Nach einem verhaltenen Start zu Jahresbeginn hat sich der deutsche Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im zweiten Quartal 2026 – angetrieben von großvolumigen Transaktionen – spürbar belebt und damit seine Robustheit und wachsende Dynamik unter Beweis gestellt. Ein Problem ist seit Jahresbeginn aber die Verschärfung der Finanzierungskonditionen als Folge der geopolitischen Spannungen. Das könnte im Jahresverlauf grundlegende Neubewertungen nach sich ziehen.
Mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro wurde nach Feststellung des Immobilienberaters JLL „das beste zweite Quartal seit fünf Jahren abgeliefert“. Dazu trugen vor allem Großabschlüsse mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro bei. So entfielen im bisherigen Jahresverlauf vier der fünf größten Abschlüsse in die Zeit zwischen April und Juni. Und auf die fünf Top-Deals entfielen in diesem Jahr 30% respektive rund 870 Mio. Euro des gesamten Volumens. Im Vorjahreszeitraum lag nur eine Transaktion über dieser Marke. „Neben sehr vielen kleineren Transaktionen bis 10 Mio. Euro ist auch das Volumen der Großabschlüsse im dreistelligen Millionenbereich gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen“, stellt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) GmbH, fest.
Zu den größten registrierten Einzelabschlüssen im Markt für Industrie- und Logistikimmobilien gehören der Kauf des Mercedes-Benz-Logistikzentrums in Bischweier, wie Colliers und BNPPRE berichten, sowie der Erwerb eines Neubaus in der Nähe von Köln durch einen offenen Spezialfonds. Zwei weitere Transaktionen lagen demnach knapp unterhalb der 100-Millionen-Euro-Marke. Nach den Worten von Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE, bewerten „vor allem internationale Anleger (…) den deutschen Markt heute wieder positiver als viele heimische Marktteilnehmer“. Dass die Zahl konkreter Ankaufsprüfungen kontinuierlich zunimmt, wertet der Experte aber als Hinweis auf eine steigende Investitionsbereitschaft. Nach den aktiven internationalen Investoren würden inzwischen auch wieder deutsche Investoren den Markt deutlich intensiver sondieren.
Dabei beobachtet Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment bei JLL Germany, viele „Opportunitäten für Investoren auf dem Markt“, wobei viele im Rahmen von strukturierten Verfahren über Berater angeboten würden. Es gebe aber auch einige Direkttransaktionen zwischen Käufern und Verkäufern. Wie Tom Franke, Head of Logistics Investments Germany bei CBRE, ergänzt, sind die Käufer deutlich aktiver als im vergangenen Jahr. Und die großvolumigen Transaktionen haben aus seiner Sicht maßgeblich zum höheren Investitionsvolumen beigetragen und die durchschnittliche Ticketgröße steigen lassen.
Zugleich sind die Investoren laut JLL auch wieder risikobereiter. Der Immobilienberater leitet das daraus ab, dass die Quote von Core-Objekten um zwei Prozentpunkte auf 21% gestiegen ist, während der Anteil bei Value-add-Objekten um fünf Prozentpunkte auf 24% zulegte. Und auch bei opportunistischen Objekten ging es um drei Prozentpunkte auf 13% deutlich nach oben. Im Fokus bleibt allerdings die Risikoklasse Core-plus mit einem Anteil von 42% am Transaktionsvolumen.
In diesem Umfeld ermittelte der Immobilienberater CBRE im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen, das mit 3,26 Mrd. Euro um 24% über dem Vorjahreszeitraum lag. JLL berechnete ein Volumen von 2,9 Mrd. Euro (+22%), BNPPRE kommt auf 2,5 Mrd. Euro (-10%) und Colliers auf 2,4 Mrd. Euro (-1%).
Konstante Entwicklung bei Spitzenrenditen
Bei den Spitzenrenditen registrierte JLL eine konstante Entwicklung mit einem Wert von durchschnittlich 4,5% für Objekte in Frankfurt, Hamburg und München sowie von durchschnittlich 4,6% in Berlin, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Auch Kristine Kühn, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE, ermittelte bei der Spitzenrendite für Logistikimmobilien – nach einem leichten Anstieg – einen Wert von 4,5% in den großen Logistikregionen: „Allerdings wurden im Core-Segment im Berichtszeitraum nur sehr wenige Transaktionen abgeschlossen“, wie sie zu bedenken gibt. Dadurch sei die Markt- und Preisevidenz begrenzt und die Renditeentwicklung mit einer gewissen Zurückhaltung zu interpretieren. BNPPRE beziffert die Netto-Spitzenrenditen nach einem schrittweisen Anstieg in den vergangenen zwölf Monaten um 35 Basispunkte mit 4,60% an den A-Standorten und in Leipzig mit 4,80%.
Wie JLL beim Blick auf den Jahresverlauf feststellt, befindet sich eine Vielzahl von Einzeltransaktionen und Portfolios im fortgeschrittenen Verhandlungsstadium. Vor allem Portfolios werden in Off-market- oder Semi-off-market-Prozessen vermittelt, „im Rahmen von sehr limitierten beziehungsweise fokussierten Investorenansprachen“. Entsprechend optimistisch blickt Diana Schumann ins zweite Halbjahr und rechnet mit einem weiteren „signifikanten Anstieg der Transaktionsvolumina“.
Gleichwohl sieht Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, neben diesem Licht im zweiten Halbjahr auch Schattenseiten in Form einer „spürbaren Verschärfung der Finanzierungskonditionen infolge der geopolitischen Spannungen“. Denn nach den positiven Signalen zu Jahresbeginn durch die Erholung am Vermietungsmarkt und die dynamische Mietentwicklung, wirken sich nun die negativen Folgen des Irankonflikts aus. So würden Core-Produkte wegen der restriktiveren Kreditvergabe derzeit nicht die angestrebten Exit-Faktoren erzielen. Der Markt befindet sich nach seiner Erfahrung „in einer ausgeprägten Preisfindungsphase“.
Angesichts des unvermindert hohen Interesses der Investoren an Logistikimmobilien finden Käufer und Verkäufer unter den erschwerten Finanzierungsbedingungen derzeit bei der Preisfindung aber kaum zueinander. Das dürfte die Verkaufsprozesse deutlich verlängern und auch das Transaktionsgeschäft ausbremsen. „Einige Eigentümer verschieben derzeit bewusst großvolumige Verkaufsprozesse und warten auf mehr Planungssicherheit an den Finanzmärkten sowie eine gewisse Entspannung der geopolitischen Rahmenbedingungen“, schreibt Colliers in seinem Marktbericht.
Entsprechend sind derzeit Geduld und Flexibilität gefragt. Da viele Kaufpreisverhandlungen noch auf inzwischen überholten Zinsannahmen basieren bedeutet das laut Kah auch eine grundlegende Neubewertung, so dass Verträge neu verhandelt oder kritisch hinterfragt werden. Im Vorteil sind unter diesen Marktbedingungen kapitalstarke Käufer und Projektentwickler mit hoher Eigenkapitalquote, da sie bei der Finanzierung flexibler sind. Für die zweite Jahreshälfte rechnet Christian Kah mit „einer moderaten Belebung des Marktgeschehens, die sich mit ihrem Gesamtvolumen in etwa auf dem Vorjahresniveau bewegen dürfte“.
Aus Sicht von Christopher Raabe ist bis zum Jahresende eine „insgesamt stabile Marktdynamik das wahrscheinlichste Szenario, da die grundlegenden Rahmenbedingungen herausfordernd bleiben dürften“. Positive Impulse erwartet er vom Nutzermarkt, der von einer höheren Nachfrage aus der E-Commerce-Branche profitiert, die häufig Logistikdienstleister einsetzt. Attraktive Standorte mit langfristigen Perspektiven in Verbindung mit der strategischen Bedeutung resilienter Lieferketten dürften das Interesse an der Anlageklasse stützen.
