rv DÜSSELDORF: Die Sorge während der Pandemie war groß, dass viele Konsumenten durch die Zwangsschließungen in die Online-Shops getrieben und viele womöglich nicht mehr in die deutschen Einkaufsstraßen zurückkehren würden. Die Frequenzmessungen haben inzwischen gezeigt, dass die Rückkehr in die realen Geschäfte für viele außer Frage steht. Wie sich die Frequenz in den 500 deutschen Shopping-Centern und Fachmarktzentren entwickelt hat, untersuchte die Gesellschaft für Markt und Absatzforschung GMA in ihrem Report „Auf dem Weg zur gläsernen Handelsimmobilie – Der Location Performance Indicator (LPI)“.
Dabei zeigt der Blick ins „Hier und jetzt sowie in die Zukunft“, dass nach einer in den Wintermonaten 2022/2023 noch schwächelnden Frequenz über alle untersuchten Standorttypen hinweg, Anfang 2023 ein „Frühlingserwachen“ mit einem „anhaltend höheren Frequenzniveau bei den Shopping-Centern“ festzustellen war, das bis zum Weihnachtsgeschäft 2023 anhielt. Die Experten sprechen davon, dass sich die Besucherzahlen damals auf einem neuen „Normalniveau“ eingependelt haben.
Dass die oft lebensmittelgeankerten größeren Fachmarktzentren bei diesem Aufwärtstrend auf den ersten Blick weniger stark profitieren konnten als die Einkaufszentren, ist damit zu erklären, dass sie mit ihrer Nahversorgungsfunktion ohnehin stabile Frequenzen aufwiesen – die Lebensmittelmärkte durften auch während der Pandemie normal öffnen – sodass es hier nicht zu den totalen Einbrüchen kam wie in den Einkaufsstraßen und in den Einkaufszentren.
Besonders spürbar war laut Gesellschaft für Markt und Absatzforschung (GMA) die Belebung in den traditionell frequenzschwachen Monaten von Januar bis April, wenn man die Zahlen des Jahres 2024 heranzieht. Laut Untersuchung war in dieser Jahreszeit über alle untersuchten Standorttypen hinweg nochmal ein etwas höheres Frequenzniveau zu verzeichnen als 2023. „Insgesamt zeigt sich, dass sich die Frequenzen auf einem ähnlichen Niveau wie vor Corona stabilisiert haben“, schreiben die Experten: Dies zeigten sowohl die Auswertung der Frequenzdaten auf Basis von GPS-Bewegungsdaten als auch aus anderen Quellen wie etwa aus Gesprächen mit Betreibern und anderen Primärdaten.
Die bislang betrachteten Daten legen bereits den Schluss nahe, dass die Frequenzentwicklung bei Shopping-Centern und Fachmarktzentren unterschiedlich verlaufen ist. Die Auswertung der Daten nach Asset-Klasse und Mietfläche über die Veränderung bei den durchschnittlichen Frequenzen in den Monaten von September 2022, als die Pandemie abzuebben begann, und August 2023 sowie von September 2023 bis zum August 2024, als Corona kein Thema mehr war, zeigt, dass die Dynamik bei den Shopping-Centern mit einem Besucheranstieg von durchschnittlich 12% pro Monat deutlich stärker ausfällt als bei den Fachmarktzentren mit 7%.
Dabei zeigten sich auch Unterschiede je nach Größe der Objekte. So verzeichneten vor allem kleinere Shopping-Center mit weniger als 20 000 qm Mietfläche laut GMA relativ höhere Zuwächse bei den Besucherzahlen als größere Einkaufszentren. Überhaupt sind die Unterschiede bei den Shopping-Centern in puncto Performance-Zuwachs stärker ausgeprägt. Und es zeigt sich, dass neueröffnete respektive Objekte nach einem Refurbishment bei der Frequenzdynamik in der Spitzengruppe zu finden sind, während die Besucherschwankungen bei den etablierten und meist größeren Einkaufszentren geringer sind.
Anders das Bild bei den Fachmarktzentren. Zum einen seien die Unterschiede in dieser Asset-Klasse weniger ausgeprägt als bei Shopping-Centern, zum andern gebe es keine einheitliche Tendenz, heißt es. Aber so viel lässt sich sagen: Die mittelgroßen Standorte mit 15 000 bis 30 000 qm Mietfläche verzeichnen mehr Dynamik bei den Besucherzahlen als die kleinen und die großen Fachmarktzentren. Wie die GMA schreibt, gibt es bei der Verteilung der Veränderungsraten bei den Fachmarktzentren eine „Breite Mitte” um den Durchschnittswert und nur eine eher geringe Zahl von dynamischen Standorten. Für positive Impulse bei der Frequenz sorgt in diesem Segment die Neuvermietung von großen Lebensmittelmarktflächen wie von großen Real-SB-Warenhäusern, die meist aufgeteilt wurden und mit Umstrukturierungen bzw. Modernisierungen des gesamten Standorts einhergingen. An manchen Standorten teilten sich etwa Kaufland und Decathlon die ehemaligen Real-Flächen.
144 200 Besucher kommen wöchentlich in die Shopping-Center
Erfreulich für Shopping-Center und Fachmarktzentren gleichermaßen ist aber, dass in beiden Asset-Klassen die Zahl der Besucher nur an wenigen Standorten rückläufig war, wie die Betrachtung nach einzelnen Standorten gezeigt hat. Der Aufwärtstrend bei der Frequenz ist demnach recht stabil, so dass das Frequenzniveau laut GMA auch ein Ausdruck für die Leistungsfähigkeit und die Marktakzeptanz von Handelsimmobilien ist.
Nach Berechnung des Beraters für Handel, Immobilien und Kommunen liegt die Frequenz pro Shopping-Center im Durchschnitt bei rd. 144 200 Besuchern pro Woche. In den Fachmarktzentren waren es etwa 44 500 Besucher. Insgesamt suchen jede Woche durchschnittlich 46,1 Mio. Besucher die rund 500 deutschen Einkaufs- und Fachmarktzentren auf. Der genauere Blick zeigt indessen, dass die Frequenzspannbreiten je nach Größe der Shopping-Center sehr unterschiedlich sind. Am geringsten ist sie bei Objekten mit 10 000 bis 15 000 qm und am höchsten bei den Centern mit mehr als 30 000 qm. Mit zunehmender Flächengröße steigen auch der Mittelwert der Frequenz und die Schwankungen zwischen dem oberen und dem unteren Frequenzwert.
Anders der Trend bei Fachmarktzentren. Hier nimmt die absolute Wochenfrequenz mit steigender Mietflächengröße weniger stark zu, sodass hier eine größere Gesamtfläche nicht immer mit einem Plus an Frequenz einhergeht und auch die Schwankungsbreite bei den Wochenfrequenzen ist bei dieser Asset-Klasse nicht von der Flächengröße abhängig.
Bleibt die Frage, an welchen Wochentagen die Frequenz am höchsten ist, wobei die Antwort nicht neu ist: „Freitag und Samstag sind die Haupt-Einkaufstage der Deutschen“, schreibt GMA: „Dies gilt sowohl für den Versorgungseinkauf in lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren wie auch für Shopping-Center mit Ausrichtung auf die klassischen Innenstadtsortimente und Gastronomie.“ Im Schnitt kommen 38% der Besucher zum Wochenende. Dabei sind die Unterschiede zwischen Einkaufszentren und Fachmarktzentren nicht groß.
Die GMA-Experten führen das darauf zurück, dass bei den Fachmarktzentren neben dem Nahversorgungsangebot noch ein ergänzendes fachmarktorientiertes Angebot aus Bekleidung, Schuhen, Elektro, Baumarkt, Gastronomie etc. geboten wird, sodass sich hier das Besucherverhalten beider Segmente ähnelt – auch wenn es bei einzelnen Standorten Unterschiede gibt.
Sichtbare Unterschiede gibt es indessen bei den Tageszeiten, zu denen eingekauft wird. Denn Fachmarktzentren verzeichnen laut GMA schon wegen der längeren Öffnungszeiten ihrer Lebensmittelmärkte am Vormittag und am Abend höhere Frequenzen, während Einkaufszentren unter der Woche vor allem mittags und nachmittags frequentiert werden. Freitags und samstags steigt die Frequenz wegen des Versorgungskaufs in Fachmarktzentren deutlich früher an und erreicht mittags ihren Höhepunkt. Bei Shopping-Centern kommen die Menschen später und der Höhepunkt wird erst am Nachmittag erreicht.
