Während der Investmentmarkt für Logistikimmobilien im ersten Quartal 2021 durch ein geringes Angebot abgebremst wurde, war auf dem Vermietungsmarkt in punkto Flächennachfrage ein neuer Rekordwert zu verzeichnen.
Mit einem Flächenumsatz von knapp 1,77 Mio. qm wurde der Wert des Vorjahres nicht nur um 19% übertroffen, damit wurde nach Feststellung des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auch „eine beeindruckende neue Bestmarke für das erste Quartal aufgestellt“. Und noch ein Top-Wert dokumentiert aus Sicht des Beraters den aktuellen Boom auf dem deutschen Markt für Logistikimmobilien: Der langjährige Durchschnittswert wurde mit diesem Flächenumsatz um gut 30% übertroffen.
Für die acht Top-Logistikregionen ermittelte Colliers International einen Flächenumsatz von etwa 842 000 qm, womit der Vorjahreswert von 452 000 qm immerhin um 82% übertroffen wurde. Eine ähnliche Dynamik konstatierte auch BNPPRE für die großen Logistikregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart mit einem Flächenwachstum von 80% auf den Rekordwert von 805 000 qm – gut 40% mehr als der langjährige Durchschnitt. Damit hätten die großen Logistikregionen überproportional zu dem guten Vermietungsergebnis beigetragen, schreibt BNPPRE in seinem Bericht.
Colliers International sieht den Durchschnittswert früherer Jahre sogar um 65% übertroffen. Bis auf die Region Stuttgart hätten alle Märkte besser abgeschnitten als im Vorjahreszeitraum. An der Spitze steht laut BNPPRE die Region Berlin, die ihren Flächenumsatz mit 150 000 qm verdoppeln konnte, vor Hamburg mit 129 000 qm (+25%) und der Region Leipzig, für die der Flächenumsatz von 128 000 qm sogar ein Plus von 433% bedeutet. Noch deutlicher fiel der Zuwachs gegenüber dem ersten Quartal 2020 in Köln mit +441% auf 119 000 qm aus. Frankfurt am Main legte um 57% auf 116 000 qm zu und München um 42% auf 68 000 qm.
Rückläufig war das Vermietungsgeschäft nur in Stuttgart mit -8% auf 45 000 qm und in Düsseldorf mit -4% auf 50 000 qm. In Köln trugen laut Colliers die Anmietung einer 30 000 qm große Logistikimmobilie durch Lekkerland in Kerpen und zwei größere Abschlüsse im Umland zum Ergebnis bei – etwa zwei Drittel des generierten Flächenumsatzes (ca. 68 707 qm) entfiel auf Handelsunternehmen.
Beachtlich war auch der Vermietungsumsatz in den Regionen außerhalb der großen Logistik-Hubs, auch wenn ein Volumen von 960 000 qm gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang von 7,5% bedeutet, wie BNP Paribas Real Estate berichtet, doch war das immer noch das zweitbeste Auftaktquartal. Dabei zeigte nach einem guten Vorjahr das Ruhrgebiet mit etwa 43 000 qm eine Schwächephase. In den zwölf Logistik-Hubs, die der Immobilienberater neben den Ballungsräumen regelmäßig untersucht, wurde mit 536 000 qm Umsatz dagegen eine Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr erzielt, während in den restlichen Logistikregionen das Vorjahresquartal um rund 45% verfehlt wurde.
Branche profitiert von übergeordneten Trends
Die insgesamt guten Zahlen unterstreichen nach den Worten von Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, „dass die Logistikbranche nicht nur besser als fast alle anderen Wirtschaftsbereiche durch die Krise kommt, sondern teilweise sogar von strukturellen Anpassungen profitiert, die zusätzliche Nachfrage generieren“. Übergeordnete Trends wie der auch durch die Zwangsschließungen im stationären Nonfood-Einzelhandel befeuerte eCommerce und die Einrichtung von City-Logistik setzen sich mit zunehmender Dynamik fort.
„Auf Grund der monatelangen Filialschließungen in den Innenstädten deckten sich zunehmend mehr Haushalte bequem online mit Lebens-, Arzneimitteln und Produkten des täglichen Bedarfs ein“, bestätigt auch Nicolas Roy MRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International: „Die Kurier-, Express-, und Paketdienstleister liefen in den vergangenen Monaten zur Höchstform auf, was sich teils in den hohen Wachstumsraten der Jahresauftaktumsätze widerspiegelt.” So trug der wachsende Online-Handel zur steigenden Flächennachfrage bei, die Pandemie kurbelt die Aktivitäten im Logistikmarkt an.
Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz lag im ersten Quartal mit 60% unter dem Vorjahresniveau, aber über dem langjährigen Schnitt. Nach Einschätzung von BNPPRE gibt es in vielen Logistikregionen nach wie vor ein zu geringes Angebot, gleichzeitig nehmen die Ansprüche der Nutzer kontinuierlich zu, die von älteren Bestandsflächen oft nicht mehr erfüllt werden. Das erhöht die Knappheit. Dass der Anteil der Eigennutzer mit 27% deutlich unter dem langjährigen Schnitt lag, führt der Berater auch auf die Pandemie zurück, da sich viele Unternehmen in diesem unsicheren Umfeld mit Investitionsentscheidungen zurückhalten.
Zu den größten Abschlüssen gehörte laut Colliers International die Anmietung einer 43 000 qm großen Neubaufläche durch die Hager Group in Hammersbach in der Rhein-Main Region, der Bau eines 30 000 qm großen Logistikzentrums für Lekkerland in Kerpen bei Köln und die Anmietung von gut 20 000 qm durch Yusen Logistics in Düsseldorf.
Die drei Logistik-Bereiche profitierten relativ gleichmäßig
Auffallend ist, dass sich der Flächenumsatz laut BNPPRE zum Jahresstart relativ gleichmäßig auf die drei maßgeblichen Branchen verteilt: So lagen Logistikdienstleister mit gut 32% und Produktionsunternehmen mit knapp 32% gleichauf und nur relativ knapp vor dem Handel mit rund 30%. Dabei haben alle ihre Nachfrage erhöht. Der leicht überproportionale Anstieg in der Industrie ist nach Einschätzung des Beraters auf die insgesamt gute Auftragslage und die positive Beurteilung der Geschäftsentwicklung zurückzuführen. Die Nachfragesteigerung im Handel ist dagegen – wie bereits erwähnt – auf den wachsenden eCommerce, aber auch auf den Lebensmittelhandel, der gleichfalls von der Pandemie profitiert, zurückzuführen.
Dass bei der starken Nachfrage nach Logistikflächen in Verbindung mit dem überschaubaren Angebot der Druck auf die Mieten steigt, liegt auf der Hand. Laut BNPPRE sind die Spitzenmieten in den vergangenen zwölf Monaten in mehreren Top-Logistikregionen gestiegen - im Durchschnitt um knapp 3%. Ausreißer nach oben sind Frankfurt und Düsseldorf mit 6% und Köln mit etwa 7%. Auch die Durchschnittsmieten weisen einen Aufwärtstrend von gut 2% in den großen Hubs auf.
Den Spitzenwert ermittelte Colliers International in München mit 7,30 Euro pro qm, gefolgt von Frankfurt, Hamburg und Stuttgart mit 6,50 Euro. Nach einem deutlichen Anstieg in den vergangenen 24 Monaten sieht der Berater im Stadtgebiet von Berlin die Mieten stabil bei 6,20 Euro und im Umland bei 4,75 Euro.
Vor diesem Hintergrund ist auch der Blick in die Zukunft positiv: „Aufgrund des äußerst positiven Jahresauftakts gehen wir für den weiteren Jahresverlauf von einem zufriedenstellenden Gesamtergebnis aus“, sagt Roy. Dabei spielt auch die Umnutzung von stadtnahen, veralteten Flächen eine zunehmende Rolle. Aus Sicht von Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNPPRE Germany, spricht alles dafür, dass die lebhafte und überdurchschnittliche Nachfrage anhält, „sodass ein Umsatz jenseits der 6 Mio. qm wahrscheinlich ist“. Dabei könnte die 7-Mio.-qm-Schwelle überschritten werden - bei leicht steigenden Mieten.
