Das Interview

Sierra sieht für sich noch großes Potenzial im deutschen Markt

Im Gespräch mit dem Handelsimmobilien Report spricht Christine Hager, Director Property Management und Mitglied im Führungskräfteteam bei Sierra, über die Pläne in Deutschland, das Potenzial, das Sierra noch auf dem hiesigen Markt für sich sieht, welche Ziele verfolgt werden und wie sich der Immobilienmarkt verändert hat.

Handelsimmobilien Report:Frau Hager, was reizt Sie an der neuen Aufgabe als Director Property Management und Mitglied im Führungskräfteteam bei Sierra?

Christine Hager: Mein Ziel ist es natürlich, als Direktorin Property Management das Wachstum des Dienstleistungsgeschäfts von Sierra auf dem deutschen Markt auszubauen und bestehende Partnerschaften auszuweiten. Diese Aufgabe habe ich aus Überzeugung angenommen, weil Sierra ein sehr erfahrener, international erfolgreich tätiger Investor und Property Manager mit hervorragender Reputation ist, mit dem ich mich voll identifizieren kann. Von daher bin ich felsenfest überzeugt, dass wir unser Portfolio noch weiter ausbauen können.

Unser Unternehmen zählt auf dem Drittdienstleistungsmarkt in Deutschland zu einem der wenigen international tätigen Anbieter, die den gesamten Lebenszyklus der Immobilie begleiten und Dienstleistungen vom Ankauf bis zum Verkauf unter einem Dach anbieten. Das bedeutet vom Konzept bis zur Realisierung, von der Revitalisierung über die Neupositionierung, von der Umnutzung bis zum Rückbau oder der Projektentwicklung. Als neues Tätigkeitsfeld bieten wir auch die Planung und Umsetzung von individuellen, standortadäquaten Markthallenkonzepten und auch deren Betrieb gemeinsam mit unseren Kooperationspartnern an.

Intern bin ich als Mitglied des Sierra Führungskräfteteams in Portugal somit an der richtigen Schnittstelle, denn es geht darum, Sierras globale Unternehmensstrategie auch für den deutschen Markt umzusetzen. Dazu gehört, dass wir als internationaler Player mit einem reichen Erfahrungsschatz, besten Referenzen und viel lokaler Expertise wahrgenommen werden.

HIR:Welches Potenzial eröffnet der deutsche Markt Sierra derzeit im Besonderen?

Hager: Angesichts der Urbanisierung, der grundsätzlichen Resilienz des Einzelhandels und stabilen Rahmenbedingungen interessieren Investoren sich auch weiterhin für Shopping-Destinationen, ebenso für Objekte mit gemischter Nutzung. Dies aber nur dann, wenn sie wissen, dass durch aktives Management das Asset wertsteigernd betrieben und so sein Potenzial gehoben werden kann, denn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd.

Die Zeit der Selbstläufer ist in jedem Fall vorbei. Professionelle, auf die unterschiedlichen Assetklassen spezialisierte Dienstleistungen im Asset-, Center- und Property Management sind Trumpf. Dies gelingt nur mit langjähriger, internationaler Erfahrung in der Verwaltung und dem Betrieb von Handelsimmobilien, zudem ist eine hohe Vermietungskompetenz erforderlich, um dem Blumenstrauß an Herausforderungen, vermieter- wie mieterseits, gerecht zu werden. Sierra sieht großes Potenzial im deutschen Markt und für uns große Chancen, unser betreutes Portfolio auszubauen.

HIR:Welche Ziele haben Sie sich gesetzt? Werden Sie neue Akzente setzen?

Wichtig ist mir, den Blick in die Zukunft zu richten, denn unsere Gesellschaft und mit ihr die Immobilienwirtschaft befinden sich in einem großen Transformationsprozess. Es geht heute mehr denn je darum, zukunftssichere Lebensräume zu gestalten und Branchentrends zu antizipieren. Das geht weit über den Einzelhandel hinaus. Als international aufgestelltes Unternehmen, das wertsteigernde Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg bietet, machen wir bei Sierra die Portfolios von Investoren und Eigentümern zukunftssicher und resilient. Unsere Lösungen bieten gemeinsame Werte für Unternehmen, Umwelt und Gesellschaft.

Durch mein langjähriges Engagement als Vorstandsvorsitzende des German Council of Shopping Places, als Boardmitglied des European Council of Shopping Places und auch Vorstandsmitglied des ICG, Institut of Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft, setze ich seit Jahren Akzente und engagiere mich für unsere Branche weit über das Normalmaß hinaus. Es ist mir eine Herzensangelegenheit, unsere Themen an den richtigen Stellen zu platzieren und damit für alle „greifbar“ zu machen.

Hierbei spielen auch verbandsübergreifende Kooperationen eine wichtige Rolle, um an den entscheidenden Stellen in Berlin – oder auch auf europäischer Ebene – Gehör zu finden. Hin zu mehr Transparenz in der Branche, zur De-Regulierung, zur notwendigen Digitalisierung (auch der Behörden) oder einfach nur Lockerung der Öffnungszeiten. Das alles ist entscheidend, damit wir auch morgen noch lebendige Innenstädte und Einkaufsdestinationen haben.

HIR:Den ersten Schritt auf den deutschen Markt hat Sierra mit Shopping-Centern wie dem Alexa gemacht. Wie stellt sich das Tätigkeitfeld heute dar?

Hager: Wir bei Sierra betrachten eine große Anzahl an Immobilientypen und beschränken uns nicht auf eine einzelne Assetklasse. Wir verstehen uns als einer der großen internationalen Immobilien-Dienstleister, der innovative zukunftsfähige Lösungen für Immobilien, Räume und Städte schafft. Dazu gehört die Fähigkeit, die Dinge aus verschiedenen Perspektiven zu betrachten. Genau das bringe ich bei Sierra ein. Denn ich kenne aus meinen vorherigen Positionen viele Sichtweisen, sei es die eines externen Beraters, oder des Eigentümers und Eigentümervertreters oder auch die des Dienstleisters.

Selbstverständlich bringe ich für meine Tätigkeit bei Sierra meine langjährige Erfahrung in der Betreuung von hybriden Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Fachmärkten aber auch Geschäftshäusern ein. Das passt sehr gut, denn Sierra baut sein Investment-Management-Geschäft aus und verwaltet in Partnerschaft mit führenden internationalen und privaten Investoren mehr als 15 Investmentvehikel in Europa. In Deutschland haben wir 2021 mit dem Sierra German Food Retail Income Fund I einen Lebensmitteleinzelhandels-Fonds aufgelegt, der mittlerweile zwölf Supermärkte umfasst. Er wurde bei führenden institutionellen Blue-Chip-Investoren aus der DACH-Region platziert. Im Fokus des Fonds sind vor allem Discounter und Supermärkte, abgerundet durch SB-Warenhäuser. Bevorzugt sind stabile Stand-Alone-Immobilien, die durch langfristige Mietverträge mit anerkannten und hochqualitativen Betreibern gekennzeichnet sind.

HIR:Der Immobilienmarkt hat sich seit der Zinswende im Jahr 2022 stark verändert. Wie spüren Sie das in Ihrem Geschäft?

Hager: Investmententscheidungen werden auch bei Handelsimmobilien derzeit vorsichtiger und selektiver getroffen. Wir glauben aber, dass das Interesse an Immobilieninvestments hoch bleibt. Die Zeit nach der Pandemie hat die Investitionen gestärkt. Das heißt, dass die Nachfrage nach Immobilienprodukten und Immobilien-dienstleistungen ebenfalls andauert.

Was angesichts volatiler Bedingungen wichtiger wird, sind die stabile Performance der Assets, ihre Qualität, der Standort und ihr Mieter- bzw. Nutzungsmix. Denn nur, wenn diese Faktoren sehr gut bewertet werden, lassen sich nachhaltige Wertsteigerungen erzielen und ein Investment lohnenswert erscheinen. Aus diesem Grunde halten Investoren Ausschau nach Assets, die sich in Bezug auf ihre Resilienz und ihre soziale Verantwortung abheben. Immobilien, das ist uns bewusst, haben einen erheblichen Einfluss auf die Umwelt. Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung sind Schlüsselkriterien, wenn es darum geht, die Rentabilität und die Viabilität der Investition zu sichern.

HIR:Wie entwickelt sich bei Sierra Deutschland das Vermietungsgeschäft und das Dienstleistungsgeschäft für Dritte?

Hager: Wir haben das Jahr 2022 im Bereich der Vermietung mit fast 100 Mietverträgen sehr erfolgreich abgeschlossen. Das beweist, dass der Handel in unsere Managementqualitäten vertraut und auch unser Portfolio gut bewertet. In Deutschland managen wir derzeit sieben Einzelhandelsstandorte für Dritte: das Alexa in Berlin, das Mercado Altona, das Quarree Wandsbek und das Geschäftshaus Ottensen in Hamburg, die Münster Arkaden, die Mercaden Böblingen und die Europa-Galerie Saarbrücken. Im täglichen Geschäft im Rahmen des Managements konzentrieren wir uns darauf, qualitativ hochwertige, nachhaltige und innovative Assets zu schaffen, die klar positioniert sind und einzigartige Kundenerlebnisse bieten.

Ein anderer Fokus liegt auf der Neupositionierung und Umnutzung von Objekten. Viele Standorte entsprechen hinsichtlich Größe, Ausrichtung und Mietermix nicht mehr den heutigen Anforderungen, um auch in Zukunft wirtschaftlich erfolgreich sein zu können. Hier geht es um eine sinnvolle Umnutzung der Standorte und der Immobilien. Eine Mixed-Use-Nutzung ist vielerorts Teil der strategischen Überlegungen bei der Neupositionierung und kombiniert Gewerbe-, Büro-, Wohn- und Freizeitflächen. Dieser Trend ist unaufhaltbar und nahezu „state-of the-art“.

HIR:Würden Sie einen vorsichtigen Blick auf die Entwicklung des deutschen Handelsimmobilien-Markts 2023 werfen? Stichworte: Preisfindung, Transaktionsvolumina und Entwicklung der verschiedenen Segmente.

Hager: Schwankungen in der Immobilienwirtschaft sind nichts Ungewöhnliches, denn gerade sie ist durch Zyklen gekennzeichnet. Das hat es schon immer gegeben und wird sich auch zukünftig nicht ändern. Generell gilt: die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments in Deutschland sind im internationalen Vergleich sehr gut. Und insbesondere Deutschland gilt bei vielen Investoren als sicherer Hafen. Auch das beflügelt den Markt und verleiht ihm neue Dynamik. Experten glauben, dass sich die Märkte auf mittlere Sicht beruhigen werden und verzeichnen erste positive Anzeichen. Die Frage ist nicht, ob man einsteigt, sondern wann! Und auch dafür benötigt man Experten wie Sonae Sierra an seiner Seite, gerade im Handelsimmobiliensegment.