rv DÜSSELDORF. In der deutschen Immobilienwirtschaft markierte das dritte Quartal 2022 – kurz nach der Zinswende durch die Europäische Zentralbank (EZB) – den Tiefpunkt bei der Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern – abzulesen am Indexwert des BF. Quartalsbarometers von -20,22 Punkten. Die Verfestigung des Iran-Konflikts zur Dauerkrise ohne kurzfristige Aussicht auf ein Ende, hat den Index im zweiten Quartal 2026 zum Absturz auf -25,97 Punkte gebracht.
„Ein solch negativer Wert signalisiert eine stark eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft“, analysiert die BF. direkt AG die negative Entwicklung ihres Quartalsbarometers , das in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt wird. Befragt wurden dafür in der Zeit vom 8. - 16. Juni 38 Fachleute, die mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen betraut sind. Im ersten Quartal hatte der Indexwert noch bei -9,74 Punkten gelegen.
Nach einer kontinuierlichen Verbesserung des BF-Quartalsbarometers seit dem Tiefpunkt im dritten Quartal 2022 in eine Phase, die zuletzt zumindest von einer eingeschränkten Finanzierungsbereitschaft geprägt war, wird der Markt der Immobilienfinanzierer im Frühjahr 2026 damit wieder von einer „restriktiven Kreditvergabe“ geprägt, eine Phase, die seit Anfang 2025 mehr oder weniger überwunden schien. Nach den Worten von Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Real Assets, hatten viele Finanzierer zunächst gelassen auf den Irankonflikt reagiert, doch diese Gelassenheit sei im Verlauf des zweiten Quartals verschwunden.
Dahinter steckt nach Einschätzung von Prof. Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des BF. Quartalsbarometers und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, die Sorge, dass der durch den Irankrieg ausgelöste Energiepreisschock inflationssteigernd wirkt, „was wiederum die Angst vor steigenden Zinsen nach sich zieht“ und dass diese Probleme länger anhalten als vor einigen Monaten gedacht. Dabei stecke die Branche seit dem starken Zinsanstieg 2022 immer noch in einer fragilen Lage, in der sich die Finanzierer gerade auf das neue Zinsniveau eingestellt hätten. Und viele Projektkalkulationen und Refinanzierungen seien knapp gerechnet, zählt Sebastian weiter auf.
In einem neuen Umfeld, in dem die Risikoprämien steigen, die Konjunkturerwartungen sinken und die Betriebskosten zulegen, werden die Finanzierungen teurer und müssten auch mit mehr Eigenkapital hinterlegt werden, so der Experte: „Das aktuelle Quartalsbarometer beschreibt deshalb eine klare Ernüchterung. Die Stabilisierung der vergangenen Monate war real, aber dünn.“ Zwar gibt es nach seinen Worten keine Kreditklemme, doch die Anforderungen an Eigenkapital und Profitabilität sind mal wieder gestiegen.
Diese Entwicklung muss auch vor dem Hintergrund gesehen werden, dass in diesem Jahr hohe Volumina an gewerblichen Immobilienfinanzierungen refinanziert werden müssen – die HIH Invest spricht von 40 Mrd. Euro und rechnet mit einer Refinanzierungslücke von 6 Mrd. Euro. Hinzu kommt in Deutschland eine hohe Zahl von Bestandsfinanzierungen, deren Probleme bislang immer wieder in die Zukunft verschoben werden.
Alle wesentlichen Parameter haben sich verschechtert
Wie die Befragung zum BF. Quartalsbarometer zeigt, haben sich im zweiten Quartal denn auch alle wesentlichen Parameter verschlimmert: So ist die Zahl der Befragten, die angaben, dass sich die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorjahr „verschlechtert hätten“ von 27,27% im ersten Quartal auf 46,15% im zweiten Quartal gestiegen. Von einem abnehmenden Neugeschäft berichteten im Frühjahr 23,08% der Befragten, zu Jahresbeginn war das noch für niemanden (0,0%) ein Thema. Der Hauptgrund ist mit 73% der Nennungen, die Minimierung des Risikos.
Dieser verstärkte Fokus auf das Thema Risiko spiegelt sich auch bei den Aussagen der Befragten darüber wider, welche Abteilung bei der Kreditentscheidung den Ton angab. Demnach gaben 26,92% an, dass die Kreditentscheidungen größtenteils von der Risikoabteilung beeinflusst worden sei, 17,82 Prozentpunkte mehr als im Quartal zuvor. Dagegen war überhaupt keine Kreditentscheidung zum größten Teil vom Bereich Neugeschäft beeinflusst -7,69 Prozentpunkte.
Ebenso zeigt die Entwicklung der Kreditvolumina nach unten: Denn über alle Institutsgrößen hinweg ist die Zahl kleinerer Kredite unter 10 Mio. Euro gestiegen, während Finanzierungen in der Bandbreite von 50 Mio. bis 100 Mio. Euro und mehr gesunken sind. Dass die Quote der Non-Performing-Loans (NPL) in den vergangenen drei Monaten gestiegen ist, davon berichteten 30,77% der Befragten, nach 18,18% im Quartal zuvor. „Beide Teilergebnisse passen zu der negativen Entwicklung im zweiten Quartal“, wie Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute, feststellt. Ins Bild passt auch, dass „der Wettbewerb zwischen den Instituten um gute Finanzierungen eher abnimmt“. Jedenfalls gaben das 26,92% der Befragten an, nach 5,88% im ersten Quartal.
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf geht die Mehrheit der Befragten (69,2%) davon aus, dass die Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung bis Ende 2026 gegenüber dem heutigen Niveau steigen werden. „Die Befunde des Quartalsbarometers decken sich mit unseren Beobachtungen in der Praxis“, sagt auch Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG: „Wir sehen aktuell, dass viele Banken ihr Neugeschäft deutlich selektiver steuern und parallel verstärkt mit Problemkrediten im Bestand beschäftigt sind.“ Beides würde Ressourcen binden und die Bereitschaft reduzieren, sich auf neue Finanzierungen einzulassen. Das eröffnet laut Carroza Debt-Fonds die Möglichkeit, Projekte zu finanzieren, die zwar grundsätzlich tragfähig seien, derzeit aber nicht in jedes Bankenraster passe. Das ist seit dem zweiten Quartal 2026 spürbar kleiner geworden.
