt eine über das gesamte Center verteilte, dezentrale Gastronomie. „Diese durchdachte Dezentralisierung schafft unterschiedliche Atmosphären für verschiedene Zielgruppen und Bedürfnisse“, beschreibt Roelen das Konzept: „Von gemütlichen Lounge-Bereichen über helle, offene Café-Zonen bis hin zu gedämpften Ruhebereichen bietet das Konzept für jeden Geschmack den passenden Rahmen.“ Und vor allem: Massenaufläufe und ein hoher Lärmpegel werden so vermieden.
Erwähnenswert ist in diesem Rahmen das auf junge Familien ausgerichtete Spiele-Café, das neben dem Café-Bereich mit kindersicherer Einrichtung altersgerechte Spielmöglichkeiten und ein Familien-freundliches Speiseangebot bietet. Bei ihren Gastronomiepartnern setzt die CIV grundsätzlich auf ausgewählte lokale und überregionale Konzepte statt auf Fast-Food-Ketten. Wichtig ist laut Roelen, die Besonderheiten der jeweiligen Einkaufszentren in den Vordergrund zu rücken. So wird die Lage der Shopping Arkaden Bocholt am Wasser für zusätzliche Außenbereiche genutzt. Für ihn kommt Qualität vor Quantität zugunsten eines individualisierten Gastronomie-Konzepts. Für die Arkaden zahlt sich das bislang offenbar aus.
Der klassische Foodcourt funktioniert nicht überall
Dass der Foodcourt als Ort für die schnelle Verpflegung zwischen zwei Einkaufs-Etappen längst ausgedient hat und von den Kunden mehr Qualität gefragt ist, bestätigt auch Sascha Pillmann-Behr, Inhaber der JUSA Expansionsberatung, mit Blick auf die wachsende gesellschaftliche Bedeutung der Gastronomie als Begegnungsstätte in Einkaufslagen. Auch wenn er den zentralen Foodcourts konzediert, dass sie im Einkaufszentrum die Frequenz bündeln, ein durchdachtes Flächenmanagement ermöglichen und ideal für ein kompaktes Angebot sind, so schaffen verteilte Gastronomieflächen aus seiner Sicht Präsenz über das gesamte Center, erlauben größere individuelle Flächen und bieten die Chance, sich als Marke zu präsentieren.
„Allerdings steigt dabei der Steuerungsaufwand“, wie Pillmann-Behr zu bedenken gibt und er rät deshalb: „Die Entscheidung für eines der Modelle sollte immer in Anhängigkeit von Lage, Centergröße und Zielgruppe getroffen werden.“ Kurz gesagt: Es kommt immer drauf an. So eröffnet beispielsweise ein Einkaufszentrum in einer zentralen, urbanen Lage mit hoher Passantenfrequenz und guter Verkehrsanbindung der Gastronomie viel mehr Potenzial, indem sie auch Gäste über die klassischen Center-Besucher hinaus anziehen kann.
Und dass Premiumlagen per se hochwertige Konzepte bieten müssen, liegt auf der Hand, genauso wie kleinere oder Center im ländlichen Raum mit den bewährten Klassikern gut fahren können.
Zu bedenken gibt Pillmann-Behr aber auch, dass lokale oder individuelle Konzepte, die für mehr Flair, emotionale Bindung zur Stadt und Erlebnisqualität sorgen, für die Vermieter ein höheres Risiko darstellen können als langjährig erfolgreiche Konzepte: „Die erfolgreichsten Center setzen auf eine durchdachte Mischung – aus meiner Sicht idealerweise mit rund 60% Individualisten und 40% starken Marken aus der Systemgastronomie“, so der Experte. Entscheidend ist, dass die Konzepte harmonieren und zur Positionierung des Centers passen, um für die Zielgruppen relevant zu sein.
Im Umkehrschluss stellt der Standort Shopping-Center durch seine standardisierten Mietverträge, die nicht selten hohen Mieten und sehr hohe Nebenkosten sowie die eingeschränkten Gestaltungsmöglichkeiten für die Gastronomie eine Herausforderung dar. Vor diesem Hintergrund wünscht sich die Branche von den Center-Betreibern eine partnerschaftliche Zusammenarbeit auf Augenhöhe.
Wie vielfältig sich die Gastronomie in Deutschlands Einkaufszentren in der vergangenen Dekade ausgebildet hat, zeigt der Blick auf die vielen, im neuesten Shopping Center Report aufgeführten Fallbeispiele. Der Kaufpark Dresden Nickern setzt beispielsweise auf zwei Marktplätze im Erdgeschoss. Hier bieten liebevoll gestaltete Verkaufsstände die unterschiedlichen Gastronomiekonzepte. Beim Roots in der Dodenhof Shopping Welt (Foto: Dodenhof) in Posthausen bieten auf 1 875 qm sechs Anbieter südländische Küche mit Pizza und Pasta bis hin zu Sushi, Currys und Burger, ergänzt um eine Weinbar mit kalten Getränken, kleinen Spezialitäten und Kaffee. Zudem gibt es einen Wintergarten und eine Außenterrasse.
Ein Konzept mit Zugkraft für die vierte Etage
Um die wenig besuchte vierte Etage des Frankfurter Einkaufszentrums My Zeil zu beleben, haben die Eigentümer des Centers ECE und DWS hier 2019 mit dem maßgeschneiderten Gastronomie- und Unterhaltungskonzept Foodtopia einen frequenzstarken Anziehungspunkt geschaffen, der weit über ein Foodcourt-Konzept hinausgeht. Das Universum aus Bars, Restaurants, Entertainment-Angeboten inklusive einer Astor-Film-Lounge mit Angeboten für den ganzen Tag und einer außergewöhnlichen Atmosphäre bietet laut Report nicht nur für das Center, sondern für die gesamte Frankfurter Innenstadt ein Alleinstellungsmerkmal.
Das mit viel Freizeitangeboten komplett neu positionierte Loop5 auf der grünen Wiese in Weiterstadt will auch mit seinem zentral etablierten Foodcourt Zeichen setzen. Es gibt 14 Anbieter: vom klassischen Burger über hausgemachte Pasta, frische Fischgerichte, asiatische Küche bis hin zu veganen Angeboten wird gemäß der Größe des Centers mit knapp 60 000 qm Verkaufsfläche ein breites Publikum angesprochen. Und das Gastronomie-Angebot soll in der nächsten Zeit noch ausgebaut werden. Auch bei der Neupositionierung der Rathaus Galerie in Essen wurde dem Gastronomie-Bereich der ihm gebührende Platz eingeräumt, indem die Nordseite des Centers geöffnet und mit bodentiefen Fenstern ausgestattet wurde. Der Foodcourt mit dem Namen „Mahlzeit“ empfiehlt sich als gesellschaftlicher Treffpunkt mit Lokalkolorit. Dafür sorgen die Ruhrgebietsarchitektur mit Industrie-Design und farbenfrohen Akzenten, die an Kioske erinnern – kurz „Büdchen“ genannt. Es gibt einen Bereich für Kinder und einen Business-Bereich für Erwachsene.
Jenseits der Einkaufszentren spielt die Gastronomie – neben einigen Einzelhändlern wie Edeka, Aldi und Budnikovski – in der 15 000 qm großen Rindermarkthalle im Hamburger Stadtteil St. Pauli die zentrale Rolle. Auf 4 000 qm bildet die Markthalle mit individuellen Ladenkonzepten und gastronomischen Angeboten den Mittelpunkt. So setzt die Brotmanufaktur „Brot und Stulle“ auf Regionalität und Ursprünglichkeit beim Brotbacken. „Erstklassige Fleischwaren, köstliches Kaffeesortiment, frischer Fisch, erlesene Weine, Craftbeer, regionale Spezialitäten, exotische Gaumenträume, ein vielfältiges Bio-Sortiment“, machen laut Shopping Center Report das Flair der Rindermarkthalle aus.
Wie sehr die Gastronomie zum Begleiter des Einkaufens geworden ist, zeigt auch der Blick auf die Fachmarktzentren, die vornehmlich für die Deckung des täglichen Bedarfs gedacht sind und früher nicht viel mehr als Bratwurst und Pommes boten. Beispiele sind der von der CEV Handelsimmobilien gemanagte Plärrermarkt in Nürnberg mit seiner Mischung aus internationaler Küche wie Döner, Burger, arabische Gerichte aber auch Würstchen und Pommes frites. Oder der Saalepark im thüringischen Saalfelden, der auch noch Sushi und sonstige asiatische Gerichte bietet, Pizza und Pasta, Kaffee, Kuchen und Eis.
Im Fachmarktzentrum Warnow Park in Rostock mit 25 000 qm Mietfläche finden sich im Foodcourt regionale Anbieter und bekannte Namen aus der Systemgastronomie wie Burger King und Asia Wok. Eine originelle Idee mit Zugkraft und positiv für die Kundenbindung ist das Frühstücksangebot der Marktküche und der Bäckerei Junge. Im Fachmarktzentrum Neiße Park in Görlitz schließt sich der Foodcourt mit Kinderspielecke sowie kostenlosem W-LAN und Lademöglichkeiten für Smartphones gleich an den Kassenbereich des Marktkauf-SB-Warenhauses an. Neben Bäckerei/Konditorei und Fleischerei-Imbiss gibt es türkische und asiatische Spezialitäten. Eine Besonderheit ist das Abo-Essen für Senioren und beim regionalen Fleischer gibt es ein asiatisches Buffet.
