Investmentmarkt Europa

Shopping-Center in Frankreich noch gefragt

Verkaufsobjekt Westfield Carré Sénart. Foto: URW

Nach einem Jahr 2021, das von den Restriktionen der Pandemie-Bekämpfung und dem wachsenden Online-Handel geprägt war, profitierte der europäische Investmentmarkt für Handelsimmobilien im ersten Quartal 2022 von der Belebung der Marktaktivitäten. Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges und der Zinswende im weiteren Jahresverlauf sind aber noch nicht eingepreist.

Deutliche Spuren haben die geopolitischen Probleme und der starke Anstieg der Inflation auf über 8% in der Euro-Zone aber erwartungsgemäß bereits beim Verbrauchervertrauen hinterlassen. So ist der Saldowert des Verbrauchervertrauens in der Europäischen Union laut Statista im Mai auf -22,2 Punkte abgesackt und in der Eurozone auf -21,1 Punkte.

Besonders schlecht ist die Stimmung dabei in Griechenland mit -51,3 Punkten und in Zypern mit 35,4 Punkten. In den von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) für den Bericht über den europäischen Investmentmarkt für Retail Assets betrachteten Ländern ist die Stimmung vor allem in Spanien und in den Niederlanden mit je -22,6 Punkten und in Italien mit -22 Punkten besonders stark eingetrübt. Besser ist das Verbrauchervertrauen in Finnland mit -10,6 Punkten, in Schweden mit -13,5 Punkten und in Polen mit -15,8 Punkten. Deutschland und Frankreich liegen mit -18,3 bzw. -18,7 Punkten im Mittelfeld.

Dass in diesem Umfeld der europäische Investmentmarkt für Handelsimmobilien dennoch recht gut in das Jahr 2022 gestartet ist, liegt daran, dass der größte Teil des ersten Quartals noch nicht von den Folgen des Ukraine-Krieges – der Überfall Russlands erfolgte am 24. Februar – geprägt war. Bis zu diesem Zeitpunkt herrschte bei vielen Marktakteuren noch die Hoffnung, dass die hohe Impfquote in den meisten Ländern Europas umfangreiche Lockerungen erlaubt, sodass von einer nachhaltigen Marktbelebung auszugehen war.

Gemäß European Retail Market Overview von BNP Paribas Real Estate für das erste Quartal sind denn auch die meisten untersuchten Länder gut in das Jahr 2022 gestartet. Dabei verlief die Entwicklung auf den Märkten ähnlich wie in den vergangenen drei Jahren einschließlich des Vor-Corona-Jahres 2019. In diesem Umfeld blieb Deutschland mit einem Anteil von 23% am europäischen Transaktionsvolumen der Haupttreiber, dicht gefolgt von Großbritannien mit 22%.

Bei seiner Betrachtung bezieht sich der Immobilienberater auf das rollierende Jahr 2021/22, das vom zweiten Quartal 2021 bis einschließlich des ersten Quartals 2022 reicht. In diesem Zeitraum erhöhte sich das europäische Transaktionsvolumen für Retail Assets um 19% auf 40,8 Mrd. Euro. Im Kalenderjahr 2021 war das Volumen demnach um 7% auf 37,4 Mrd. Euro gesunken. Im ersten Quartal 2022 summierte sich das Volumen in den größten Ländern auf 7,2 Mrd. Euro.

Neuer historischer Rekord in Frankreich

Vor allem in Frankreich war das erste Quartal laut BNPPRE von einer starken Wiederbelebung des Retail-Investmentmarkts geprägt. Insgesamt wurden zu Jahresbeginn 1,3 Mrd. Euro investiert. Das war nicht nur deutlich mehr als im ersten Quartal 2020, sondern ein neuer historischer Rekord, da der französische Markt zu Jahresbeginn einige große Transaktionen verzeichnete. Dazu gehörte der anteilige Verkauf von 45% am Shopping-Center Westfield Carré Sénart in Lieusaint für 450 Mio. Euro durch Unibail-Rodamco-Westfield an Societé Generale Assurance und BNP Paribas Cardif. Die Rendite lag bei 4,2%.

Und für 180 Mio. Euro verkaufte der Entwickler Altarea ein Shopping-Center in Paris an Crédit Agricole Assurance. Des Weiteren verkaufte die Groupe Arcange für 113 Mio. Euro ein Highstreet-Objekt in Paris an die Crédit Suisse AM, Rebblue und CF Invest.

In Italien gehört die Übernahme des gemischten RCI-Portfolios mit einem beträchtlichen Handelsimmobilienanteil durch den US-Investor Blackstone mit einem Volumen von 1,1 Mrd. Euro zu den größten Transaktionen. Das Portfolio, das vom italienischen Privatunternehmen Reale Compagnia Italiana (RCI) auf den Markt gebracht wurde, besteht aus zahlreichen Objekten, die sich in den Stadtzentren von Mailand und Turin befinden, darunter auch das historische Café Bar Magenta und das Caffè Cova in der Via Montenapoleone in Mailand sowie die Galleria Subalpina in Turin. Damit wurde der größte Verkauf von 68 Objekten für 842 Mio. Euro im Jahr 2021 durch Enpam an Apollo Global Management übertroffen.

Auch der polnische Markt profitierte von einigen großen Transaktionen vor allem im Shopping-Center-Bereich, der hier unter den Asset-Klassen die maßgebliche Rolle spielt. BNPPRE beziffert das Transaktionsvolumen mit 0,7 Mrd. Euro. Das ist im Vergleich mit den großen Ländern zwar bescheiden, doch ist das der höchste Wert der vergangenen drei Jahre. Nur 2018 lag das Volumen deutlich höher. Zu den großen Transaktionen gehörte der anteilige Verkauf von 50% des M1-Portfolios durch EPP European Property Partners für 340 Mio. Euro an Pimco. Deutlich schwächer war der Jahresstart 2022 dagegen in Spanien mit 0,3 Mrd. Euro, in Finnland und Schweden mit jeweils 0,4 Mrd. Euro und in den Niederlanden mit 0,1 Mrd. Euro.

An der Spitzen bleibt auch im ersten Quartal Deutschland mit einem Transaktionsvolumen, das BNPPRE mit 2,1 Mrd. Euro beziffert, vor dem britischen Markt mit 1,7 Mrd. Euro. Beide Märkte zeichnen sich dadurch aus, dass die Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Schwerpunkt „Deckung des täglichen Bedarfs“ (Retail Warehousing) mit 66% (Deutschland) und 65% (Großbritannien) den Schwerpunkt bilden. Diese Anlage-Klasse gilt als großer Gewinner der Pandemie, da der Lebensmittelhandel überall von Zwangsschließungen ausgenommen war.

In Großbritannien, wo der Online-Anteil am Einzelhandelsumsatz im ersten Quartal 2021, mitten in der Pandemie, auf 36% nach oben schnellte, sind Objekte aus dem Segment Retail Warehousing schon seit 2018 die bevorzugte Anlage-Klasse. Geschäftshäuser und Shopping-Center spielen inzwischen eine geringe Rolle, was bei Shopping-Centern daran abzulesen ist, dass die Renditen hier inzwischen einen Durchschnittswert von 7,5% erreicht haben, der höchste Wert in Europa.

Auch in Deutschland waren Fachmärkte und Fachmarktzentren in den vergangenen drei Jahren die dominierende Anlage-Klasse, doch spielten 2018 und 2019 auch innerstädtische Geschäftshäuser eine Rolle. Dagegen ist das Interesse an Einkaufszentren schon länger gesunken, was an der Spitzenrendite von 4,7% abzulesen ist.

Fachmarktprodukte in Deutschland und Großbritannien vorn

In Frankreich präsentiert sich dagegen noch ein ganz anderes Bild. Zwar bildeten im ersten Quartal 2022 auch hier die Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem Anteil von 40% die stärkste Anlage-Klasse, doch liegen Geschäftshäuser mit 30% und Shopping-Center mit 31% nicht weit entfernt. Und der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass Shopping-Center von 2018 bis einschließlich 2021 die vorherrschende Anlage-Klasse war, hinter der „Retail Warehousing“ und Geschäftshäuser zurückblieben.

Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass die Spitzenrenditen für Einkaufszentren in Frankreich mit 4,2% im europäischen Vergleich den niedrigsten Wert aufweisen. Die Anlage-Klasse ist demnach nicht überall abgeschrieben. Das zeigt auch der Blick auf Italien, Spanien und Polen, auch wenn die Spitzenrenditen hier inzwischen einen höheren Wert erreichen als in Frankreich.

In Italien wurde im ersten Quartal 2020 das meiste Geld in Geschäftshäuser investiert, die damit einen Anteil von 70% erreichten. Retail Warehousing (18%) und Shopping-Center (12%) spielten eine untergeordnete Rolle. Im Vorjahreszeitraum erreichten allerdings Fachmarktprodukte mit einem Anteil von 76% das größte Gewicht. Aufschlussreicher ist der Blick auf die früheren Jahre. Denn im Zeitraum von 2018 bis 2020 spielten Geschäftshäuser, aber auch Shopping-Center, die maßgebliche Rolle.

Mit durchschnittlichen Spitzenrenditen von 3,4% für Geschäftshäuser in Mailand und 3,7% in Rom und einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 6,0% bei Shopping-Centern bewegt sich das Land europaweit im Mittelfeld. Bei den eher geringen Investitionsvolumina in Italien fallen einzelne größere Transaktionen stärker ins Gewicht, was zu größeren Verschiebungen führt.

Sehr uneinheitlich ist auch das Bild im spanischen Investmentmarkt. Mit 50% dominierten zu Jahresbeginn auch hier zwar Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem Anteil von 50%, nach 67% im ersten Quartal 2021, doch waren zwischen 2018 und 2020 Shopping-Center die gefragteste Anlage-Klasse. Die Spitzenrenditen liegen bei 5,5%. In den Jahren 2021 und 2022 schrumpfte ihr Anteil allerdings auf magere 11 bzw. 17%. Geschäftshäuser sind in Spanien dagegen offenbar weniger gefragt.

Eindeutig ist die Lage in Polen, wo Shopping-Center mit einem Anteil von 65% klar die dominierende Rolle spielen, nach 72% im ersten Quartal 2021. Daneben wurde noch in Retail Warehousing (35%) investiert. Geschäftshäuser spielen eine untergeordnete Rolle, da es in Zeiten der Staatsplanwirtschaft keine privaten Handelsunternehmen gab und die Entwicklung des Einzelhandels nach dem Fall des Eiserner Vorhangs über Einkaufszentren vorangetrieben wurde.

Im europäischen Durchschnitt bleiben auf Grund des großen Gewichts von Deutschland und Großbritannien Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 56% im ersten Quartal 2022 aber die dominierende Anlageklasse, nach 54% im Vorjahresquartal. Shopping-Center kamen auf 20% und Geschäftshäuser auf 24%. Ob das Interesse mit den Lockerungen nach der Pandemie wieder wächst, muss sich zeigen.

Grundsätzlich gibt BNPPRE mit Blick die begrenzte Zahl von Transaktionen seit Jahresanfang und die geringe Zahl von Premium-Objekten, die verkauft wurden, zu bedenken, dass es auf dieser Basis kaum möglich ist, von den Veränderungen des Marktes ein klares Bild zu zeichnen. Doch erwartet der Immobilienberater in den nächsten Monaten eine Stabilisierung der Spitzenrenditen oder sogar eine Erhöhung. Die Folgen des Ukraine-Krieges für Inflation und Zinsen zeigen inzwischen auch deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt.