Herbstgutachten der Immobilienweisen

Mehr Klarheit nach dem Weihnachtsgeschäft?

Während des Shutdowns ging die Frequenz stark zurück. Foto: Comfort

rv DÜSSELDORF: Nachdem Deutschlands Handelsverbände immer wieder auf die prekäre Lage des innerstädtischen Einzelhandels nach den staatlich angeordneten Zwangsschließungen im Frühjahr hinweisen, zeigt sich auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Vertreter der (Handels)Immobilienwirtschaft alarmiert. Bereits heute zeichnet sich nach den Worten von ZIA-Präsident Andreas Mattner bei Vorlage des Herbstgutachtens der Immobilienweisen ab, dass es „Zahnlücken“ in den deutschen Fußgängerzonen und Handelszentren geben wird. Das ganze Ausmaß werde sich aber erst im Laufe des nächsten Jahres zeigen.

Wie Michael Gerling, Geschäftsführer des EHI Retail Institutes in Köln und Autor des Handelsimmobilienkapitels im Herbstgutachten des ZIA erläutert, mussten während des Lockdowns etwa 80% der gut 475 000 deutschen Einzelhandelsbetriebe ihre Geschäfte zwangsweise schließen. Die Betriebe der Nahversorgung wie Lebensmittelhändler, Drogeriemärkte, Apotheken etc. durften unter strengen Hygieneauflagen geöffnet bleiben und konnten die Krise so gut überstehen. Entsprechend entwickelt sich auch der Investmentmarkt in diesem Segment.

Obwohl sich das Geschäft des Nonfood-Handels nach den Lockerungsmaßnahmen Mitte April bis zur Jahresmitte weiter normalisiert hat, bleibt die Konsumlaune der Bundesbürger verhalten, Einkaufsbummel werden immer noch durch Maskenpflicht und die Angst vor einer Ansteckung eingeschränkt. Trotz staatlicher Unterstützung erhöhen die dramatischen Umsatzrückgänge in Branchen wie dem Modehandel oder bei den Warenhäusern laut Gerling das Insolvenzrisiko. Gleichzeitig verstärkte sich der Trend zum Online-Kauf, beobachtet auch das IFH Köln.

Wie EHI-Geschäftsführer Gerling im Herbstgutachten weiter ausführt, mussten viele Einzelhändler staatliche Hilfsmaßnahmen und Förderungen in Anspruch nehmen. Fast ein Viertel der Betriebe hat demnach einen KfW-Kredit beantragt und etwa die Hälfte der Handelsunternehmen setzte die Mietzahlung aus, was wiederum die Immobilieneigentümer und Center-Manager vor Probleme stellte. Die Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern über die Lastenteilung bei der Miete – die Händler wollten die Folgen der Corona-bedingten Schließung nicht alleine tragen – , wurden durch die vom Handelsverband Deutschland (HDE) und dem ZIA erarbeiteten „Richtlinien für eine gemeinsame und faire Lösung“ ergänzt.

Der wahre Umfang der Probleme wird sich nach Einschätzung von Gerling nach dem Weihnachtsgeschäft 2020 zeigen, dessen Verlauf von der Kauflaune der Bundesbürger und der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland abhängen wird. Dabei wird im ZIA-Herbstgutachten betont, dass Einzelhandel und Immobilienwirtschaft das gemeinsame Ziel „zukunftsfähige und lebendige Einzelhandelslagen“ zu erhalten, teilen.

Da sie die große Gefahr sehen, dass diese ihre Attraktivität einbüßen werden, fordern sie, dass staatliche Förderkonzepte in Zukunft viel treffsicherer sein müssen.

Denn mit Blick auf die Herabsetzung der Mehrwertsteuersätze um drei Prozentpunkte, die zur Unterstützung des innerstädtischen Einzelhandels gedacht ist, beklagt Gerling, dass der dadurch gesetzte Kaufanreiz zu gering ausfällt und nicht zielgenau ist. Dadurch werde der Krisengewinnler „Online-Handel“ genauso subventioniert.

Mehrwertsteuersenkung nutzt auch Online-Händlern

Die Folgen der Krise für den typischen Innenstadt- und Shopping-Center-Handel, der in den vergangenen Jahren schon unter der wachsenden Online-Konkurrenz gelitten hat, spiegeln sich auch im Investmentmarkt für Einkaufszentren und High-Street-Objekte wider, der an Dynamik eingebüßt hat und steigende Renditen verzeichnet. „Die Vermietung im innerstädtischen Nonfood-Einzelhandel wird zunehmend unter Druck geraten“, ist sich Gerling deshalb sicher: „Lagen werden sich räumlich konzentrieren und von der Positionierung her weiter ausdifferenzieren.“

Als Entwicklungslinie für viele der betroffenen Städte kann dies laut Herbstgutachten bedeuten, dass der Einzelhandel auf weniger, dafür aber besser ausgelastete Flächen konzentriert wird. Mit Blick auf die Tatsache, dass der Einzelhandel schon vor Jahrzehnten beklagte, dass es zu viel Handelsflächen in Deutschland gibt, wäre dies ein logischer Schritt. Ergänzt werden sollte das konzentrierte Handelsangebot durch andere Nutzungen wie Büros, soziale Infrastruktur, persönliche Dienstleistungen, innerstädtische Logistik, Gastronomie, Kunst und Kultur sowie Wohnungen.

Förderung für neue Handelskonzepte

Chancen für Klein- und Mittelstädte eröffnen aus Gerlings Sicht das durch die Krise veränderte Mobilitätsverhalten der Bundesbürger, die verstärkte Konzentration auf Homeoffice und die hohen Wohnungsmieten in den Großstädten, die bislang auch unter dem Eindruck der Corona-Krise immer weiter steigen – angetrieben durch die lockere Geldpolitik und die niedrigen Zinsen, die viele Anleger neben dem Gold auch in Immobilieninvestments treibt.

Kommunen, die von der insolvenzbedingten Schließung von Karstadt- oder Kaufhof-Filialen betroffen sind, könnten laut Herbstgutachten nach geeigneten Möglichkeiten für die Nachnutzung dieser Großimmobilien suchen, die sich meist in den besten Innenstadtlagen befinden. Ein Leerstand führt hier meist zu einer Beeinträchtigung des benachbarten Einzelhandels.

Gerling empfiehlt der Politik des Weiteren, die Förderung neuer Handelskonzepte durch Investitionen. Und um den notwendigen Wandel in den Innenstädten voranzutreiben, sollten Genehmigungsverfahren für Neubau und Umbau schnell und pragmatisch sein: „Zu viel „Kosmetik“ am Bau führt zu hohen Kosten und Mieten.“

„Wir müssen ergebnisoffen über neue Wege und Konzepte der Innenstadtgestaltung und Immobiliennutzung nachdenken“, heißt es im Gutachten. Es sei die Aufgabe aller Akteure der Stadtgesellschaft, die entstehenden Lücken zu füllen, mahnt Gerling mit Verweis auf das Konzept des Business Improvement Districts (BID), bei dem alle Akteure gemeinsam dazu beitragen, die Attraktivität eines Quartiers zu steigern.