Fachmarktimmobilien sind resilient gegen Krisen und die Online-Konkurrenz. Doch auch hier bleibt die Zeit nicht stehen und stellt die Branche vor die Herausforderung, sich auf ein verändertes Kundenverhalten und die notwendige Transformation der Standorte einzustellen, wie der Fachmarktimmobilien-Kongress zeigte.
Die entscheidenden Determinanten beim Einkaufen waren lange Zeit der Preis und die Nähe des Einkaufsstandorts. Seit die Digitalisierung bei den Preisen für größte Transparenz sorgt und der Online-Shop im Zweifel den niedrigsten Preis bieten kann, nicht zuletzt, weil er keine teuren (Innenstadt)Mieten zahlen muss, haben sich im stationären Einzelhandel die Determinanten grundlegend verändert: „Erlebnis und Emotion“ erwarten die Kunden heute, wenn sie einkaufen gehen, wie Jan Sperber, Retail Sales Development Executive DACH bei der GfK/NIQ Company, beim Fachmarktimmobilien-Kongress in Düsseldorf in seiner Keynote über die „Future of Retail“ darlegte.
Neben einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis gehört laut Sperber dazu, dass der stationäre Einzelhandel seine Verkaufsfläche als Ort gestaltet, an dem der Kunde schnell und einfach die Produkte findet, die er sucht. Als Positiv-Beispiel nennt er einen Lebensmittel-Markt in der Ukraine mit einem sehr individuellen Aufbau, bei dem sich die einzelnen Abteilungen deutlich voneinander unterscheiden. Dabei geht es für den Einzelhändler aus Sicht des Experten immer um die Frage, wie schaffe ich es, den Kunden abzuholen. Dazu gehört etwa auch, dass er bei beratungsintensiven Produkten Personal findet. Denn die Kundenloyalität nimmt stetig ab.
Tatsächlich bietet die Fokussierung auf Erlebnis beim Einkaufen dem stationären Einzelhandel laut Sperber viele Chancen, beispielsweise durch neue Formate wie eine Omnichannel-Strategie, bei der die Kunden digital und analog mit der gleichen Werbung angesprochen werden können. Oder durch Experience Zones auf der Ladenfläche, in denen neue Produkte getestet werden können. Positiv bewertet Sperber in diesem Kontext auch die Repair Corners bei Euronics, die mit der Reparatur von Geräten auch dem Thema Nachhaltigkeit Rechnung tragen, das für die Kunden heute auch wichtig ist.
Die Kunden wollen heute vor allem Erlebnis
Ein anderes Positivbeispiel ist für ihn der niederländische Omnichannel-Händler Coolblue, der mit dem Aufbau seines Ladennetzes den Kunden unter dem Motto „Test & Feel“ die Möglichkeit bietet, die Produkte vor Ort unter die Lupe zu nehmen. Zudem bietet er Liefer- und Installationsservices sowie Click & Collect. Und die Möbel-Kette Ikea bietet über Augmented Reality/Virtual Reality Design-Ideen oder Einrichtungsvorschläge direkt aufs Handy.
Die Drogerie-Kette dm setzt gegen die schwindende Kundenloyalität – neben ihrem Sortiment – laut Ruben Holzheimer, Bereichsleiter Expansion bei der dm-Drogerie-Markt GmbH& Co KG, auf ein angenehmes Ladenbild und die richtige Beleuchtung, um Ruhe in den Alltag der Kunden zu bringen. Das Ladenbild soll suggerieren, dass das Leben schön ist, wie er beim Fachmarkt Panel „Quo Vadis Fachmarkt? Zwischen Stabilität, Wandel und neuen Nutzungs-Konzepten“ berichtet. Es sei kompetitiver geworden, den Kunden immer wieder zu überzeugen, stellte auch Moderator Angelus Bernreuther, Head of Business Development bei der Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) fest.
Das wirft die Frage auf, wie sich die Fachmarktimmobilie, die sich gemessen an anderen Asset-Klassen gerade in den Krisen gut behauptet hat und auch relativ resilient gegen den Online-Handel ist, weiter entwickelt und vor welchen Herausforderungen der Markt steht. Dabei ist für Nicole Römer, Geschäftsführerin und Head of Retail bei Colliers Deutschland, klar, dass Fachmärkte und Fachmarktzentren – besonders wenn sie ihren Schwerpunkt auf Lebensmittel respektive Nahversorgung setzen – eine stabile Anlage sind.
In diesem Kontext weist Stefan Hohmann, Gründer des Investment-Vehikels Plank Investment Partners (P7IP), darauf hin, dass die Stabilität in diesem Segment heute noch genauso groß ist, wie vor der Zinswende 2022. Die Asset-Klasse bietet aus seiner Sicht die besten Renditen und Cashflows und habe die besten Mieter der Welt. Auch die Einstellung der Kreditinstitute zu dieser Anlage-Klasse ist nach seiner Erfahrung sehr positiv, so dass die Liquidität hier sehr gut sei. Die P7IP, die von den früheren Chefs von X+Bricks gegründet wurde, richtet ihren Fokus vor allem auf internationale Investoren, die laut Hohmann bei ihren Investments in der Regel höhere Renditen anstreben als nationale und mehr im Value-Add-Segment unterwegs sind.
Wachstum im Value-Add-Segment
Im Value-Add-Segment registrierte denn auch Nicole Römer wieder mehr Wachstum. Wie sie nach der Zinswende allerdings festgestellt hat, sind die Zeiten, in denen hohe Faktoren – wie etwa Faktor 23 – gezahlt wurden, vorbei. Die Preise hätten sich beim 17- bis 18-Fachen eingependelt – allenfalls in Ausnahmefällen werde das 18,5- bis 19-Fache gezahlt. Im Core-Segment, das von vielen Investoren nach der Zinswende bevorzugt wurde, hat sich nach Römers Einschätzung das Repricing inzwischen stabilisiert. Rein opportunistische Investoren sind dagegen selten zu sehen. Das scheitert nach ihrer Erfahrung schon an der Finanzierung. Mit Blick auf die Kleinteiligkeit in diesem Marktsegment, das – neben SB-Warenhäusern und Fachmarktzentren – stark von Supermärkten und Discountern geprägt wird, sind laut Römer die nationalen Investoren in der Überzahl.
Mit Blick auf den Wandel, der sich auch im Fachmarktsegment vollzieht, berichtet Holzheimer, dass die Märkte größer werden und dass auch das Thema Click & Collect wichtiger wird. So bietet dm auch Abholstationen als Schnittstelle zwischen online und offline. Viele Kunden ließen sich die Bestellung lieber in den gut erreichbaren Markt als nach Hause liefern, wie er berichtet. Manche gehen dann auch noch im Markt einkaufen. Im Rahmen von Partnerschaften mit Spezialisten bietet die Drogeriemarkt-Kette auch Dienstleistungen aus dem Gesundheitsbereich wie Blutabnehmen oder Augen-Screening. Mit Blick auf die Entwicklung der Lagen – dm ist in Fachmarktlagen, Stadtteillagen und Einkaufsmeilen vertreten – berichtet Holzheimer, dass sich die Filialen in den Fachmarktlagen am besten entwickeln, dass die Innenstädte aber allmählich zurückkommen.
Kaufland setzt vor allem auf Revitalisierung
Obwohl Kaufland mit 780 Filialen Deutschlands führender SB-Warenhausbetreiber ist, setzt das Unternehmen nach den Worten von Susanne Gehlen, Geschäftsführerin von Kaufland Immobilien Deutschland, weiter auf Expansion und Wachstum. Das geht allerdings nicht über Neuentwicklungen, denn für die großen Flächen ist es schwierig, Genehmigungen zu erhalten. Nachdem der Lebensmittelhändler einen großen Teil der Real-SB-Warenhaus-Standorte übernommen hat, steht deshalb das Thema Revitalisierung auf der Agenda. Dabei geht es um den Umbau älterer Standorte wie die von Real, wobei die kostspielige Erneuerung der technischen Anlagen, die leicht 4 Mio. Euro im Schnitt kosten kann, heute eine große Rolle spielt. Schon durch die Real-Übernahme ist Kaufland laut Gehlen zum Umbau-Experten geworden. Daher weiß sie, dass die Revitalisierung alter Standorte sehr teuer werden kann.
Mit Blick auf die überdurchschnittlich großen Flächen der Real-Märkte – manche bringen es auf schwer vermittelbare 18 000 qm – ist es laut Hohmann wichtig, ein individuelles Konzept zu entwickeln, bei dem alle Akteure zusammenarbeiten müssten. Da SB-Warenhäuser heute deutlich kleiner sind, ist es notwendig, die Flächen für weitere Mieter neu aufzuteilen. Manche Real-Märkte werden auch gar nicht mehr für den Einzelhandel genutzt.
Mit dem Thema Refurbishment – Transformation statt Abriss- Zukunftsperspektiven für Handelsimmobilien und Fachmarktzentren befasste sich Olaf Ley, CEO des Investmentmanagers und Entwicklers von großen Einkaufszentren, Eurofund Group, der in Spanien, Portugal, Großbritannien, Italien und seit 2023 mit dem Rhein-Ruhr-Zentrum auch in Deutschland vertreten ist. Seine zentrale Botschaft: „Neu denken ist sinnvoller als neu bauen“ – zumal die Zyklen für die Erneuerung von Handelsflächen immer kürzer werden.
Große Real-Märkte sind eine Herausforderung
„Man kann mit kleinen Maßnahmen viel bewegen“, zeigt er etwa am Beispiel des Shopping-Centers Dolce Vita Tajo in Lissabon. Den kahlen und ungastlichen Eingangsbereich wertete Eurofund durch zahlreiche Pflanzen in Töpfen, neue Beleuchtung, Spielgeräte für Familien, aber auch profitable Angebote auf. So gelang es laut Ley, die Frequenz spürbar zu erhöhen und die Einnahmen fast zu verdoppeln. Beim Rhein-Ruhr-Zentrum in Mülheim, das die früheren Eigentümer Redos und Morgan Stanley 2023 an Eurofund verkauft hatten, stärkt der neue Eigentümer mit den Mietern Kaufland und Müller im Erdgeschoss den Bereich Nahversorgung, der sich auch positiv auf die Frequenz auswirken dürfte.
Der unauffällige Haupteingang soll durch eine zweigeschossige Eingangsanlage ersetzt und die schlichte Mall mit einfachen Mitteln begrünt werden. Die Fassade wird laut Ley erneuert, indem eine neue Fassade davorgestellt wird: „Man kann manches visuell upgraden, ohne zu tief eingreifen zu müssen,“ stellt er mit Blick auf die hohen Baukosten fest. Mit geringem Aufwand sei es möglich, eine große visuelle Wirkung zu erzeugen, wie auch mit der neuen Sitzgruppe im Food Court oder dem Freizeitpark Adventica, die viel Zuspruch erhalten.
Mit der Frage, wie man in einem Wohnquartier wie Meerstad in der Nähe der niederländischen Stadt Groningen, ein Gebäude entwickeln kann, das nur etwa 15 Jahre lang für die Nahversorgung in der stark wachsenden Region gebraucht wird, anschließend aber anders genutzt werden muss, befasste sich Matthias Rottmann, Partner der Architekten De Zwarte Hond. Unter der Überschrift „Flexibel gedacht, nachhaltig genutzt: Anforderungen an die Immobilien der Zukunft“, präsentierte er eine von einer Stütze getragenen, nach allen Seiten offene Holzkonstruktion mit Marktplatzflair, die sich gut als Treffpunkt für die Nachbarschaft eignet.
Wie Refurbishment im Denkmalschutz funktioniert, erläuterte Waldemar Preis, Bereichsleiter Bau & Einrichtung beim Lebensmittelhändler Tegut am Beispiel der Filiale in einem ehemaligen Schlachthaus von 1886 in Weimar „Weglassen ist die beste Form der Nachhaltigkeit“, berichtet er mit Blick auf die Tatsache, dass Tegut an der Substanz nichts verändert hat. Kostentreibend war allerdings die außerordentlich komplizierte Verlegung der Technik in dem alten Gebäude.
