HIR DÜSSELDORF. Die Krisenresistenz des Handels mit Gütern des täglichen Bedarfs – sprich: der Lebensmittelhändler und Nahversorger – hatten die Gründer der Habona Invest GmbH frühzeitig erkannt. Elf Jahre nach der Gründung gewinnt das Geschäftsmodell an Breite.

Während die Umsatzahlen in Teilen des stationären Nonfood-Einzelhandels nach der Zwangsschließung im Frühjahr und der nur schleppenden Erholung noch tiefe Krater aufweisen, ist der Umsatz bei den klassischen Nahversorgern, den Supermärkten und Discountern, um gut 9 Mrd. Euro gewachsen, ein Plus von fast 15%. Die gleichfalls geöffneten Drogeriemärkte konnten um etwa 6% zulegen. Das Umsatzwachstum bei eFood war dagegen mit gut 0,2 Mrd. Euro eher bescheiden.

Dass die Nachfrage nach den Gütern des täglichen Bedarfs auch in extremen Krisensituationen nicht nachlässt, wie sich nicht nur während der Corona-Pandemie, sondern auch in der Finanzkrise gezeigt hat, darauf setzt der 2009 gegründete Fondsinitiator und Asset Manager Habona Invest GmbH in Frankfurt am Main bei seinem Geschäftsmodell. Denn dadurch steige das Bewusstsein für die elementar wichtigen Dinge der Daseinsvorsorge, so die Unternehmens-Philosophie, während Ausgaben für weniger wichtige Anschaffungen reduziert würden.

Ähnlich verhält es sich mit der Sorge um Gesundheit, Schulausbildung oder Kinderbetreuung, da Politiker und Gesellschaft große Anstrengungen unternehmen, den Betrieb auch unter schwierigsten Bedingungen aufrecht zu erhalten und zu fördern.

Neben der Investition in Nahversorgungsimmobilien setzt der Fondinitiator und Asset Manager deshalb auch auf Kindertagesstätten. Ihre Geschäftsidee hatten die beiden Unternehmensgründer Johannes Palla und Guido Küther 2009 zunächst einer umfangreichen GfK-Markt- und Trendstudie unterzogen – mit positivem Ergebnis. Im Jahr 2011 gelang es, das erste Beteiligungsprodukt, den „Habona Deutsche Handelsimmobilien Fonds No 1“ voll zu platzieren. Der geschlossene Fonds investierte ausschließlich in Lebensmittelmärkte.

Das Interesse der Investoren an diesem Markt-Segment, das heute als sichere Anlage gilt, lässt sich daran ablesen, dass inzwischen „Fonds No 7“ aufgelegt wurde. Dieser siebte und jüngste alternative Investmentfonds, für den die Vertriebsgenehmigung im April 2020 während des Lockdowns erteilt wurde, musste, wie Manuel Jahn, Head of Business Development bei Habona Invest berichtet, beweisen, dass er – trotz der schwierigen Lage – das Interesse der Anleger findet.

Dass der jüngste Fonds mit einem Zielvolumen von rund 50 Mio. Euro Eigenkapital planmäßig platziert werden kann, war nach seinen Worten der frühzeitigen Partnerschaft mit der digitalen Vertriebsplattform Crowddesk sowie der Einführung digitaler Zeichnungsstrecken zu verdanken.

Nahversorger gelten als sichere Anlage

Der erste geschlossene Kita-Fonds, „Habona Kita Fonds No 1“, war 2014 aufgelegt worden. Von Catella wurde er zum „Top Social Impact Fonds“ gewählt und leistet nach Unternehmensangaben einen direkten Beitrag zur ESG-Strategie (Environment Social Governance).

„Seit unserer Gründung im Jahr 2009 haben wir unsere besondere Expertise im Marktsegment Nahversorgung immer weiter ausgebaut und sind stetig gewachsen“, schreibt das Unternehmen auf seiner Homepage. Dabei stützt sich Habona Invest bei seinen Objekten laut Jahn auf die stabilen und attraktiven Miet-Erträge der Nahversorgungsobjekte. Die Objektportfolios der Fonds seien grundsätzlich kleinteilig strukturiert, geografisch sehr breit diversifiziert, verfügten über aktuelle Betreiberkonzepte und entsprechend langen Mietvertragsrestlaufzeiten.

Den nächsten Schritt machte der Fondsinitiator im Jahr 2019 als er das Anlagesegment „Nahversorgung“ durch Auflage des ersten offenen Immobilienfonds, den Habona Nahversorgungfonds Deutschland, für ein breites Publikum öffnete, das sich mit kleinen Beträgen beteiligen kann. Im Oktober konnte der Fonds den ersten Geburtstag feiern. Mit einem Zielvolumen von rund 500 Mio. Euro im Jahr 2024 befindet er sich lautManuel Jahn noch in der Seedingphase. Der offene Publikums-AIF sei mittlerweile über alle bekannten Fondsplattformen angebunden und somit einem sehr breiten Markt zugänglich. Mit einem eingeworbenen Eigenkapital von über 50 Mio. Euro und fünf angebundenen Nahversorgungsobjekten liegt der Fonds bislang voll im Plan.

Im Jahr 2020 gelang es laut Jahn auch das Interesse institutioneller Investoren zu gewinnen und einen ersten Spezial-AIF zu initiieren. Der Spezialfonds „Habona Deutsche Nahversorger (Inst.)“, der sich an Investoren aus dem Sparkassenbereich wendet, werde schon in Kürze seine Zielgröße von rund 350 Mio. Euro erreichen.

Im Oktober hatte sich Habona für den Fonds u.a. 15 Nahversorgungsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von rd. 65 Mio. Euro vertraglich gesichert. Verkäufer ist die Regensburger Ratisbona Handelsimmobilien. Das Portfolio mit dem langfristigen Hauptmieter Netto (Foto: Ratisbona) umfasst je vier Standorte in Bayern und Nordrhein-Westfalen, drei in Thüringen und je einen in Bremen, Sachsen, Brandenburg und im Saarland.

Das abgewickelte Transaktionsvolumen umfasst 1 Mrd. Euro

Insgesamt kümmert sich Habona Invest heute um über 10 000 investierte Anleger, für die über 150 Immobilien eingekauft und zum Teil wieder gewinnbringend verkauft wurden. Das abgewickelte Transaktionsvolumen hat nach Unternehmensangaben jüngst die Schwelle von 1 Mrd. Euro überschritten.

Die Habona-Fondspalette ist laut Jahn so konzipiert, dass mit den verschiedenen Fondsprofilen das gesamte Spektrum an neuen oder neuwertigen Nahversorgungsimmobilien überschneidungsfrei angekauft werden kann. Dabei unterscheidet die Ankaufsstrategie nach kleinteiligem Einzelankauf bis 5 Mio. Euro, größeren Verbrauchermärkten und Nahversorgungszentren bis 20 Mio. Euro sowie Portfolien ab 20 Mio. Euro. Zuletzt wurde das Unternehmen in der Kategorie „Retail Real Estate Specialist“ als „Bester Asset Manager“ für den Scope Award 2021 nominiert, worin der geschäftsführende Gesellschafter Johannes Palla „die Bestätigung unserer seit nunmehr so vielen Jahren konsequent hohen Leistung“ sieht.

Angesichts der günstigen Perspektiven, die der dezentrale Nahversorgungsmarkt derzeit erlebt, ist aus Sicht von Jahn eine Verschiebung der Kapitalallokation von zentralen Lagen in Richtung Peripherie nicht unwahrscheinlich: „So sehr zu hoffen ist, dass das Land alsbald wieder zur Normalität findet, gibt es Anzeichen dafür, dass einige Immobilienteilmärkte nicht wieder zu alter Größe zurückfinden“, fürchtet er. Dagegen beschäftigen Nahversorgungskonzepte, die um weitere Nutzungsarten wie ein wohnortnaher „Flexibler Workspace“ angereichert werden können, bereits Architekten und Projektentwickler.