Die Belebungstendenzen aus dem ersten Quartal 2025 haben sich auf dem Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im zweiten Quartal verfestigt. In diesem Umfeld sind die Logistikspitzenmieten auf den meisten Märkten konstant geblieben. Bei ihren Prognosen für das Vermietungsvolumen im Jahr 2025 tun sich die Immobilienberater angesichts des unsicheren Umfelds aber nicht leicht.
In seiner Halbjahresbilanz kommt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) GmbH, zu dem Ergebnis, dass der deutsche Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien gemessen am Vorjahreszeitraum zuletzt wieder aktiver war, was sich nicht nur im Flächenumsatz, sondern auch in einer höheren Anzahl von Flächengesuchen und Anfragen nach Flächen widerspiegelt habe. So lag der Flächenumsatz laut Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE in Deutschland, in den ersten sechs Monaten leicht über dem Niveau der vergangenen beiden Jahre. Allerdings muss er auch einräumen, dass das Niveau, das in den Jahren zuvor üblich war, nicht erreicht wurde.
Mit Blick auf das hierzulande immer noch schwierige wirtschaftliche Umfeld stellt Raabe aber zufrieden fest, dass die positive Grundstimmung und Zuversicht der Unternehmen inzwischen spürbar zunehmen und dass auch wieder mehr großflächige Vertragsabschlüsse registriert werden. Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland, führt das positive Ergebnis vor allem auf die spürbar höhere Dynamik im zweiten Quartal zurück. Rund 56% des Flächenumsatzes wurde im zweiten Quartal erzielt.
Da gleichzeitig die Zahl der Mietvertragsabschlüsse mit 256 im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahr mit 257 gleichgeblieben ist, schlussfolgert Sauer daraus, dass wieder mehr großflächige Anmietungen erfolgt sind. Die Durchschnittsgröße pro Abschluss ist demnach auf rund 4 900 qm gestiegen. Ein Wermutstropfen für die Branche: die Nachfrage und die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmer sind auch im zweiten Quartal immer noch eher gedämpft.
Insgesamt ermittelten die Immobilienberater für das erste Halbjahr ein Flächenvolumen in der Bandbreite von 2,52 Mrd. Euro (CBRE) über 2,7 Mrd. Euro (BNPPRE) bis hin zu 2,9 Mrd. Euro (Colliers). Damit lagen die Vermietungsvolumina – je nach Berechnung – in der Bandbreite von +3,1% bis +15% über dem Vorjahresniveau. Der größte Abschluss entfiel auf die Anmietung einer 65 000 qm großen Logistikfläche in Kremmen im Landkreis Oberhavel in Brandenburg durch den Discounter Netto. Auf Eigennutzer entfiel ein Anteil von 27% des Flächenumsatzes. Die fünf größten Abschlüsse des ersten Halbjahres 2025 entfielen zudem alle auf Neubauten.
Hohe Umsätze in den Top-Logistikmärkten
Für die deutschen Top-Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München ermittelte BNPPRE einen Flächenumsatz von insgesamt 1,1 Mio. qm. Das war gegenüber dem – allerdings schwachen – Vorjahreshalbjahr ein Plus von 26%. Allerdings war das Flächenwachstum nicht gleichmäßig über alle Regionen verteilt. Mit 251 000 qm (+29%) führte Frankfurt am Main die Rangliste an, vor Hamburg mit 220 000 qm (+68%) und Berlin mit 210 000 qm (+39%). Große Verträge bescherten Düsseldorf mit 166 000 qm (+80%) ein Rekordergebnis. Mit 87 000 qm (-1%) erreichte Leipzig knapp das Vorjahresniveau, während Köln auf Grund eines hohen Vorjahresresultats mit 85 000 qm einen Rückgang von -42% verzeichnete. München wuchs um 15%, allerdings auf einem niedrigen Niveau und das Ruhrgebiet legte um 5% auf 201 000 qm zu.
Große regionale Unterschiede registrierte CBRE auch bei seiner Leerstands-Analyse. Demnach stieg die Leerstandsrate in den Regionen Halle/Leipzig innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 3 Prozentpunkte auf 9,5% und in Magdeburg um 8,4 Prozentpunkte auf 8,9%, während sie in Berlin trotz eines leichten Rückgangs um 0,9 Prozentpunkte mit 8,5% auf einem recht hohen Niveau bleibt. Deutlich geringer ist die Leerstandsquote dagegen in Hamburg mit stabil 0%, in München mit 0,9% und in Frankfurt am Main mit 1,8%. Für die Regionen Karlsruhe, Niederbayern, Nürnberg, Saarbrücken und Stuttgart ermittelte CBRE am Big-Box-Markt sogar Vollvermietung.
Bei der Frage, welche im ersten Halbjahr die aktivste Nachfragebranche war, sind sich die Immobilienberater nicht ganz einig. So sieht CBRE Transport- und Logistikunternehmen mit 36% (+5%) an der Spitze, vor Handelsunternehmen (inkl. Onlinehändler) mit 29% (-3 Prozentpunkte) und Produktionsunternehmen mit 28% (-5 Prozentpunkte). Aus Sicht von Koepke ist der Anstieg bei Logistikunternehmen insofern erstaunlich, als sie konjunkturbedingt unausgelastete Flächen haben, den „grauen Leerstand“. Positiv bewertet er dagegen, dass nun wieder „mehr Handels- und Produktionsunternehmen ihre Logistik outsourcen, um Kosten und eigenes Personal einzusparen“.
BNPPRE sieht dagegen Logistikdienstleister mit einem Anteil von knapp 43% nach großflächigen Abschlüssen sogar noch deutlicher an der Spitze. Produzierende Unternehmen sieht der Berater mit 29% auf Platz zwei und Handelsunternehmen mit 21% auf Platz 3. Auch Colliers sieht die Logistikdienstleister mit 40% als stärkste Gruppe, aber Handelsunternehmen mit 26% auf Platz zwei und produzierende Unternehmen mit 19% auf dem dritten Platz.
Bei den Spitzenmieten registriert BNPPRE im zweiten Quartal eine weitgehende Stabilisierung und im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Anstieg lediglich um 1%. Nur im Ruhrgebiet lag das Plus bei 4%. Dagegen haben sich die bundesweiten Durchschnittsmieten im Jahresvergleich um 4% erhöht, stabilisierten sich aber im zweiten Quartal. CBRE ermittelte dagegen für die Top-5-Märkte bei den durchschnittlichen Spitzenmieten ein Plus von 2,9% auf 8,96 Euro pro qm.
Langsam wieder steigende Flächennachfrage erwartet
Der Immobilienberater JLL, der insgesamt 20 Märkte unter die Lupe genommen hat, ermittelte seit Jahresbeginn nur auf zwei Märkten steigende Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5 000 qm und das auch nur im niedrigen einstelligen Bereich. Dabei handelt es sich um die beiden hessischen Märkte Frankfurt/Main und Kassel/Bad Hersfeld. Hier stiegen die Mieten um je 3% auf bis zu 8,20 Euro je qm bzw. bis zu 6,10 Euro je qm. Nach den Worten von Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency bei JLL Germany, ist der Industrie- und Logistikmarkt in Frankfurt auf Grund seiner strategisch günstigen Lage und des großen Einzugsgebiets gefragt, weshalb Flächen inzwischen knapp sind. Anders als im ersten Quartal wurden aber auch keine sinkenden Spitzenmieten registriert.
Laut Schekahn hat sich die Stimmung auf dem Markt zwar minimal verbessert, wie stark sich das positive Sentiment aber auf die Anmietungen niederschlägt, wird sich aus ihrer Sicht auf Grund der Unsicherheiten erst im Laufe des Jahres zeigen. Auch Rainer Koepke hält angesichts der weiterhin herausfordernden Zeiten für die deutsche Wirtschaft und der Unsicherheiten eine Prognose für sehr schwierig: „Ein Überschreiten der Fünf-Millionen-Quadratmeter-Flächenumsatzmarke ist aber zu erwarten und damit ein Niveau in Höhe der beiden Vorjahre“, ist er sich sicher.
Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNPPRE, geht davon aus, dass die Nachfrage vor allem von Seiten des Handels und der Industrie langsam wieder zulegt, sodass für ihn ein Ergebnis über dem schwachen Vorjahr von 5,3 Mio. qm sehr wahrscheinlich ist. „Sollte die Dynamik im großflächigen Segment noch zunehmen, könnte auch die 6-Mio.-qm-Marke wieder im Zielkorridor liegen“, legt er die Latte etwas höher.
