Fachmarktimmobilien mit Schwerpunkt „Lebensmittel“ haben sich in den Portfolien großer Kapitalsammelstellen längste etabliert. Mit Blick auf den Klimaschutz und das Thema Nachhaltigkeit, das auch für Anleger immer wichtiger wird, hat sich die GRR Group in ihrem ersten Basic Retail Report 2021 mit der wachsenden Bedeutung des Themas ESG in dieser Anlageklasse auseinandergesetzt.

Die klassischen Lebensmittelmärkte außerhalb der Innenstädte – wie SB-Warenhäuser, Verbraucher- und Supermärkte sowie Discounter – galten in Deutschland lange nicht als Core-Immobilien wie Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit ihrer guten Bausubstanz und den Top-Lagen. Ihre Aufwertung zur Top-Anlage verdanken die Fachmärkte und Fachmarktzentren den Mietern aus dem Lebensmittelhandel, die zuletzt während der Pandemie wieder gezeigt haben, dass Krisen ihnen wegen der Systemrelevanz wenig anhaben können. Gegessen und getrunken wird immer.

Doch diese – inzwischen sehr begehrten – Immobilien bewegen sich in punkto Nachhaltigkeit in einem Spannungsfeld: auf der einen Seite die schnell hochgezogenen Immobilien in schlichter Hallenbauweise, auf der anderen die Mieter aus dem Lebensmittelhandel mit ihrem hohen Energieverbrauch durch Kühlschränke, Kühltruhen und Beleuchtung. Das eröffnet zweifellos noch viel Spielraum für die Aufwertung der Handelsimmobilien nach „ökologischen, sozialen und ethische Faktoren“ – bekannter unter dem Kürzel ESG (Environment, Social, Governance).

Denn indem die Anlageklasse „Nahversorger“ inzwischen aus der Nische für Spezialisten herausgetreten ist und in den Blickpunkt großer Kapitalsammelstellen rückt, wo das Thema Nachhaltigkeit etwa bei Büroimmobilien oder Shopping-Center schon längst angekommen ist, rücken die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Themen wie ESG auch bei dieser Asset-Klasse in den Mittelpunkt, wie Karsten Nemecek, Managing Director bei der Savills Immobilien Beratungs GmbH, weiß.

Vor diesem Hintergrund hat sich auch der Investment- und Asset-Manager GRR Group aus Nürnberg, der seit seiner Gründung vor 15 Jahren auf diese Anlage-Klasse setzt, dem Kreis der Spezialisten für Fachmarktimmobilien und Fachmarktzentren angeschlossen, die bei ihrem Wachstum verstärkt auf Nachhaltigkeit setzen. Zumal die Immobilienbranche beim Erreichen der von der EU-Kommission und der Bundesregierung gesteckten Klimaziele eine Schlüsselrolle hat.

Dabei „spielen bei Einzelhandelsimmobilien die energetische Sanierung und der Neubau nach Green-Building-Standards eine wichtige Rolle“, berichtet Martin Führlein, Vorstand der GRR Group, bei Vorstellung des ersten GRRBasic Retail Reports 2021 der die „Chancen einer ESG-basierten Anlagestrategie für institutionelle Investoren aufzeigt“. Im Mittelpunkt stehen dabei – angesichts des hohen Energieverbrauchs im Einzelhandel – die Senkung des Energiebedarfs, die Steigerung der Effizienz und der Einsatz erneuerbarer Energien. So sind Nahversorger im Lebensmitteleinzelhandel laut Führlein als Anlage dann besonders wertstabil, wenn sie nachhaltig ausgerichtet sind.

Auch die geschäftlichen Ziele richten sich an ESG-Kriterien aus

In diesem Kontext richtet die GRR Group auch ihre eigenen geschäftlichen Ziele und Praktiken an „Umwelt-, Sozial- und Corporate-Governance-Zielen“ aus. Deshalb war es naheliegend, dass sich auch die erste Ausgabe des GRR Basic Retail Reports 2021 mit dem Thema Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien bei Basic Retail befasst.

„Dabei geht es um nicht weniger als die Transformation der Immobilienwirtschaft und der institutionellen Kapitalanlage hin zu einer deutlich stärkeren Berücksichtigung ökologischer, sozialer und unternehmensethischer Faktoren“, schreibt Führlein zusammen mit seinen Kollegen Andreas Freier, Vorstand der GRR AG, und Oliver Groß, Geschäftsführer der GRR Real Estate Management GmbH, im Vorwort des Reports, der in Kooperation mit Savills entstanden ist.

So stehen auch bei der GRR Group Investitionen in erneuerbare Energien und in ökologische Projekte im Vordergrund. Konkret heißt das z. B., dass der Investment-Manager die Dächer von GRR-Objekten für die Installation von Photovoltaik-Anlagen zur Verfügung stellt und sich für dieses Projekt einen Joint-Venture-Partner an Bord geholt hat. Ein Thema ist aber auch die Gestaltung der Grünflächen. So werden mit wissenschaftlicher Begleitung Grünflächen an den Märkten als Bienenfreundliche Wiesen gestaltet. Das Ziel: die Weiterentwicklung der Immobilien gemäß den heutigen Anforderungen zu langfristig wettbewerbsfähigen und stabilen Anlageprodukten. Da die Mieter aus dem Lebensmittelhandel und ihre Konzepte der maßgebliche Faktor bei dieser Asset-Klasse sind, haben GRR und Savills für den Report Anfang des Jahres auch die Einzelhändler nach ihren Plänen befragt.

Laut Umfrage will die überwältigende Mehrheit (97%) der Befragten in den nächsten fünf Jahren neue Filialen eröffnen, wobei 82% die Zahl seiner Filialen insgesamt steigern will. Dabei dürfte sich im Lebensmittelhandel herumgesprochen haben, dass ein dicht geknüpftes Filialnetz eine gute Strategie gegen die Online-Konkurrenz ist. Derzeit ist der Lebensmittelhandel auch in den Innenstädten sehr aktiv, wo die Branche noch weiße Flecken sieht. Investiert wird aber auch in neue Konzepte.

Der Lebensmittelhandel denkt weiter an Expansion

Im Rahmen der Expansion rechnen mehr als zwei Drittel (69%) der Befragten damit, dass auch die Flächen wachsen werden. Das gilt vor allem für Discounter, die derzeit im Wettbewerb mit den erfolgreichen Lebensmittelvollsortimentern Boden gut machen wollen und deshalb Verkaufsfläche und Sortiment ausweiten möchten.

Bei einer durchschnittlichen Größe von derzeit 800 qm in einer Standardfiliale könnte die Durchschnittsgröße der Discounter in den nächsten fünf Jahren auf etwa 1 130 qm steigen. Das wäre laut Report ein Plus von 40%. Bei den Vollsortimentern liegt die geplante Vergrößerung bei durchschnittlich 1 850 qm, knapp 400 qm mehr als die aktuelle Durchschnittsgröße.

Laut Savills-Managing-Director Nemecek punkten Nahversorger mit ihrer Nähe zu den Kunden und den kurzen Anfahrtswegen. Gemäß dem Trend zu mehr Mischung geht auch er davon aus, dass Supermärkte in dicht besiedelten Regionen vermehrt in Mischobjekte und Quartiere integriert werden – mit Blick auf den Wohnungsmangel etwa auch mit Wohnungen in den oberen Etagen, um das Bauland optimal – und damit nachhaltig – zu nutzen. Als größte Herausforderung in den nächsten Jahren wird von 88% der Befragten deshalb der Wettbewerb um die Standorte und die Höhe der Mieten gesehen.

Der Frage, welche Relevanz die Erfüllung der ESG-Kriterien bei Fachmarktimmobilien für die Investoren haben, ging die Studie gleichfalls nach. Das Ergebnis: die überwältigende Mehrheit (78%) misst bei der Anlageentscheidung dem Umweltaspekt große Bedeutung bei, knapp gefolgt vom sozialen Aspekt (72%) und die Berücksichtigung von „Governance-Kriterien“ (67%).

Wie die Befragung des Weiteren ergab, hat sich bei der Umsetzung der ESG-Kriterien auch die Einstellung zur Gebäudezertifizierung geändert, die früher eher als Kostentreiber gesehen wurde. So ist die Relevanz im Ankaufprozess für die Investoren von bislang 55% auf 83% bei künftigen Ankäufen gestiegen. „Dabei verbinden 67% der Befragten mit einem zertifizierten Objekt vornehmlich eine Senkung der Betriebskosten“, heißt es im GRR-Report. „Weitere Vorteile werden in geringen Instandhaltungskosten (50%) und einer gesteigerten Mieterzufriedenheit (44%) gesehen.“