Der Ratschlag „Survive till 25“ war gestern. Für das neue Jahr 2026 haben Marktakteure aus der Immobilienbranche den Reim aufgesetzt: „Ich mach nix till 26“ – eine Haltung, der Prof. Tobias Just in seinem Ausblick für das laufende Jahr mit der Empfehlung „Taten statt Warten“ heftig widerspricht. Gleichzeitig kann der CEO der Berlin Hyp, Sascha Klaus, berichten, dass die Marktakteure allmählich erkennen, dass sie sich mit den aktuellen Zinsen anfreunden müssen und dass dies so manchen zum Handeln bewegt.
Einig waren sich die Experten beim jüngsten Berlin Hyp Marktbriefing, dass die aktuellen geopolitischen Themen im Immobilienmarkt die großen Leitplanken bilden und sich etwa die De-Globalisierung auf die Wirtschaftsleistung und damit auch auf die Immobilienwirtschaft auswirkt. So beeinflusst die Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung auch die Entscheidungen über die Anmietung von Büros, Logistik- oder Industrieflächen.
In seiner makroökonomischen Betrachtung der Hauptprobleme bzw. Sorgen, die den deutschen Immobilienmarkt Anfang 2026 belasten, stehen für Prof. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, denn auch die weltweite politische Instabilität und die Eskalation der globalen Konflikte, die gleich zum Jahresstart geballt aufgetreten sind, ganz oben. Gleich dahinter folgt mit gleichfalls deutlich über 50% der Nennungen das Problem Erschwinglichkeit von Wohnraum, gefolgt von den Sorgen über Europas Wachstumsperspektiven.
Maßnahmen wie der von der neuen Bundesbauministerin Verena Hubertz groß angepriesene Bau-Turbo bei den Baugenehmigungen ist für Just bei diesem Problemfeld noch nicht der erhoffte „Gamechanger“. Wichtiger ist aus seiner Sicht die richtige Rahmengebung aus Berlin. Zudem habe man noch zu wenig bei den Baukosten getan. Denn seit Ausbruch des Krieges in der Ukraine, der zu einer eklatanten Steigerung der Baukosten geführt hat, und angesichts der geltenden hohen Baustandards in Deutschland, ist es derzeit gar nicht möglich, auch für die Mittelschicht bezahlbaren Wohnraum zu bauen.
Aus Sicht von Berlin-Hyp-CEO Sascha Klaus ist es beim Thema „Mangel an bezahlbarem Wohnraum“, dessen wirtschaftliche Folgen leicht zu begreifen seien, für die Immobilienbranche wichtig, auch mit dem Wähler zu sprechen: „Wir reden nur mit der Politik, wir erreichen den Wähler nicht“, kritisiert er, doch am Ende gehe es immer um Wahlen. Und um Volksentscheide wie in Berlin, bei dem die Mehrheit für eine Enteignung großer Wohnungsunternehmen gestimmt hatte. Wenn sich diese Debatten verstärken, dann ist das aus Klaus Sicht Gift für den Markt. Drei Jahre nach dem Berliner Volksentscheid befasst sich der schwarz-rote Senat mit einem Vergesellschaftungsrahmengesetz.
Orientierung an der Verhaltensweise von Füchsen
Beim Blick auf das Handeln der Politik in diesen schwierigen Zeiten konstatiert Prof. Just, dass sie zwar unter Zugzwang steht, dabei aber nicht genug Zug entwickelt habe. So wurden zwar einige Reformen wie die Rente und der Bau-Turbo angepackt – insgesamt gab es 130 Gesetzesentwürfe – doch blieben wichtige Sozialreformen auf halber Strecke stecken und müssen nun 2026 erneut angepackt und auf den Weg gebracht werden. „Dies hat auch damit zu tun, dass die hohe globale Unsicherheit permanent zu neuen schnellen Maßnahmen zwingt“, schlägt Just die Brücke zu den anfangs genannten Hauptproblemen in der Branche: „Die Notwendigkeit, auf andere permanent zu reagieren, verhindert eigene Strategieentwicklung und -verfolgung.“
Da die europäische Politik durch die geopolitischen Krisen vor allem reagieren muss, wobei der Begriff „Reagieren“ hier nicht der begriffliche Mittelwert aus „Regieren und Agieren“ ist, empfiehlt er der Immobilienbranche, ihre Hoffnung mehr auf die Kommunen oder auf die eigenen Unternehmen zu setzen.
Beim aktuellen Manövrieren im schweren Gewässer empfiehlt Prof. Just den Marktakteuren, sich an den Verhaltensweisen von Füchsen zu orientieren – sprich: sich an der Realität auszurichten. Denn ein „Fuchs” denkt nach seinen Worten „in Wahrscheinlichkeiten und passt diese stetig an“. Das schlaue Tier vermeidet demnach Ideologien und immer gleiche Wahrheiten, es macht kleine Schritte und zerlegt die Probleme. Wichtig ist auch, dass Reineke Fuchs entscheidungsoffen bleibt und Feedback in Schleifen sowie ganz intensiv Daten nutzt, dabei aber kritisch bleibt und in Teams arbeitet. Damit könnte die Bewältigung des Strukturwandels in der Immobilienbranche gelingen.
Im Rahmen des Strukturwandels haben sich nach Erfahrung der Experten Mischobjekte als probates Mittel erwiesen. Laut Berlin-Hyp-CEO Klaus haben sie dem Markt in der Krise eine gewisse Stabilität verliehen und ihre Resilienz bewiesen. Gerade bei großflächigen Handelsimmobilien, die nicht mehr komplett an stationäre Einzelhändler vermietet werden können, weil diese im Internet-Zeitalter ihre Flächen verkleinern oder ganze Ketten durch Insolvenz vom Markt verschwunden sind, ist die Vermietung an alternative Nutzungen wie Büros, Arztpraxen oder Fitness Studios für die Eigentümer eine sinnvolle Lösung, zumal die Mischung zu einer Risikostreuung beiträgt.
Mischobjekte bieten Stabilität
Den höchsten Diversifizierungsgrad hat die IREBS-Immobilienakademie in einer Studie in klassischen Highstreet-Lagen wie am Ku’damm, am Alexanderplatz und in der Friedrichstraße in Berlin ausgemacht. Dabei gibt es für die Objekte eher Preiszu- als Preisabschläge. In der Handelsimmobilienbranche wird das Thema Mixed-Use-Objekte bereits seit Jahren als Lösungsansatz diskutiert.
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf geht Sascha Klaus davon aus, dass die Zinsstabilisierung die Zuversicht der Marktakteure stärken wird. Nachdem viele lange Zeit auf immer weiter sinkende Zinsen gewartet haben, beginne der Markt langsam zu erkennen, dass er sich mit dem aktuellen Zinsniveau anfreunden muss. Nach der endlosen Niedrigzinsphase in den 2010er-Jahren mit Zinsen um 1% bis zum Sommer 2022 haben sich die Bauzinsen inzwischen verdrei- bis vervierfacht. Dennoch wollten viele Verkäufer laut Klaus lange nicht wahrhaben, dass die Preise runtergehen. Es war alles ziemlich zäh.
Nachdem es inzwischen verlässlichere Bewertungen gibt, sind auch wieder mehr Investments und Entwicklungen zu beobachten und Verkäufer sowie Käufer nähern sich bei ihren Preisvorstellungen an. Deshalb erwartet Klaus 2026 wieder mehr Dynamik, auch wenn das Vorkrisenniveau nicht zu erwarten ist. Prof. Just geht davon aus, dass die Konjunktur durch die Investitionspakete angeschoben wird und dadurch leichtes Wachstum entsteht.
Bei der Sanierung und der Transformation der deutschen Städte empfiehlt er den Akteuren mehr Mut und Experimentierfreude. Die positive Wirkung der staatlichen Investitionspakete wird aus seiner auch 2027 anhalten und sich etwa positiv auf den Bereich Infrastruktur und Wohnungen auswirken. Klaus erwartet dann auch höhere Transaktionsvolumina als heute und dass die Refinanzierungswelle bis dahin abgearbeitet und es mehr Stabilität und hoffentlich auch mehr Wachstum in Deutschland gibt.
