rv DÜSSELDORF. Während die Mieten in den klassischen Einkaufsstraßen durch den Strukturwandel – Stichwort Online-Konkurrenz – und die Zwangsschließungen im Rahmen der Pandemiebekämpfung unter Druck stehen, gibt es in den Luxuslagen eine regelrechte Sonderkonjunktur. Auch in Corona-Zeiten zeigte der Luxus-Markt im Einzelhandel seine Krisenfestigkeit.
Denn während beispielsweise der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren im Corona-Jahr 2021 gemessen am bereits schwachen Jahr 2020 nach den vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes nochmals 5% seines Umsatzes eingebüßt hat, berichtet Olaf Petersen, Geschäftsführer und Leiter des Research beim Immobilienberater Comfort, dass das Luxus-Segment den kurzzeitigen Einbruch im ersten Corona-Jahr 2020 locker weggesteckt habe: „Mittlerweile feiern die Mega-Brands der französischen Konzerne LVMH mit Marken wie Louis Vuitton oder Dior sowie Kering mit Gucci oder Prada neue Umsatzrekorde“, heißt es im Comfort-Marktbericht.
Dabei berichtet Petersen unter Berufung auf den ersten Branchenbericht zur Zukunft des Luxus-Einzelhandels in Deutschland vom Medienkonzern Condé Nast, „Fashion Industry Report 2021. Die Zukunft des Retails“, dass sich auch der Luxusbegriff in einem grundlegenden Wandlungsprozess befindet: Auch hier gilt es den Kunden ein – wie generell im stationären Einzelhandel – hybrides Modell aus eCommerce und realem Einzelhandel vor Ort zu bieten.
Denn die Kunden nutzen auch beim Kauf von Luxus-Marken Online- und Offline-Kanäle, wie Befragungen zeigen. Dies gilt laut Comfort für die Phase der Inspiration und der Informationssuche genauso wie für den eigentlichen Kaufprozess. So nutzt die überwiegende Mehrheit (92%) der Befragten aus der Gruppe der 18- bis 40-Jährigen Social-Media-Kanäle, um sich mit dem Thema Luxusmode zu befassen und 46% können sich auch vorstellen, Luxusmode über soziale Netzwerke zu kaufen. In der Altersgruppe der 41- bis 55-Jährigen liegt der Anteil bei 38%.
Dieser Trend zum Online-Kauf tut dem Wachstum des stationären Luxus-Einzelhandels allerdings keinen Abbruch. Der verzeichnet laut Petersen ein starkes Wachstum. Denn knapp 86% der Befragten hatten in den vergangenen beiden Jahren ein Geschäft für Luxusmode besucht, obwohl auch hier die Geschäfte bedingt durch die verschiedenen Zwangsschließungen nur unregelmäßig geöffnet waren. In der Altersgruppe der 18- bis 40-Jährigen lag der Anteil sogar bei knapp 90% und gut ein Viertel (26%) gab an, in Zukunft noch mehr Geld in Geschäften ausgeben zu wollen. Im Umkehrschluss gaben nur 18% der Befragten an, dass sie künftig mehr Geld im Online-Shop ausgeben wollen.
Diese Stabilität spiegelt sich natürlich auch in der Entwicklung der fünf namhaften deutschen Luxus-Einkaufslagen, der Maximilianstraße in München, dem Neuen Wall in Hamburg, der Goethestraße in Frankfurt am Main, der Königsallee in Düsseldorf und dem Luxusabschnitt des Kurfürstendamms in Berlin wider. So registriert Comfort beim Vergleich der Mietpreisentwicklung, dass „die Luxuslagen besser performen als die vergleichbaren Konsumlagen“.
Dagegen hat das Mietpreisniveau in den etablierten Konsumlagen dieser Städte mehr oder weniger deutlich nachgegeben, wobei Petersen darauf hinweist, dass es hier – jenseits des Luxusgenres – um Einkaufslagen geht, die für nationale und internationale Händler die interessantesten Flächen in deutschen Metropolen darstellen.
So sanken entlang der Haupteinkaufsmeile Zeil in Frankfurt laut Comfort die Höchstmieten für Läden mit 80 bis 120 qm zwischen 2015 und 2021 um etwa 17%, während die Spitzenmieten in der Goethestraße um gut 20% stiegen. Auch in München registrierte der Immobilienberater in den Top-Lagen Kaufingerstraße, Neuhauser Straße und Marienplatz einen Rückgang von mindestens 3%, während die Mieten für die Maximilianstraße und die Perusastraße um bis zu 16% zulegten.
In Düsseldorf stiegen die Spitzenmieten für Flächen von 80 bis 120 qm entlang der Königsallee zwischen 2015 und 2021 um rd. 13%, während das Preisniveau der konsumigen Haupteinkaufslage Schadowstraße um mindestens 17% nachgab. Hier muss allerdings auch darauf hingewiesen werden, dass der U-Bahn-Bau und der Bau des Kö-Bogens II die Schadowstraße in dieser Zeit stark beeinträchtigt hat.
Bei dieser Stabilität der Luxusmeilen spielt aber auch das Thema natürliche Knappheit von Flächen und Lagen eine maßgebliche Rolle. Laut Comfort sind nur fünf ausgewachsene Luxuslagen in einer Wohlstandsgesellschaft wie der deutschen mit mehr als 80 Mio. Einwohnern plus zahlreichen Touristen und Geschäftsreisenden sowie sieben Top-Einkaufsstädten eher wenig. So verhält es sich mit den Mietflächen auf der Maximilianstraße oder an der ‚Kö‘ oder der Goethestraße ähnlich wie mit seltenen Briefmarken – es gibt einfach zu wenige.
Ein weiterer wichtiger Punkt beim stationären Luxus-Handel ist mit Blick auf die Bedeutung internationaler Touristen die Nähe eines internationalen Flughafens. Im Vergleich zu den anderen Städten verfügt Hamburg mit seinem kleinen Flughafen laut Comfort tatsächlich über zu wenige internationale Flugverbindungen. Dagegen können Frankfurt, München, Berlin und Düsseldorf die Vorteile ihrer internationaleren Besucher aus dem nahen und fernen Osten sowie Nordamerika ausspielen.
