rv DÜSSELDORF.Seit dem Tiefpunkt im zweiten Quartal 2020 mit der Zwangsschließung der meisten Geschäfte in den 21 Shopping-Centern verzeichnet der Hamburger Center-Investor Deutsche Euro Shop AG einen stetigen Aufwärtstrend. Die Spuren, die der Shutdown bei den Mietern und damit auch beim Vermieter hinterlassen hat, sind im Halbjahresergebnis aber unübersehbar. Eine Prognose mag der Vorstand in der aktuellen Lage noch nicht abgeben.
Die unvermindert hohe Unsicherheit mit Blick auf die Dauer und die weiteren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie machen es aus Sicht des Vorstands zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich, einen verlässlichen Ausblick zu geben. Erst wenn die Auswirkungen der Pandemie hinreichend quantifiziert werden können, will der Shopping-Center-Investor Deutsche Euro Shop AG (DES) wieder eine Prognose abgeben. Das ist mit Blick auf die ungewisse Lage vieler Mieter – einige befinden sich in Schutzschirm- oder Insolvenzverfahren - verständlich.
Aber wie Vorstandssprecher Wilhelm Wellner bei Vorlage des Halbjahreszahlen im August berichten konnte, kommen die Menschen in die Einkaufszentren zurück und beachten auch die erforderlichen Auflagen zur Eindämmung der Pandemie. Dass dadurch „ein sicherer Betrieb der Center und Geschäfte jederzeit gewährleistet ist“, dürfte die Voraussetzung dafür sein, dass sich die Lage im Jahresverlauf weiter stabilisiert. „Bei allen Herausforderungen beobachten wir in den letzten Wochen eine positive Entwicklung beim Konsumentenverhalten, die uns optimistischer stimmt,“ so Wellner.
Seit dem Ende des Shutdowns Ende April hat sich die Frequenz in den Bestands-Shopping-Centern auf zuletzt durchschnittlich 77% erhöht, nach 73% im Juni. Die Umsätze der Mieter stiegen im Juni auf 82% des Vorjahresniveaus – nach 66% im Mai. Die „Collection Ratio“, die das Verhältnis der tatsächlich gezahlten zur eigentlich fälligen Miete wiedergibt, hat sich von durchschnittlich 48% aller Mietforderungen im schwierigen zweiten Quartal im Juli auf durchschnittlich 78% verbessert.
Das zeigt, dass sich auch die Lage bei den Mietern wieder etwas entspannt hat. Das operative Geschäft des Shopping-Center-Investors stabilisiert sich nach der fast vollständigen Wiedereröffnung der Geschäfte seit Mai immer weiter.
So lassen die Zahlen insgesamt einen positiven Trend erkennen, wie Wellner feststellt, doch seien die Werte zum Teil noch deutlich von den Niveaus normaler Zeiten entfernt. Die starken Belastungen durch den Shutdown vor allem im zweiten Quartal, als das Gros der Geschäfte geschlossen war und Mietzahlungen ausblieben, hat die Geschäftsergebnisse der Deutschen Euro Shop im ersten Halbjahr deutlich belastet.
So führten höhere Wertberichtigungen auf Mietforderungen dazu, dass das Nettobetriebsergebnis (NOI) auf 80,0 Mio. Euro zurückging. Der Umsatz ging gemessen am Vorjahreszeitraum um 2,2% auf 109,4 Mio. Euro zurück. Wie der börsennotierte Center-Investor weiter schreibt, ging das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit) auf 78,5 Mio. Euro zurück und das Ergebnis vor Steuern und ohne Bewertungsergebnis um 24,2% auf 62,1 Mio. Euro. Bei den Funds from Operations verzeichnete das Hamburger Unternehmen einen Rückgang von 21,1% auf 59,9 Mio. Euro.
Dass sich die massiven Beschränkungen zur Eindämmung der Pandemie auch auf die Bewertung des Shopping-Center-Bestands ausgewirkt hat, liegt auf der Hand. Zumal die Renditen für Shopping-Center hierzulande leicht gestiegen sind. Die Deutsche Euro Shop beziffert das negative Bewertungsergebnis mit 217,9 Mio. Euro, was „einer durchschnittlichen Abwertung des Portfolios von 5,5% entsprach“. Entsprechend war der Rückgang beim Konzernergebnis auf -129,3 Mio. Euro. Der Net Asset Value (NAV) lag zum Stichtag 30. Juni 2020 bei 39,73 Euro je Aktie (-6,1%).
Dennoch ist der Vorstand überzeugt, dass die Deutsche Euro Shop diese krisenbedingt negativen Ergebnisse „gut verkraften kann und weiter über solide Finanzkennzahlen verfügt“. Die Verschuldungsquote (Loan-to-Value) liegt bei 32,5% und die Liquidität stabil bei 178,8 Mio. Euro. Die Aktie notiert nach einer deutlichen Korrektur im März/April nach unten bei etwas über 12 Euro. Die aktuelle Skepsis der Anleger gegenüber dem Nonfood-Einzelhandel, der von den Beschränkungen bis auf einige wenige Ausnahmen wie die Baumärkte und Gartencenter deutlich stärker getroffen wurde als der Lebensmittelhandel, spiegelt sich in diesem niedrigen Kurs wider.
