rv DÜSSELDORF: Während sich die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern seit dem Tiefpunkt im dritten Quartal 2023 immer weiter verbessert, haben sich die Loan-to-Values (LTVs) seit ihrem Spitzenwert im Jahr 2015 auf einem neuen – niedrigeren – Niveau eingependelt. Gemäß der Sonderauswertung des BF. Quartalsbarometers ist der LTV in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich von 70,8% auf nunmehr 61,4% gesunken. Die Konsequenz ist ein Fremdkapitalmangel im gewerblichen Immobilienmarkt.

Dabei zeigt der Blick auf die vergangenen zehn Jahre, dass der Rückgang nicht punktuell erfolgte und auch nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Zinswende 2022 steht, die für die Immobilienmärkte die Wende brachte. Vielmehr vollzog sich der Rückgang seit 2015 über den gesamten Zehnjahres-Zeitraum und setzte konkret bereits im Jahr 2019 ein. Damals haben die Werte erstmals die 70-Prozent-Marke unterschritten, wie es in der Sonderauswertung des BF. Quartalsbarometers, das von Bulwiengesa im Auftrag der BF. direkt AG regelmäßig erstellt wird, heißt.

Im dritten Quartal 2022 unterschritten die LTVs dann die Marke von 65 Prozent, um schließlich im dritten Quartal des Jahres 2024 mit 57,9% ihren vorläufigen Tiefpunkt zu erreichen. Danach pendelte sich der Wert laut Sonderauswertung bei um die 60% ein. Die Kennzahl Loan-to-Value (LTV) setzt die Darlehenshöhe in Relation zum Verkehrswert einer Immobilie.

Dieser vorzeitige Rückgang bei den Loan-to-Values lag nach den Worten von Francesco Fedele, CEO der BF. direkt AG, unter anderem auch „an den stark gestiegenen Immobilienpreisen“. Immerhin währte der von der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) angeheizte Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt schon fast zehn Jahre und hatte die Preise in ungeahnte Höhen getrieben. Gleichzeitig dürfte bei vielen Finanzierern die Finanzkrise 2008/2009 noch in lebhafter Erinnerung sein, als viele Darlehen „unter Wasser“ gerieten und sich viele Kreditgeber nur dadurch retten konnten, dass sie fällige Kredite, für die zumindest noch die Zinsen gezahlt werden konnten, so lange verlängerten, bis die Immobilienwerte wieder stiegen und/oder die Objekte verkauft werden konnten. Im Vorfeld der Finanzkrise hatten viele Kreditinstitute 100%-Finanzierungen oder sogar noch höhere Volumina gewährt.

Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass die Finanzierer laut Fedele während des jüngsten Booms konservativ agierten und die Beleihungsausläufe nicht vollständig an die steigenden Preise angepasst haben. Und als die Preise mit der Zinswende 2022 zu fallen begannen, zeigten sich die Banken bei ihrem Finanzierungsverhalten erwartungsgemäß sehr zurückhaltend und risikoavers, was den weiteren Rückgang der LTVs nach 2022 erklärt.

„Unterm Strich gibt es seitdem einen Fremdkapitalmangel am Markt“, berichtet Fedele weiter: „Dennoch scheint sich seit einigen Quartalen ein neues Gleichgewicht bei ca. 60% gefunden zu haben. Dabei geht der Expert davon aus, dass sich der Markt auf diesem Level weiterbewegen wird. Anzeichen für wieder steigende Loan-to-Values sieht er nicht.

Das Problem auf dem deutschen Immobilienmarkt ist, dass sich Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer häufig nicht auf einen Preis einigen können, was daran liegen dürfte, dass immer noch viele Marktakteure auf wieder deutlich fallende Zinsen hoffen, sodass der Marktwert ihrer Immobilien wieder steigt. Experten gehen aber nicht davon aus, dass die Leitzinsen in absehbarer Zeit unter die Zwei-Prozent-Marke fallen könnten. Die Inflation ist bisher sehr hartnäckig.

Bei den Loan-to-Costs zeigte die Zinswende Wirkung

Da die durch den Rückgang der LTVs entstandene Fremdkapitallücke nach Fedeles Einschätzung nicht komplett mit Eigenkapital gefüllt werden kann, gewinnen aus seiner Sicht Kreditfonds an Bedeutung, die sich zunehmend als Kapitalgeber etablieren und eine wichtigere Rolle als früher spielen würden.

Interessant ist in diesem Kontext auch der Blick auf die Kennzahl Loan-to-Costs (LTC), die bei der Finanzierung von Projektentwicklungen die Höhe der Fremdfinanzierung in Relation zur Höhe der Gesamtkosten beziffert. Zwar gibt es laut Sonderauswertung auch hier in den vergangenen zehn Jahren eine stetige Abwärtsbewegung, die aber weniger deutlich ausgeprägt ist: Demnach hatte sich der durchschnittliche LTC zwischen 2015 und dem zweiten Quartal 2022 zwischen 70 und 75% und durchschnittlich 72,6% bewegt. Hier zeigte vor allen die Zinswende Wirkung und ließ die Kennzahl auf 67 und 70% sinken, was einem Durchschnittswert von 68,5% entspricht.

Vor diesem Hintergrund findet auch Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF. Quartalsbarometers, dass der Rückgang überraschend moderat ausfällt. Dabei gibt er zu bedenken, dass die „reinen LTC-Zahlen (…) allerdings nichts über die tatsächliche Finanzierungsbereitschaft und das Volumen von Projektfinanzierungen“ aussagen. „Riskante Projekte werden auch bei eigentlich ausreichendem LTC abgelehnt“, berichtet er aus der Praxis: „In Summe sind die Finanzierungsaktivitäten der Banken im Projektentwicklungsbereich seit der Zinswende deutlich zurückgegangen. Viele Banken haben sich aus der Finanzierung von Developments sogar komplett zurückgezogen.“