rv DÜSSELDORF. In punkto Neubautätigkeit erreichte der deutsche Markt für Logistikimmobilien 2018 mit einem Volumen von über 5 Mio. qm neuer Fläche seinen vorläufigen Höhepunkt. Mit einem starken vierten Quartal konnte der Markt 2019 zwar noch Boden gut machen, doch blieb der Wert mit 4,2 Mio. qm am Ende unter dem Vorjahresniveau. Dass Logistikflächen aber sehr gefragt sind, zeigt der Blick auf den Vermietungsmarkt 2019, der mit dem bisher zweitbesten Ergebnis abschloss, nicht zuletzt, weil er auch vom eCommerce und der Automotive-Branche getrieben wird.
„Seit Beginn der Aufzeichnung der Neubauentwicklung wurde im Jahr 2019 erst zum zweiten Mal die Marke von 4 Mio. qm erreicht“, unterstreicht Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH, das insgesamt immer noch gute Ergebnis bei Vorlage des neuesten Logistik-Seismographen für das vierte Quartal 2019. Nach einem vergleichsweise verhaltenen Start in den ersten Quartalen des Vorjahres lag die Fertigstellung von 1,3 Mio. qm Neubaufläche um etwa ein Drittel über dem dritten Quartal. An den Spitzenwert von 1,5 Mio. qm im vierten Quartal 2018 konnte der Wert allerdings nicht heranreichen.
Dabei konzentrieren sich die Neubauaktivitäten – nicht zuletzt auf Grund von relativ großflächigen Projekten – schwerpunktmäßig auf die 23 Top-Logistikregionen in Deutschland. Hier entstanden zum Jahresende 87% der neuen Flächen. Der Durchschnitt früherer Quartale liegt bei 83%. Veränderungen registrierte der Immobiliendienstleister Logivest auch bei der Rangfolge der dynamischsten Top-Regionen. So übernahm die Logistikregion Duisburg/Niederrhein mit 345 000 qm (+40%) die Spitzenposition vom östlichen Ruhrgebiet mit zuletzt 235 000 qm.
Auf Position zwei rangiert die Hansestadt Hamburg mit einem Anstieg von 90 000 qm (2018) auf rund 295 000 qm (+230%). Das war eine Verbesserung um 16 Plätze. Den dritten Platz belegte Berlin/Brandenburg nach einigen Großprojekten mit einem Anstieg von 220 00 qm auf etwa 285 000 qm 2019. Dagegen rutschte die Region Leipzig/Halle nach Rang vier (2018) auf Platz 22 ab. Und in Münster/Osnabrück wurden nach 250 000 qm im Vorjahr in diesem Jahr nur noch 45 000 qm fertig gestellt.
Mit Blick auf den Mangel an Flächen ist sich Logivest-Geschäftsführer Neumeier nicht sicher, ob die Neubauentwicklung im Jahr 2020 verhalten ausfallen wird oder ob die Marke von 4 Mio. qm zum dritten Mal überschritten werden kann.
Ein lebhaftes Vermietungsgeschäft auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt mit einem Volumen von etwa 6,91 Mio. qm registrierte BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) 2019 mit überdurchschnittlichen Ergebnissen im zweiten und dritten Quartal, auch wenn das weltwirtschaftliche Umfeld mit Blick auf Handelskonflikte und geopolitische Probleme angespannt bleibt, was vor allem die Industrie tangiert. Treiber der Flächennachfrage sind der wachsende eCommerce und der Flächenbedarf der Automobilbranche beim Ausbau der E-Mobilität, wie Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNPPRE, berichtet.
Regionen außerhalb der Metropolen wachsen weiter
Geprägt wurde das Vermietungsgeschäft 2019 vor allem von einem erneuten Rekord in den Regionen außerhalb der großen deutschen Logistik-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Nach dem Top-Vermietungsumsatz im Jahr 2018 stieg das Volumen im vergangenen Jahr hier nochmals um 2% auf 4,57 Mio. qm. Eine der wichtigsten Logistik-Regionen Deutschlands, das Ruhrgebiet, verzeichnete mit 493 000 qm zwar einen Rückgang von 6%, doch war dies laut BNPPRE immer noch das zweitbeste jemals registrierte Resultat.
Durch diese günstige Entwicklung in den Regionen jenseits der Ballungsräume konnte der Rückgang beim Neuvermietungsumsatz in den Metropolen, der im Vorjahr bei 20% auf 2,34 Mio. qm lag, überkompensiert werden. Grund für das schwächste Ergebnis der vergangenen sechs Jahre in den Metropolen sind nach Feststellung des Immobilienberaters nicht zuletzt „die hohen Grundstückspreise“, die es schwer machen, Projektentwicklungen mit akzeptablen Mieten zu realisieren. Dass deshalb immer mehr Nutzer auf andere Standorte ausweichen, lässt sich an den bereits dargestellten guten Ergebnissen in den Regionen außerhalb der Ballungsräume ablesen.
Die Ausnahme bildete München mit einem Plus bei der Neuvermietung von 72% auf 419 000 qm. Hier schlug sich vor allem die Anmietung von 230 000 qm durch Krauss Maffei nieder. In der Bundeshauptstadt Berlin stieg das Vermietungsvolumen gegen den Trend noch um 17% auf 501 000 qm. Ansonsten waren die Rückgänge beachtlich und lagen in Leipzig bei 57%, in Düsseldorf bei 44%, in Frankfurt a.M. bei 39%, in Köln bei 38%, in Hamburg bei 23% und in Stuttgart bei 17%.
Die gestiegenen Grundstückspreise sind neben der hohen Nachfrage und den steigenden Baukosten auch Grund für die weiter anziehenden durchschnittlichen Spitzenmieten in einem Teil der großen Logistik-Hubs. An der Spitze führt BNPPRE Düsseldorf mit einem Plus von 6,5% auf 5,75 Euro je qm vor Köln mit einem Plus von 6% auf 5,40 Euro. In Hamburg liegen die durchschnittlichen Spitzenmieten bereits bei 6,30 Euro und in Frankfurt/M. bei 6,60 Euro (beide +5%) sowie Stuttgart bereits bei 7 Euro je qm (+4,5%). Auch die Durchschnittsmieten in den großen Logistik-Hubs legten laut BNPPRE weiter zu: In Berlin waren es 7% auf 5,90 Euro, im Ruhrgebiet 5% auf 4,10 Euro und in Frankfurt/M. 3% auf 5,10 Euro. Für 2020 erwartet Geschäftsführer Raabe eine weiterhin starke Nachfrage und einen entsprechend hohen Flächenumsatz, nachdem sich der Handelsstreit zwischen den USA und China etwas entspannt hat und das weitere Vorgehen beim Brexit inzwischen klarer ist. Das könnte der Konjunktur wieder Auftrieb verleihen. „Ob es wieder in Richtung 7 Mio. qm geht wie in den vergangenen beiden Jahren, bleibt aber abzuwarten“, so der Experte.
