Gespräch mit Dr. Joachim Arenth, geschäftsführender Gesellschafter und Oliver Heinrichs sowie Matthias Alff, beide Geschäftsführer des Unternehmensberaters JenAcon, über das aktuelle Transaktionsgeschäft, die Präferenzen der Investoren, die Verfügbarkeit von Kapital, die besondere Stellung von Nahversorgungsimmobilien und die Erwartungen für 2027.
Handelsimmobilien Report: JenAcon hat in seiner 20-jährigen Geschichte schon namhafte Transaktionen begleitet wie den Verkauf von 138 Aldi-Süd-Filialen und von 74 Karstadt Kompakt Warenhäusern. Zuletzt ging es um ein Portfolio aus sechs Lebensmittelmärkten. Wie stellt sich der Markt im Jahr 2026 für Ihr Unternehmen dar? Wo liegen die Schwerpunkte?
Dr. Joachim Arenth: Einerseits ist es sehr schön zu hören, dass Karstadt Kompakt, die „Mutter all unserer Deals“, noch nicht vergessen ist. Ebenso wenig wie der Verkauf der 138 Aldi Süd Filialen, jener der über 100 Woolworth-Standorte oder die Veräußerung des ADAC Hauptquartiers in München. Alles wunderbare Transaktionen, die es in der Tat erstaunlicherweise zu einigem Ruhm gebracht haben – und das unsererseits ganz ohne PR und soziale Medien. Aber wir haben auch etwa einhundert weitere Transaktionen zum Notar gebracht, auch ohne großes Aufsehen, auch in anderen Asset-Klassen von Mixed-use über Büros, Druckereien bis hin zu Polizeigebäuden. Und wir haben immer – wirklich immer – etwas Größeres am Laufen, nur reden wir eben nicht darüber. Schon gar nicht vor der Beurkundung.
Oliver Heinrichs: Tatsächlich liegt der Fokus aber derzeit eher beim „Brot und Butter“-Geschäft. Das von Ihnen angesprochene Supermarkt-Portfolio ist da nur eines von ganz vielen, das ist eben unser „Home-Turf“. Insofern bleiben Handelsimmobilien – und ganz besonders lebensmittelgeankerte – auch 2026 unser Fokus.
Matthias Alff: Jede Marktlage stellt einen Transaktionsberater vor gewisse Herausforderungen; da nimmt sich 2026 nicht aus. Der Run in den vergangenen Jahren auf Core- und „Super-Core“-Assets hat sich umgekehrt in die Suche nach Value-add und opportunistischen Investments. „Core-Money“ fehlt derzeit am Markt. Wir haben diese Zyklen inzwischen oft genug erlebt, auch wenn es bedeutet, dass man manchen Klienten mit wirklich tollen Immobilien erst einmal vom Verkauf abraten muss und sich stattdessen auf die Nachfragesituation einstellt – auch, wenn es schmerzt.
HIR: 2026 laufen überdurchschnittlich viele Finanzierungen von Gewerbeimmobilien aus. Die Refinanzierung dürfte vielfach mit Abwertungen einhergehen und höheren Eigenkapitalanforderungen. Spüren Sie in Ihren Geschäftsfeldern etwas davon?
Heinrichs: Das betrifft gar nicht nur auslaufende Finanzierungen. Die Verfügbarkeit von Kapital ist natürlich die Grundvoraussetzung schlechthin für das Zustandekommen der Transaktionen und bei Renditen der Bundesanleihe von über 3% und analog wieder stark gestiegenen Fremdkapitalzinsen, ist die Verfügbarkeit von Eigenkapital, gerade im Core-Segment, stark eingeschränkt. Erste Player sind mit NPLs (Non-performing Loans) an uns herangetreten, aber aktuell scheinen die Banken die Probleme größtenteils noch aussitzen zu wollen.
Arenth: Wir haben in der Vergangenheit aber auch Insolvenzverwalter, Banken und Lone Star sowie Hudson sehr umfangreich in der Verwertung unterstützen können. Unsere Expertise dafür und unsere Kontaktdaten sind im Markt ganz gut bekannt.
Alff: Wir beobachten sogar die Rückkehr alternativer Finanzierungsformen, wie z.B. klassisches Sale-and-Lease-Back, was in der Null-Zins-Periode praktisch zum Erliegen gekommen war.
HIR: Zu ihren Schwerpunktfeldern gehören die Asset-Klassen Handel und Logistik. Wie sieht es in diesen Märkten derzeit aus?
Arenth: Handel, und hier insbesondere lebensmittelgeankerte Objekte, auf die wir uns spezialisiert haben, sind quasi „unsinkbare Schiffe“. Man kann weder mit Drohnen noch mit KI ein eingespieltes System angreifen, dem es seit Dekaden gelingt, zum Beispiel ein Pfund Salz für wenige Cent zu vertreiben. Viele Standorte sind seit Jahrzehnten etabliert, die Kunden pflegen ihre Gewohnheiten, trotz aller Innovationen vor Ort.
Heinrichs: Der Anteil der Asset-Klasse am Gesamtmarkt ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Handelsimmobilien waren im vergangenen Jahr nicht ohne Grund die Asset-Klasse mit dem höchsten Transaktionsvolumen. Und wir haben den Eindruck, dass der Trend hin zu den lebensmittelgeankerten Nahversorgern sich nicht nur deutlich verstärkt hat, sondern auch nachhaltig ist.
Alff: Anders sieht es mit handelsgeankerten Mixed-Use-Assets aus. Die Investoren fürchten Komplexität und konzentrieren sich wieder mehr auf Single Tenant-Immobilien.
HIR:Und wie läuft es im Vergleich zu anderen Anlage-Klassen?
Alff: Wir erleben gerade eine Renaissance der Wohnimmobilien im großen Stil. Auf dem diesjährigen Frankfurter GRI-Kongress erwarteten über 70% der Investoren Investitionen in diese Asset-Klasse. Das zieht sich durch die gesamte Branche.
Heinrichs: Im vergangenen Quartal war das Transaktionsvolumen im Bürobereich quasi gleichauf mit Logistik wieder am höchsten. Auch andere Asset-Klassen kommen also wieder. Aber teilweise natürlich mit ganz anderen Vorzeichen…
Arenth: Handelsimmobilien waren – ebenso wie Wohnungen – schon in Corona-Zeiten deutlich weniger anfällig als beispielsweise Büros. Handelsimmobilien haben nicht immer das Potenzial, es auf das Cover eines Prospektes zu schaffen, aber sie sind sehr krisenresistent.
HIR:Welche Ziele hat sich JenAcon für sein 20. Jubiläumsjahr 2026 gesteckt?
Arenth: Nun, unser Hauptziel ist es, auch das 25. Jubiläum feiern zu können. Daher arbeiten wir hart daran, die begonnenen Transaktionen auch ins Ziel zu bekommen, bei der Akquise zu punkten und das Team noch stärker zu coachen und weiter auszubauen.
Heinrichs: …und mit unserem Unternehmensberatungshintergrund sind natürlich gerade die anspruchsvollen Mandate sehr spannend. Dadurch heben wir uns ja auch qualitativ von dem einen oder anderen Marktteilnehmer ab. Nicht unbedingt als Jahresziel, aber aus meiner Sicht darf der Anteil der beratungsintensiveren Mandate auch gern steigen.
Alff: Jubiläen sind Momente, um das Reüssieren zu würdigen. Für uns ist es jedoch nicht der Punkt, an dem wir uns ausruhen wollen, sondern der Ansporn, die nächste Marke zu reißen.
HIR:Würden Sie auch einen Blick auf die Marktentwicklung 2027 werfen? Rechnen Sie mit Entspannung oder einer unveränderten Lage?
Heinrichs: Die Zinsprognosen sind leider eher stabil auf hohem Niveau. Ähnlich würde ich den Markt – natürlich vorbehaltlich weiterer geopolitischer Verwerfungen – sowohl in Bezug auf das Preisniveau als auch auf Transaktionsvolumina mit einer Seitwärtsbewegung erwarten.
Alff: So ist es! Dennoch wird m.E. in Deutschland und auch für Europa der Status quo und die Entwicklungserwartung traditionell zu negativ bewertet. Das nächste Gespenst ist die Lage der Offenen Immobilienfonds, die mit Abwertungen und Kapitalabflüssen kämpfen. Das ist ein Risiko, ja, eröffnet aber auch Chancen. Wir spüren, dass noch immer eine Menge anlagesuchendes Kapital am Markt ist. Die Kunst ist, dieses in die passenden Kanäle zu leiten.
Arenth: Es ist immer schwierig, in eine Glaskugel zu schauen und eine genaue Prognose abzugeben. Aber es gibt Muster, Paradigmen. Je länger eine Durststrecke ist, desto größer wird der Nachholeffekt. Wir haben das bereits nach der .com-Krise gesehen, dann wieder nach Lehman und nochmals nach der ersten Corona-Welle. Da geht manchmal nichts, gar nichts, über Monate oder noch länger. Und dann platzt der Knoten. Dann löst sich der Stau. Bei den Deals ist das, als ob sie auf eine Ketchup-Flasche schlagen. Lange kommt nichts raus, dann alles auf einmal. So ist das Leben …
Heinrichs: Und für den Fall, dass der Ketchup dann doch nicht rauskommt – NPL-Mandate waren auch immer sehr spannend!
