rv DÜSSELDORF.Die ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hinterließ im vergangenen Jahr auch auf dem Markt für Logistikimmobilien deutliche Spuren. Mit 7,5 Mrd. Euro (BNP Paribas Real Estate) überschritt das Transaktionsvolumen zum dritten Mal in Folge die 7 Mrd. Euro-Marke und lag um 4,5% über dem Vorjahreswert. Die breite Beliebtheit bei Investoren zeigte aber auch Wirkung bei den Spitzenrenditen. Für 2020 erwarten die Experten kein Abflachen der Nachfrage, allerdings steht der hohen Nachfrage ein immer knapperes Angebot gegenüber.
Mit einem Wert von etwa 6,8 Mrd. Euro lag der Immobiliendienstleister JLL (siehe Grafik) beim Transaktionsvolumen etwas niedriger als BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Aber auch dieser Wert liegt nach Feststellung der Experten noch um 93% über dem Zehn-Jahres-Schnitt in der Branche, was das zuletzt gewachsene Interesse der Investoren belegt. Den Spitzenwert, der 2017 erreicht wurde, beziffert JLL mit 8,7 Mrd. Euro, vor den knapp 7,5 Mrd. Euro im Jahr 2018.
Die Folge ist auch in diesem Immobilien-Segment eine Rendite-Kompression. Laut Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, gaben die Spitzenrenditen in den vergangenen zwölf Monaten um 35 Basispunkte nach - davon allein fünf Basispunkte im vierten Quartal - auf durchschnittlich 3,75%. Bis 2020 sieht er den Durchschnittswert bei 3,65%. BNPPRE ermittelte für die wichtigsten deutschen Ballungsräume Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bereits heute eine Spitzenrendite von 3,7%. Und selbst im preisgünstigeren Logistik-Hub Leipzig ist die Netto-Spitzenrendite in den vergangenen zwölf Monaten um 45 Basispunkte gesunken und bewegt sich mit 4,05% auf die Schwelle von 4% zu.
Allein für die großen Ballungsräume in Deutschland ermittelte BNP Paribas Real Estate ein Transaktionsvolumen von etwas unter 1,84 Mrd. Euro (-6%), wobei der Blick auf die verschiedenen Metropolen – je nach Produktangebot – ein sehr heterogenes Bild zeigt. Der Top-Standort München konnte sein gutes Ergebnis von 2018 nochmals um 30% steigern und Frankfurt a.M. sowie Leipzig erreichten mit 465,1 Mrd. bzw. 140,1 Mrd. Euro beim Transaktionsvolumen eine neue Rekordmarke.
Dagegen wurden gemessen an 2018 die Transaktionsvolumina in Hamburg um 68%, in Düsseldorf um 50% und in Stuttgart um 49% unterboten. Diese Resultate, so BNP Paribas Real Estate, seien auch im Fünfjahresvergleich noch unterdurchschnittlich. In Berlin ging das Volumen zwar auch um 28% zurück, doch stellt der erreichte Wert von 321,6 Mio. Euro nach Feststellung des Dienstleisters immer noch das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre dar.
„Dass der Markt für Logistik-Investments trotz des immer enger werdenden Angebots im Bereich der großen Core-Portfolios erneut ein ausgezeichnetes Jahresergebnis erzielen konnte“, ist für Christopher Raabe,Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, ein Beleg dafür, dass die Nachfragebasis unter den Anlegern immer breiter wird. Er führt das darauf zurück, dass Logistikobjekte „trotz der deutlich gestiegenen Preise immer noch einen Renditevorteil gegenüber anderen Assetklassen aufweisen“. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen bei Büroimmobilien etwa lagen laut JLL zuletzt bei 2,93%. Raabe erwartet bei Logistikimmobilien auch 2020 wieder ein starkes Investmentjahr, doch könnte das mangelnde Angebot verhindern, dass erneut die 7 Mrd. Euro-Marke überschritten wird.
Große Zahl von Einzeltransaktionen
Schon 2019 fehlten die großen Portfolio-Transaktionen und paneuropäischen Logistikplattformen, so dass vor allem eine große Zahl von Einzeltransaktionen das Geschäft prägte. BNPPRE beziffert das Volumen mit 4,7 Mrd. Euro. Laut Scheunemann gab es insgesamt 13 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Von der absoluten Zahl her waren das zwar mehr als 2018, doch lag der Gesamtwert mit 2,7 Mrd. Euro um eine Milliarde unter der Summe der Großtransaktionen des Vorjahres. Die fünf größten Deals stellten im Vorjahr laut JLL 24% des Transaktionsvolumens, 2018 waren es noch 33%. Einige große Transaktionen haben sich laut Diana Schumann, Team Leader Industrial Investment bei JLL in Düsseldorf über den Jahreswechsel geschoben und werden 2020 abgeschlossen, andere seien noch im Aufbau.
Die größte Transaktion war laut JLL der Verkauf des paneuropäischen Maximus-Portfolios mit 28 Immobilien von Apollo Global Management an den Staatsfonds von Singapur (GIC). 14 der Objekte mit gut 500 000 qm sind in Deutschland. Auf Platz 2 folgt der Kauf von drei deutschen Big-Box-Lagern mit 340 000 qm für 355 Mio. Euro durch ein Joint Venture von Green Oak und Apeiron. Auf dem dritten Platz folgt das Frasers Logistikportfolio, das die Immobilien-AG aus Singapur, Frasers Property, für 320 Mio. Euro an ihre Tochter, den REIT Frasers Logistics & Industrial Trust, weitergereicht hat. Das Portfolio besteht u.a. aus neun deutschen Objekten.
Unter den Anlegern/Käufern sind Spezialfonds mit einem Anteil von 23% laut BNPPRE die stärkste Gruppe, vor Investment / Asset Managern mit knapp 14% und Immobilien-AGs resp. REITs mit 12%. Es folgen Corporates mit 11% und Projektentwickler mit gut 10%. Unter den Verkäufern stellten laut Dominic Thoma, Team Leader Industrial Investment bei JLL in München, Unternehmen mit 23% inzwischen die größte Gruppe, nach 17% im Jahr 2018. Sie haben die Entwickler, deren Anteil 2018 noch bei 32% lag und jetzt auf 21% gesunken ist, an der Spitze abgelöst.
Der Grund für das Engagement der Unternehmen ist aus Thomas Sicht, dass sie „im Rahmen von langfristigen Sale- & Lease-Back-Verkäufen das Betriebsergebnis verbessern können“. Immer mehr würden daran Gefallen finden, „ihre Immobilien selbst zu entwickeln und direkt zu verkaufen, um an der Marge zu verdienen“. Des Weiteren bietet die günstige Lage auf dem Immobilienmarkt die Chance, ältere, nicht mehr betriebsnotwendige Gebäude und innerstädtische Grundstücke als Entwicklungsflächen mit teils kurz- oder mittelfristigen Mietverträgen zu verkaufen.
