Mit der im April 2025 eröffneten Centeranlage Westfield Hamburg Überseequartier hat die Hansestadt eine neue Landmarke von überregionaler Bedeutung gewonnen. Das Center ist kleiner ausgefallen als befürchtet: Statt der ursprünglich geplanten 100 000 qm stehen dem öffentlichen Publikumsverkehr rund 62 000 qm Miet- und Ladenflächen zur Verfügung.
Etwa ein Drittel davon entfällt auf Non-Retail-Bereiche wie Foodcourt, Kinos, Restaurants und Ausstellungen wie beispielsweise Lego Experience. Die reine Verkaufsfläche liegt nach Habona-Schätzungen bei knapp 37 000 qm. Dank der fein gegliederten Struktur mit vielen Wegen, Plätzen sowie Innen- und Außenbereichen wirkt das Center dennoch größer als herkömmliche Shoppingmalls.
Zu den Highlights des Angebots zählen Breuninger,Bershka und das neueste Ladenkonzept von Thalia. Schon im ersten Halbjahr nach der Eröffnung verzeichnete das Center monatlich über eine Million Besucher – und erreichte damit die kritische Frequenz von einem Besucher je Quadratmeter Verkaufsfläche pro Tag. Vor allem eine jüngere, urbane und internationale Kundschaft, die bisher in der Innenstadt weniger präsent war, fühlt sich angesprochen. Einzelhändler zeigen sich mit Umsätzen und Kundenakzeptanz zufrieden; ob sich der Erfolg nach der Anfangsneugier verstetigt, bleibt abzuwarten.
Die oft diskutierte Frage, ob das Quartier der Hamburger Innenstadt Kunden entzieht oder neue bringt, scheint vorerst beantwortet: Laufende Frequenzmessungen von NIQ Geomarketing (vormals GfK) zeigen für Mai bis Juli ein Plus von knapp 10% gegenüber den Vorjahreszeiträumen. Vor allem der Neue Wall und die Mönckebergstraße profitieren von zusätzlichen Besuchern.
„Unsere Zahlen zeigen, dass im zentralen Bereich Hamburgs derzeit eher komplementäre Effekte als Kannibalisierung zu beobachten sind“, sagt Filip Vojtech von NIQ. „Sowohl im Überseequartier-Nord als auch in der Innenstadt sehen wir Überschwappeffekte des Westfield-Centers. Die Daten deuten auf eine gewachsene touristische Gesamtattraktivität der Stadt hin.“
Entscheidend für Händler ist jedoch nicht nur die Frequenz, sondern die Conversion – also der Umsatz pro Besucher. Unsere geführten Hintergrundgespräche mit ausgewählten Händlern ergaben, dass sich das Westfield bislang kaum kannibalisierend auf bestehende Umsätze auswirkt; mögliche Verlagerungen liegen unter dem kritischen Schwellenwert von 10% und könnten mittelfristig kompensiert werden.
Dabei konnte die Hamburger Innenstadt ihre Stärke im Premiumsegment (Foto oben: Krägenau) bewahren, während Westfield das Angebot um neue Erlebnis- und Freizeitkomponenten erweitert hat. Für Investoren und Händler ergibt sich ein klares Bild: Das Zentrum präsentiert sich als gestärktes Gesamtsystem – auch im Wettbewerb mit dem Online-Handel.
Die Innenstadtakteure haben frühzeitig gehandelt
Dieses positive Bild wäre allerdings nicht möglich gewesen, hätten Innenstadtakteure nicht frühzeitig gehandelt. Business Improvement Districts (BIDs) steigerten die Aufenthaltsqualität, zahlreiche Konversionsprojekte treiben die Weiterentwicklung voran: Tech Village im Media Markt, Luxushotel im Levantehaus, Neubau von Klöpperhaus und Hamburger Hof, Rekonstruktion des Lloyd-Hauses, Vollendung des Altenwall-Ensembles sowie die Ablösung der Signa-Projekte durch neue Initiativen. Mit der Umsetzung dieser Bausteine rückt auch die Lösung schwieriger Ecklagen wie der ehemaligen Häuser von Görtz und Karstadt-Sport näher.
Parallel investiert die Stadt Hamburg in die Innenstadtentwicklung: Aufwertung des Jungfernstiegs, Verschönerung der Steinstraße und Umnutzung der Passage Perle Hamburg zur digitalen Stadtbücherei. Bei der sogenannten Domachse, die Innenstadt und Überseequartier verbinden soll, läuft der Moderationsprozess dagegen schleppender. Es bleibt zu hoffen, dass der jetzt angeschobene Moderationsprozess zu einer klugen städtebaulichen Lösung führt.
Während die etablierten Innenstadtlagen sich erholen, geraten einige Bezirks- und Stadtteilzentren unter Druck. Shopping-Center und Fußgängerzonen mit hohem Fashion- und Nonfood-Anteil spüren den Wettbewerb durch Innenstadt und Online-Handel. Eine stärkere Ausrichtung auf Nahversorgung scheint hier notwendig. Zudem bieten manche Stadtteile ungenutzte Potenziale in der ethnischen Nachfrage.
Insgesamt zeigt sich: Einzelhandel, Gastronomie und Hotellerie in Hamburg haben ihre Transformationsaufgaben gut gemeistert und Eigentümern wie Immobilienwirtschaft Orientierung gegeben. Westfield und andere innerstädtische Projektentwicklungen setzen auf maximale User Experience. So gewinnt Hamburg an Strahlkraft – für Bewohner wie für Gäste. Für Unternehmer eröffnet sich ein Markt mit klaren Strukturen und hoher Attraktivität, der aber eine präzise Positionierung erfordert. Wer die Logik und Dynamik der Hansestadt versteht, wird nicht enttäuscht.
