Nach verhaltenem Start im ersten Quartal 2025 hat sich die Stimmung im globalen Immobilienmarkt im zweiten Quartal nicht verändert. Der aggregierte RICS Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der die Stimmung von über 3 000 weltweit befragten Fachleuten misst, verharrte bei -6. Kleiner Lichtblick für Europa: Hier stieg der Index von -6 auf -4. In Deutschland, das bei den Markterwartungen in der unteren Hälfte der europäischen Länderliste steht, stieg er von -17 auf -12.
„Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich weiterhin in einer herausfordernden Phase“, fasst Jens Böhnlein, Chair of the Advisory Board von RICS Germany, die Ergebnisse des Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das zweite Quartal 2025 zusammen: Der Markt sei noch nicht vollständig durch die Krise durch und der Experte registriert vor allem eine abwartende Haltung. Positiv schlägt aber zumindest zu Buche, dass der von US-Präsident Donald Trump forcierte Zollstreit mit den Europäern im zweiten Quartal nicht verhindert hat, dass sich die einzelnen Indizes weiter verbessert haben – wenn auch auf niedrigem Niveau.
So kletterte hierzulande der Occupier Sentiment Index (OSI), der die Stimmung der Mieter misst, von -21 auf -11 und der Investment Sentiment Index (ISI), der die Investorenstimmung misst, von -13 auf -12. Auch der Anteil der Befragten, der daran glaubt, dass sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Aufschwungphase befindet, erhöhte sich laut RICS-Umfrage inzwischen auf 40%. Und 48% der Befragten (nach 46% im 1. Quartal) glauben, dass der Tiefpunkt im Zyklus nach der Zinswende und dem Krieg gegen die Ukraine 2022 erreicht ist. Nur noch eine Minderheit befürchtet, dass es weiter bergab gehen könnte.
In diesem Umfeld hat sich laut RICS-Umfrage auch der Nettosaldo für die Kapitalwerterwartungen über alle Asset-Klassen hinweg von -15% auf -2% verbessert und auch bei der Entwicklung der Mieten herrscht mehr Zuversicht. Bei den Mieterwartungen ist sogar ein deutlicher Sprung von -10% in den positiven Bereich auf +2% zu verzeichnen. Dabei ist der Sprung im Segment Handelsimmobilien von -31 auf -13% zwar am größten, allerdings bleibt die Asset-Klasse deutlich im negativen Bereich. Die Folgen von Corona zeigen hier zweifellos noch Wirkung und ob sich die tatsächliche Entwicklung auf dem stabilen Markt für lebensmittelgeankerte Fachmärkte in der Zahl korrekt widerspiegelt, ist zu bezweifeln. Ähnlich sieht es bei den Kapitalwerterwartungen aus, die sich bei Retail Assets lediglich von -26% im ersten Quartal auf -14 % im zweiten Quartal verbessert haben. Auch hier dürfte das Segment Lebensmittelmärkte unterbewertet sein.
Im Segment Büroimmobilien stieg die Mietererwartung dagegen von -8% in den positiven Bereich auf +6%. Bei Industrieimmobilien verbesserte sich der Wert von +10% auf +14%. Bei den Kapitalwerterwartungen stieg der Nettosaldo bei Büroimmobilien von -19% auf -7% und bei Industrieimmobilien macht er einen großen Sprung von -1% auf +14%.
Interessant ist noch der Blick auf die Einschätzungen über Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort, der von einem Teil der Befragten immer wieder als vergleichsweise „teuer“ beziehungsweise „sehr teuer“ empfunden wurde. Hier haben sich gemäß dem jüngsten RICS-GCPM weitere Veränderungen ergeben. So ist der Anteil der Befragten, der den Standort als „teuer“ einschätzt, von 50% im ersten Quartal auf 43% im zweiten Quartal gesunken und der Anteil, der von angemessenen Preisen spricht, von 39% auf 46% gestiegen. Das hat bislang aber noch nichts an der Tatsache geändert, dass Experten immer wieder beklagen, dass Käufer und Verkäufer bei ihren Preisvorstellungen noch zu selten zusammenkommen. Dafür sprechen auch die immer noch niedrigen Transaktionsvolumina in allen Asset-Klassen.
Standort Deutschland nicht mehr ganz so teuer eingeschätzt
Keine durchschlagende Wirkung im Markt zeigte bislang auch die Tatsache, dass sich die Konditionen für Kredite im zweiten Quartal 2025 aus Sicht der Befragten verbessert haben, wie der Anstieg des Index von -11% auf +25% zeigt. Nach einer Verbesserung im ersten Quartal 2024 war er zuletzt im ersten Quartal dieses Jahres mit -11% wieder in den negativen Bereich gedreht. Aber die positiven Konditionen für Kredite wirken sich bislang noch nicht belebend auf den Bereich Projektentwicklungen aus. Das ist daran abzulesen, dass der Nettosaldo über alle Assetklassen hinweg zwar von -43% aus um 10 Prozentpunkte gestiegen ist, er mit einem Wert von -33% aber immer noch tief im negativen Bereich steckt.
Vor diesem Hintergrund bewertet Jens Böhnlein die ersten Stabilisierungstendenzen, die in einigen Marktsegmenten zu beobachten sind und die deutliche Verbesserung der Kapitalwerterwartungen für die nächsten zwölf Monate als positive Zeichen für ein sich aufhellendes Stimmungsbild, doch zeigt das Vorhandensein von notleidenden Krediten aus seiner Sicht, dass die Risiken im Finanzierungsumfeld weiterhin vorhanden sind. „Umso wichtiger ist es, die sich bietenden Chancen konsequent zu identifizieren und die Opportunität der Preisspreizung zwischen Core und Non-Core mit Fokus auf qualitative und nachhaltige Immobilien zu nutzen“, lautet deshalb sein Rat.
Mit Blick auf den europäischen Immobilienmarkt lautet das Fazit, dass der Markt verhalten bleibt und es nur in einzelnen Ländern leichte Verbesserungen gibt. Laut Susanne Eickermann-Riepe (Foto), Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB), trägt Europa seinen Teil dazu bei, dass die globale Immobilienstimmung uneinheitlich bleibt: „Auch wenn der Sentiment-Index leicht steigt, deuten die Hauptindikatoren immer noch auf eine relativ gedämpfte Stimmung hin“, so die Expertin. In diesem Kontext hat sich der CPSI im zweiten Quartal in Europa von -6 auf -2 verbessert, der OSI verbesserte sich leicht von -8 auf -6 und der Investments Sentiment Index von -6 auf -2. Innerhalb von Europa bewegt sich Deutschland mit seiner Markteinschätzung im Mittelfeld.
Sorge bereitet auch auf europäischer Ebene das steigende Volumen der 2025 und vor allem 2026 fälligen Anschlussfinanzierungen, die laut RICS „zu den drängendsten Problemen der Immobilienwirtschaft jetzt und in den nächsten Jahren“ gehören (siehe Grafik Seite 6). Denn die langfristig günstigen Kredite aus der Niedrigzins-Ära laufen sukzessive aus und müssen refinanziert werden. Zu den Auswirkungen zählen sinkende LTVs und Immobilienwerte, Anschlusskredite schrumpfen, Zinskosten vervielfachen sich, es entstehen Refinanzierungslücken, Finanzierer haben wenig Interesse an Verwertungen und Kreditnehmer müssen frühzeitig aktiv werden. Ob das zu einer „Distressed-Asset-Welle“ führt, dürfte sich bis Ende 2026 zeigen.
Vor diesem Hintergrund zeichnet sich laut Eickermann-Riepe kein Ruck hin zu einer besseren Investorenstimmung ab, zumal die allgemeinen Wachstumsprognosen moderat sind: „Es herrscht ein großes Abwarten, wohl auch vor dem Hintergrund der andauernden Regulierungsdiskussion und des großen Refinanzierungsbedarfs im Jahr 2026“, so die RICS-Europa-Vorsitzende.
