rv DÜSSELDORF. Seit dem zweiten Quartal 2024 haben sich die Immobilienpreise stabilisiert – zumindest im Vergleich zum ersten und zweiten Quartal ist der Immobilienpreisindex des Verbands der Pfandbriefbanken (VdP) um 0,5% auf 175,5 (Q2) respektive um 1% auf 177,3 Punkte (Q3) gestiegen. Um von einem beginnenden „nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen“, ist es laut Verband aber noch zu früh – besonders bei Gewerbeimmobilien.
„Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt“, stellt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (VdP), zwar mit Blick auf das Ende des zweijährigen Abwärtstrends nach der Zinswende fest: „Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden.“ Dafür müssten aus seiner Sicht erst die Transaktionszahlen und die Finanzierungsvolumina in allen Anlageklassen deutlich ansteigen, erst dann sei die Phase des Abschwungs vollständig überwunden, findet Tolckmitt. Das heißt: Klarheit zeichnet sich erst dann ab, wenn das Marktgeschehen an Breite gewinnt und mehr belastbare Zahlen vorliegen.
Mit einer solchen Stabilisierung rechnet der Experte auf der Grundlage heutiger Trends erst im nächsten Jahr – frei nach dem Motto: Survive till 25. Mit Blick auf die schwächelnde deutsche Konjunktur und die Standortnachteile in Deutschland auf Grund der hohen Strom- und Arbeitskosten sowie der geopolitischen Risiken sind aus seiner Sicht allerdings Rückschläge bei der Preisentwicklung auch künftig nicht ausgeschlossen. In seinem Ausblick gibt Tolckmitt sich aber zumindest so zuversichtlich, dass wir „auf jeden Fall in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024 starten“.
Allerdings zeigt sich bei den verschiedenen Anlageklassen ein sehr heterogenes Bild. Denn vor allem die zahlreichen Berichte über die angespannte Lage auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten – insbesondere in den sieben großen Metropolen – und die damit einhergehenden Aussichten auf immer weiter steigende Mieten, haben zuletzt das Interesse und damit die Preise für Mehrfamilienhäuser am stärksten steigen lassen. Hier legten die Preise gegenüber dem zweiten Quartal um +1,3% zu – und selbst gegenüber dem dritten Quartal 2023 blieb noch ein kleines Plus von 0,2%.
Vor allem diese positive Entwicklung ließ die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise für beide Segmente – Mehrfamilienhäuser und selbstgenutzte Wohnimmobilien – zusammen im Quartalsvergleich um 1,1% steigen. Denn bei selbst genutzten Wohnimmobilien lag der Preisanstieg im Quartalsvergleich nur bei 0,8% und im Vorjahresvergleich gingen die Preise sogar um -0,6% zurück. Dadurch lagen die Preise im Durchschnitt beider Segmente um -0,2% unter Vorjahresniveau.
Unter dem Eindruck des anhaltenden Wohnungsmangels in Deutschland sind die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern laut VdP im dritten Quartal um durchschnittlich +0,7% gegenüber dem Vorquartal gestiegen und gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +5,6%. Die Renditen von Mietobjekten stiegen gemessen am VdP-Index für Liegenschaftszinsen auf Jahressicht um +5,3%, was laut VdP dem geringsten Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022 entsprach. Da sich die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt weiter zuspitzt, fordert Tolckmitt von der Politik trotz der aktuellen Regierungskrise dringend entschlossene Maßnahmen, um den Wohnungsbau schnell und spürbar zu beleben. Das vertrage keinen Aufschub.
Steigende Mieten zehren die Kaufkraft auf
Denn immer weiter steigende Mieten in Deutschland dürften auch die volkswirtschaftliche Entwicklung stark beeinträchtigen, da sie die Kaufkraft der breiten Bevölkerung aufzehren, so dass der private Konsum als wichtige Stütze der Konjunktur auch dadurch weiter belastet wird. Das dürfte auch den wirtschaftlichen Aufschwung weiter behindern.
Deutlich weniger angespannt in punkto Nachfrage ist dagegen die Lage auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, bestehend aus den Bereichen Büros und Handelsimmobilien, was sich auch in der Immobilienpreisentwicklung niederschlägt. Hier sind die Gewerbeimmobilienpreise in beiden Segmenten gegenüber dem Vorquartal um durchschnittlich +0,7% gestiegen, bei Büroimmobilien war es ein Anstieg um +0,8% und bei Einzelhandelsimmobilien um nur +0,3%. Gemessen am Vorjahresquartal waren die Preiseffekte in der Abschwungphase mit -4,7% bei weiterhin moderater Marktaktivität dagegen deutlich ausgeprägter als bei Wohnimmobilien. Mit -4,8% bei Büros und -4,5% bei Handelsimmobilien lagen die Rückgänge bei beiden Anlage-Klassen nah beieinander. Hier dürfte es noch länger als bei Wohnimmobilien dauern, bis sich die Preise stabilisiert haben und ein Aufschwung zu verzeichnen ist.
Gemessen am VdP-Liegenschaftszinssatzindex haben sich die Renditen für Büro- und Einzelhandelsimmobilien gegenüber dem dritten Quartal 2023 um +6,9% bzw. +8,1% erhöht. „Auch die Neuvertragsmieten zogen im Berichtsquartal weiter an und erreichten im Vorjahresvergleich Veränderungsraten von +1,8% bei Büros und +3,3% bei Handelsobjekten“, schreibt der VdP in seinem Bericht weiter. Das sind deutlich niedrigere Raten als bei Wohnimmobilien.
Der seit dem Jahr 2010, dem Start des Immobilienbooms in Deutschland, von VdP Research quartalsweise erhobene VdP-Index basiert auf der „Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten“, wie der Verband betont, und deckt die Preisentwicklungen auf dem hiesigen Markt für Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien ab.
