HIR MÜNCHEN. Die Revitalisierung von Brachflächen gewinnt für Handel, Logistik und Gewerbe aus einer Vielzahl an Gründen weiter an Bedeutung. Denn die Entwicklung von Brownfields ist nachhaltig und bietet Vorteile für Nutzer, Kommunen und Investoren. Von Projektentwicklern erfordern die Entwicklungen ein hohes Maß an Kompetenz und Erfahrung. Ein Beispiel dafür ist der CTPark Bremen, der auf einer ehemaligen Mülldeponie entstand. Im Rahmen der Revitalisierung war ein aufwendiges Bodenmanagement der kontaminierten Flächen notwendig.
Angesichts einer herausfordernden Marktlage für Logistik- und Gewerbeimmobilien gewinnen Revitalisierungsprojekte an Bedeutung. Statt Immobilien auf zuvor unbebauten Flächen zu errichten, werden Bestandsimmobilien renoviert, saniert, umgebaut oder – wenn nötig – abgerissen und durch neu errichtete Gebäude ersetzt.
Nachhaltige Projektentwicklung bedeutet vor allem, schonend mit bestehenden Ressourcen umzugehen. Bei Immobilien aus den Bereichen Handel, Logistik und Gewerbe gehört dazu die effiziente Nutzung sowohl von Flächen als auch von dem Baumaterial, das für ein Projekt produziert und transportiert werden muss. Revitalisierte Brachflächen punkten bei beiden Aspekten.
Vor allem ist es bei Brownfields nicht notwendig, bislang unangetastete Flächen zu versiegeln, was dem Klima-, Natur- und Artenschutz zugutekommt. Darüber hinaus können oft die bestehenden Strukturen oder zumindest ihr Baumaterial weiter genutzt werden. So muss weniger Baustoff neu gewonnen werden, und die Menge, die auf Deponien landet, wird minimiert. Gleichzeitig sinken die sogenannten „grauen Emissionen“: Treibhausgase, die in der nicht-operativen Phase eines Projekts anfallen, vor allem beim Bau. Durch die Wiederverwendung sind weniger Produktions- und Entsorgungsprozesse notwendig, die mit CO2-Ausstößen einhergehen. Auch Abgase aus dem Materialtransport werden minimiert, da weniger Transportfahrten zu und von der Baustelle anfallen.
„Logistikgebäude haben eine vergleichsweise lange Lebensdauer, da die Stahl- und Rahmenkonstruktionen nicht wesentlich altern“, erklärt Alexander Hund, Managing Director (Foto: oben) von CTP Deutschland und Österreich. „Wenn ein Gebäude doch abgerissen werden muss, liegt das oft an einzelnen, wichtigen Kriterien. So muss etwa der Brandschutz unbedingt gewährleistet sein, standardmäßig sind auch die wärmetechnischen Anlagen zu kontrollieren. Ebenso ausschlaggebend ist das Dach, das insbesondere bei der geplanten Installation einer Photovoltaikanlage auf seine Traglast zu prüfen ist.“
Auch im Falle eines Neubaus ist es wichtig für die Nachhaltigkeit des Projekts, das vorliegende Material möglichst effizient einzusetzen. Das gilt sowohl für Baustoffe von den brachliegenden Bauten, die nach Möglichkeit recycelt werden, als auch für den Boden, der umgelagert statt entsorgt werden kann. CTP nutzt Projekte dieser Art gleichzeitig, um den Neubau nach hochmodernen Ausstattungs- und Nachhaltigkeitsstandards zu realisieren und so möglichst zukunftsfähig zu machen.
Recycling ist auch bei Neubauten wichtig
Photovoltaikanlagen und Luftwärmepumpen gehören inzwischen zum Standard des Entwicklers, alle neuen Gebäude werden mindestens nach dem Umweltstandard BREEAM Very Good beziehungsweise dem deutschen DGNB-Äquivalent der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen zertifiziert. Dies lohnt sich auch und gerade aus der Perspektive der immer wichtiger werdenden ESG-Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien: „Ökologie, Soziales und Governance“.
„Langfristig lohnt es sich, Projekte nachhaltig zu bauen. Immobilien als Anlageobjekte sind heute vor allem attraktiv, wenn sie sich als nachhaltig ausweisen lassen. Non-ESG-Assets verschwinden zunehmend vom Markt. In ihrer Bewertung liegt aber oft der Fokus auf dem Betrieb. Da ein Großteil der Klimabilanz eines Gebäudes von der Bauphase abhängt, wünschen wir uns für den Bestand einen weitsichtigen Umgang mit den ESG-Kriterien, der den gesamten Lebenszyklus eines Objektes einbezieht.“
Trotz der vielfältigen Vorteile sind Brownfield-Projekte mit einem erhöhten Aufwand verbunden, der vonseiten der Entwickler ein hohes Maß an Kompetenz und im besten Fall Erfahrungen mit bereits erfolgreich durchgeführten Projekten verlangt. Denn die Herausforderungen bei der Revitalisierung sind hoch, allem voran beim Bodenmanagement. Aktuelles Beispiel für ein Projekt dieser Art ist der CTPark Bremen (Foto: CTP), errichtet auf dem brachliegenden Gelände einer Mülldeponie.
Die Revitalisierung zeichnete sich vor allem durch das Bodenmanagement aus: Durch „cut & fill“-Umlagerungen des Deponiekörpers wurde eine einheitliche Gründungsebene hergestellt, stets mit dem Ziel, so wenig wie möglich von dem Gelände abzutransportieren. Um den mit Müll und Mineralien kontaminierten Boden maximal wiederverwerten zu können, wurden die Bebauungs- und Sortierungskonzepte während der Arbeiten laufend angepasst. Für den gesamten Deponiekörper ergab sich schließlich eine herausragende Wiederverwertungsquote von 98,4%.
Im Mai dieses Jahres wurde der CTPark mit dem Brownfield24 Award der Kategorie „Bestes Brownfield Projekt (Logistik)“ ausgezeichnet, Anfang Juni wurde das Projekt fertig. Der Park war das erste Neubauprojekt von CTP in Deutschland, inzwischen zählen elf weitere und gut 100 andere Objekte zum bundesweiten Portfolio des Entwicklers. Nach dem Ansatz „teils abreißen, teils sanieren“ hält CTP möglichst viel intakt, um das Beste aus dem Bestand zu machen und herauszuholen.
Über den Klima- und Umweltschutz hinaus bieten Brownfieldprojekte wie der CTPark Bremen weitere, zahlreiche Vorteile. Die Brachflächen liegen oftmals in bereits etablierten Industrie- und Gewerbegebieten in urbanen Regionen und sind gut an das Verkehrsnetz angebunden. Kommunen, die oft der zentrale Stakeholder bei der Entscheidung sind, wo gebaut werden kann, profitieren von den entfernten Altlasten. Neue Aktivitäten in einem ehemals brachliegenden Gebiet kurbeln die lokale Wirtschaft an, generieren Gewerbesteuer und lassen Arbeitsplätze sowie neuen Raum für die Bewohner entstehen – sei es zum Arbeiten, Wohnen oder für dritte Räume. Dies kann Ansiedlungsprojekte in den Kommunen erleichtern und Vorbehalte entschärfen. Somit können Brownfield-Projekte trotz eines erhöhten Aufwands für alle Stakeholder zu einem ganzheitlichen Gewinn werden.
