Investmentmarkt Logistik

Moderater Start ins Jahr 2026

Transaktionsvolumen und Nettoanfangsrenditen. Quelle: CBRE

Die kontinuierliche Erholung auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien im vergangenen Jahr hat sich im ersten Quartal 2026 zunächst nicht fortgesetzt. Die erhofften positiven Impulse durch das Sondervermögen der Bundesregierung und einen robusten Nutzermarkt wurden seit März durch die Folgen des Iran-Konflikts kompensiert – auch wenn es mehr kleinteilige Transaktionen gab als im Vorjahr.

„Ein dynamischer Jahresstart wurde auf Grund der geopolitischen Situation ab März zurückhaltender“, konstatiert Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland. Und aus Sicht von Bertrand Ehm, Dirctor Investment bei Savills, kommt derzeit von zwei Seiten Druck auf die Logistikimmobilie. Denn zum einen könnten Nutzer durch den gestiegenen Dieselpreis einem Kostenschock ausgesetzt sein, der sich bremsend auf ihre Expansionsentscheidungen auswirken könnte und zum andern sind die langfristigen Finanzierungskosten leicht gestiegen, was die Kaufpreisverhandlungen verlängern könnte.

Dennoch versucht Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE), der aktuellen Lage etwas positives abzugewinnen, wenn er feststellt, dass Einzeldeals immerhin noch ein vergleichbares Investmentvolumen wie im Jahr 2025 erreicht und erneut die Milliardenmarke geknackt haben: „Damit ist ihr Ergebnis, das lediglich knapp 7% vom zehnjährigen Durchschnitt abweicht, vor allem vor dem Hintergrund des aktuellen Marktumfelds als sehr positiv zu werten.“

Gleichwohl spricht auch BNPPRE beim Blick auf ein Transaktionsvolumen von 1,2 Mrd. Euro im ersten Quartal 2026 von einem eher „moderaten Start“. Immerhin sieht der Immobilienberater das Ergebnis um rund 11% unter dem Vorjahreswert und um -40% unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Der Immobilienberater CBRE ermittelte dagegen für den deutschen Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,4 Mrd. Euro und gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 16%, wobei der Anteil von Logistikimmobilien um 13 Prozentpunkte auf einen Anteil von 70% gesunken sei, während Light Industrial um zwölf Prozentpunkte auf 18% zulegen konnte und Produktionsimmobilien mit einem Anteil von 11% annähernd stabil blieben. Savills ermittelte ein Transaktionsvolumen von etwa 954 Mio. Euro am Markt für Industrie- und Logistikimmobilien und verzeichnete gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang von 2%.

Ein positives Zeichen ist für BNPPRE in diesem Jahr der Verkauf des Logistikzentrums von Mercedes Benz in Bischweier, da damit eine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich realisiert werden konnte. Denn für ein spürbares Anziehen des Gesamtergebnisses seien vor allem Transaktionen mit mittleren und hohen Investmentvolumina entscheidend, gibt der Immobilienberater zu bedenken. Die volumenbringenden größeren Deals werden im aktuellen Marktumfeld aber nur selektiv abgeschlossen. In diesem Kontext ergänzt Kai F. Oulds aber grundsätzlich, dass das Interesse der Marktakteurean Logistikimmobilien weiterhin groß ist und es „zahlreiche Kapitalquellen vor allem aus dem Ausland gibt, die ihre Logistikpräsenz in Deutschland auf- und ausbauen wollen“.

Ablesen lässt sich das auch daran, dass der Anteil internationaler Investoren nach seiner Kenntnis mit 71% auf dem hohen Niveau des ersten Quartals 2025 geblieben ist. BNPPRE sieht den Anteil der ausländischen Investoren mit 67% etwas niedriger, registrierte aber auch, dass sie ihr Investitionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöht haben. Damit sind die heimischen Akteure auf diesem Markt eindeutig in der Minderzahl.

Gefragt waren vor allem Core- und Core-plus-Objekte

Gefragt waren laut CBRE vor allem Core- und Core-Plus-Objekte deren Anteil am Transaktionsvolumen gegenüber 2025 um acht Prozentpunkte auf 34% bzw. um zwei Prozentpunkte auf 26% gestiegen ist. Einen Rückgang verzeichnete der Berater bei Value-Add-Immobilien, bei denen ein Minus um zwölf Prozentpunkte auf 20% zu verzeichnen war. Der Grund dafür ist nach den Worten von Tom Franke, Head of Logistics Investments bei CBRE, dass das Angebot in diesem Segment schlicht zu niedrig war. Opportunistische Investments legten dagegen um 5 Prozentpunkte auf einen Anteil von 16% zu. Vor allem internationale Investoren sind an solchen Objekten interessiert. Eigennutzer spielten im ersten Quartal kaum eine Rolle.

Laut Franke waren zuletzt auch weniger Sale-and-Lease-Back-Transaktionen zu beobachten, denn die potenziellen Verkäufer hätten oft überhöhte Preisvorstellungen, die noch nicht dem aktuellen Marktniveau entsprechen würden. So sind laut BNPPRE im ersten Quartal auch die Netto-Spitzenrenditen konstant geblieben, nachdem sie im Verlauf des vergangenen Jahres an A-Standorten um 25 Basispunkte auf durchschnittlich 4,50% und in Leipzig auf 4,70% gestiegen waren. 

In den bedeutenden deutschen Logistikagglomerationen gab es im ersten Quartal aber auch sehr wenig Bewegung. BNPPRE ermittelte in den Ballungszentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,Hamburg,Köln, Leipzig, München und Stuttgart bisher nur ein Transaktionsvolumen von 184 Mio. Euro, was einem Minus von 37% gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht und auch im langjährigen Vergleich ein unterdurchschnittlicher Wert ist. Vor diesem Hintergrund stellte auch CBRE fest, dass die Bedeutung der Top-7-Städte am Transaktionsvolumen im ersten Quartal um 10 Prozentpunkte auf lediglich 6% zurückgegangen ist.

Im Einzelnen erreichten Köln und Berlin laut BNPPRE ein Volumen von jeweils nur rund 50 Mio. Euro, während die anderen Märkte deutlich darunterblieben. Der wesentliche Grund war auch hier ein zu geringes Angebot an Objekten in den Top-Märkten, in denen die Nachfrage unverändert groß ist.

Wie stark die negativen Folgen des Iran-Konflikts die Entwicklung auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien tatsächlich prägen werden, hängt aus Sicht von Bertrand Ehm maßgeblich davon ab, wie lange die geopolitische Weltlage noch so angespannt bleibt. Vor diesem Hintergrund stellt auch BNPPRE fest, dass die weitere Marktentwicklung gegenwärtig schwer zu prognostizieren ist, da sich die Rahmenbedingungen mit Ausbruch des Irankriegs nochmals verschärft hätten.

Positive Signale erwartet Christopher Raabe vom robusten Nutzermarkt und den „Impulsen aus den Sondervermögen für Infrastruktur- und Umweltmaßnahmen sowie aus den finanziellen Spielräumen für Verteidigungsmaßnahmen“. Wie Franke ergänzt, ist die Verkaufspipeline gut gefüllt und auch die Bereitschaft zu Großdeals im Volumen von über 100 Mio. Euro abzuschließen, sei gestiegen, sofern das Produkt passt. Deshalb erwartet er in dieser Größenklasse 2026 mehr Abschlüsse als im vergangenen Jahr. Auch Raabe ist überzeugt, dass bei baldiger Beendigung des Irankriegs im „Jahresverlauf durchaus mit einer sich aufhellenden wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland zu rechnen“ ist.

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