Die Lage auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen hat sich grundlegend geändert. Banken sind bei der Finanzierung neuer Projekte oder bei Anschlussfinanzierungen deutlich restriktiver. Gleichzeitig hat die Zahl der Insolvenzen und der Non-Performing-Loans (NPL) den höchsten Stand der vergangenen 15 Jahre erreicht.
Nach Feststellung von Ralf Klann, Head of Debt & Structured Finance bei CBRE Deutschland, ist bei der Zahl der NPL (notleidenden Krediten) ein großes Wachstum zu verzeichnen. Zwischen 2024 und 2028 werde das Volumen der auslaufenden Finanzierungen, die nicht refinanziert werden könnten (Funding Gap) oder bei denen die Investoren bereits in Insolvenz sind, hierzulande ein Volumen von 64 Mrd. Euro erreichen und in den Kernmärkten Europas von 97 Mrd. Euro, schätzt der Experte bei der Diskussionsrunde Immobilienfinanzierungen 2025: Neue Realitäten statt Prinzip Hoffnung.
An der Runde nahmen neben Klann zudem Antje Gause, Leiterin Finanzierungund Beteiligung bei der Hanse Merkur Grundvermögen AG, Jan Düdden, Managing Partner bei Arcida Advisors und Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierungen bei der Berliner Sparkasse teil. Nach zwei Jahren „Prinzip Hoffnung“ hat sich inzwischen aber die Mentalität der Marktakteure an die Gegebenheiten angepasst, so die Einschätzung in der Runde.
Der Blick auf die verschiedenen Asset-Klassen zeigt indessen, dass die Zahl der notleidenden Kredite im Betrachtungszeitraum zwischen 2024 und 2026 besonders hoch bei Büroimmobilien eingeschätzt werden muss und im Bereich Multifamily. Deutlich niedriger ist demnach die Zahl bei Highstreet-Objekten (innerstädtischen Geschäftshäusern) und auch bei Shopping-Centern (siehe Grafik oben). 2028 werden in diesen beiden Segmenten gar keine notleidenden Kredite mehr erwartet.
Denn mit dem Erstarken des Online-Handels hatten Shopping-Center und Highstreet-Objekte bereits vor einigen Jahren ihren Peak erreicht und einen nachhaltigen Strukturwandel durchlaufen, während der zinsgetriebene Boom bei Büros bis zur Zinswende im Sommer 2022 andauerte. Und Büros stehen laut Jan Düdden vor fundamentalen Veränderungen wie die Folgen von Corona, mehr Homeoffice und die Erfüllung der ESG-Kriterien. In diesem Segment konzentriere sich der Markt zudem nur noch auf eine kleine Gruppe von Top-Objekten.
Beim Blick auf die nächsten Jahre erwartet der Immobilienberater CBRE den Höhepunkt beim Funding Gap im Jahr 2026 und Ralf Klann geht davon aus, dass sich das Problem bis zum Jahr 2028 geklärt haben wird und 2027 in diesem Kontext so etwas wie ein Übergangsjahr darstellt. Im Kontrast zu früheren Niedrigzinsjahren, als Prolongationen einfach waren – nicht zuletzt auch deshalb, weil auf Grund des Hypes die Immobilienwerte immer weiter stiegen – hat sich die Lage nach Beobachtung von Marcus Buder inzwischen eklatant verändert. Nach seinen Informationen dauert eine Prolongation inzwischen sechs bis neun Monate. Deshalb rät er, mit den Gesprächen über eine Verlängerung etwa zwölf Monate vor dem Verlängerungstermin zu beginnen.
Volumen der Non-Performing-Loans in drei Jahren gestiegen
Ein wesentlicher Treiber für diese aktuelle Zuspitzung auf den Finanzierungsmärkten, der zu einer erheblichen Refinanzierungs-Lücke geführt hat, waren laut Jan Düdden die zum Ende des zinsgetriebenen Booms am deutschen Immobilienmarkt sehr hohen Immobilienpreise in der Phase von 2019 bis 2021 – kurz bevor die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2022 auf Grund steigender Inflationsraten die Zinswende einleiten musste Zu ersten Preiskorrekturen kam es bereits im Folgejahr 2023. Nach der Marktanalyse von CBRE ist das Volumen der Non-Performing Loans in den Reihen der deutschen Immobilienfinanzierer in den vergangenen drei Jahren um 40,5% auf 17,3 Mrd. Euro gestiegen. Und in den nächsten beiden Jahren ist ein weiterer Anstieg der NPL-Raten zu erwarten, weil mehr Kredite aus den Boom-Jahren fällig werden.
Vor diesem Hintergrund erhöhen die Bankenaufseher laut CBRE den Druck auf die Kreditinstitute, trotz der aktuell gefahrenen Strategie, die Objekte aufzuwerten und die Kredite zu verlängern. Große Probleme gibt es laut Ralf Klann, wenn der Business-Plan vor fünf Jahren – also in der Hochpreisphase – erstellt und finanziert wurde und nun nach den Wert- und Preiskorrekturen der Verkauf zu den Preisvorstellungen des Verkäufers nicht funktioniert. Zwar würden die Banken Prolongationen für zwei bis drei Jahre bieten, doch damit erkaufe sich der Investor nur Zeit.
Die es laut Düdden aber geschickt zu nutzen gilt. Da die Immobilienwerte angesichts gestiegener Finanzierungskosten heute nicht mehr automatisch steigen würden – anders als in der Niedrigzinsphase – geht es nun darum, wertsteigernde Maßnahmen einzuleiten. Auch Klann empfiehlt, über ein sinnvolles Asset Management den Wert des Objekts auch unter den aktuellen Marktbedingungen zu steigern. Das kann beispielsweise eine energetische Sanierung sein.
Und sofern der Investor insolvent ist, gilt es aus seiner Sicht, einen Käufer zu finden. Bekannte Beispiele aus dem Handelsimmobilien-Segment sind die Signa Gruppe und die Centrum GmbH, aus deren Portfolien schon viele namhafte Objekte verkauft wurden. Laut Düdden geht es in der aktuellen Phase nicht mehr allein um die Refinanzierung, sondern um wertsteigende Maßnahmen. Laut Buder müssen Kreditnehmer nachweisen, dass sie etwas für den Werterhalt tun.
In diesem Kontext berichtet Antje Gause, dass die Hanse Merkur Grundvermögen bei Kreditverlängerungen alle möglichen Chancen der Immobilien prüft, um durch Aufwertung bestehende Lücken zu schließen. Auch die Debt & Structured Finance-Abteilung bei CBRE versucht die Probleme zu identifizieren und die Kunden bei der Problemlösung zu begleiten. Grundsätzlich weiß Antje Gause aber auch zu berichten, dass sich die Kreditinstitute heute mit einem niedrigeren LTV wohler fühlen.
Auch bei Neubauprojekten kann es Probleme geben
Aber auch bei guten Neubauprojekten kann es nach ihrer Beobachtung Probleme geben, wenn sie in der aktuellen Marktsituation nicht zu den ursprünglich geplanten Kaufpreisfaktoren verkauft werden können. In ihrem Alltag beobachtet sie vielfach, dass sich immer noch „kein Match“ zwischen Käufern und Verkäufern findet. „Um das Projekt zu stabilisieren, wird dann eine kurzfristige Bridge-Finanzierung angeboten. Das sehen wir relativ oft.“
Auch Marcus Buder kennt Fälle von spekulativen Projektentwicklungen bei denen eine kurzfristige – und rettende – Vermietung beispielsweise nicht funktioniert, weil die potenziellen Nutzer, die sich hier ansiedeln wollen, für ihre Mitarbeiter kurzfristig keine bezahlbaren Wohnungen finden. Dann werde eine Finanzierung schwierig. Nicht selten ist es nach seiner Erfahrung bei Prolongationen wichtig, sich mit Partnern zusammen zu tun, die die finanzielle Lücke schließen.
Oder aber, der Investor schießt selbst Eigenkapital nach. Buder kennt Positivbeispiele von Akteuren, die aus eigenem Antrieb Geld zugeschossen haben und die Sparkasse Berlin dann ihren Anteil beisteuerte.
Dass die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern in Deutschland noch oft weit auseinander liegen, führt Düdden darauf zurück, dass viele Marktakteure immer noch in der Vergangenheit leben und hoffen, dass die guten alten Zeiten (mit extrem niedrigen Zinsen) zurückkommen. „Ich bin aber der Meinung, dass sich der reguläre Marktpreis schon gebildet hat“, so der Experte: „Glaubt noch jemand, dass die Preise wieder steigen werden?“ Eine Brückenfinanzierung kaufe nur Zeit, bringe aber keine Lösungen.
Dieser Einschätzung schließt sich auch Ralf Klann an, wenn er anmerkt: „Im Grunde schieben wir mit der Prolongation die Probleme nur vor uns her.“ Bei Zinsen, die gegenwärtig bei 4,5% lägen, werde mit der Kreditverlängerung die Realisierung des Wertverlusts nur aufgeschoben. Tatsächlich müsse der Verkäufer bereit sein, sein Objekt zu einem Preis zu verkaufen, den er nicht haben wollte. Er schätzt die Wertkorrekturen auf 15 bis 20%. Marcus Buder sieht die tatsächlichen Wertkorrekturen sogar bei über 30%. Damit sei man in Deutschland in einem Bereich unterwegs, der noch akzeptabel sei.
Im Kontrast dazu haben die Angelsachsen – US-Amerikaner und Briten – die Wertkorrekturen im Zuge der Zinswende abgearbeitet, sich schneller von Objekten getrennt, die Wertkorrekturen realisiert und abgeschrieben, um neu zu starten. Wie Düdden vor diesem Hintergrund betont, ziehen die Deutschen dagegen „die Krise wie Kaugummi in die Länge“. Für ihn ist die Prolongation nur dann kein Problem, wenn die Objekte in dem fraglichen Zeitraum nicht an Wert verlieren. In unsicheren Zeiten gibt es dafür aber keine Garantie.
In ihrem Ausblick gaben sich die Experten zurückhaltend. Laut Düdden sind die Leitzinsen zwar gesunken, doch erzeugen die geopolitischen Verwerfungen Unsicherheit im Markt, so dass er sich nicht auf eine Prognose zur Zinsentwicklung festlegen möchte. Mit Blick auf die Senkung der Leitzinsen bei gleichzeitig steigenden Finanzierungskosten, erwartet Klann keine signifikante Senkung der Zinsen. Aus Sicht von Buder sind die Inflationserwartungen der Investoren entscheidend für die Zinsentwicklung. Die Inflation könnte sich erhöhen. Und langfristige Zinsen könnten bedingt durch die steigende Inflation etwas steigen.
