Die Anlage-Klasse Fachmärkte und Fachmarktimmobilien wurde in Deutschland lange unterschätzt, passten sie doch nicht in das geltende Raster von Core-Immobilien. Der Wert dieser Immobilien leitet sich aus ihrer Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung mit dem Lebensnotwendigsten ab – nicht aus Steinen.
Die klassischen Fachmärkte und Fachmarktzentren am Stadtrand oder auf der grünen Wiese wurden in den 1970er- und 1980er-Jahren wegen der schlichten Bauweise abfällig als „Flachmänner“ belächelt. Die billige Bauweise stand symbolisch für das preiswerte Sortiment. Pionieren wie Michael Hahn, Gründer des Asset- und Investmentmanagers Hahn Gruppe sagten Experten voraus, dass diese Anlageobjekte von der Bausubstanz her keine 30 Jahre halten würden. Als Maßstab für Core-Immobilien im Segment Retail Assets galten vielmehr Geschäftshäuser und Warenhäuser in Top-Einkaufslagen – nicht zuletzt wegen der soliden Bausubstanz, der schönen Architektur und der Lage. Deshalb hatten Fachmärkte wegen ihrer – zumindest damals noch geringen – Bausubstanz lange kaum eine Chance bei institutionellen Investoren als „Core-Immobilien“ zu gelten.
Aber gerade an dieser Anlage-Klasse zeigt sich der Unterschied zwischen Handelsimmobilien und anderen Asset-Klassen. Top-Immobilien zeichnen sich hier nicht immer zwingend durch Bausubstanz, eine ausgefallene Architektur und eine Top-Lage aus, sondern durch das Konzept und die Branche des Mieters und wie beides bei den Kunden ankommt. Denn eine positive Kundenresonanz bedeutet Umsatzwachstum, Gewinn und hohe Mieten. Vor allem, seit der deutsche Lebensmittelhandel – nicht zuletzt auf Grund der vielen Lebensmittelskandale – erkannt hat, dass es nicht nur auf den niedrigsten Preis ankommt, sondern auf das Ambiente der Märkte, die Gestaltung der Gebäude und die Vielfalt des Einzelhandelsangebots, hat sich auch unter Investoren herumgesprochen, dass Nahrungsmittel lebensnotwendig sind und Lebensmittelmärkte deshalb eine gute und stabile Anlageklasse.
Das erklärt, warum auf die Sub-Asset-Klasse Nahversorgungsimmobilien in der Regel der höchste Anteil am Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilen entfällt. Es sei denn, in einem Jahr wie 2024 werden Trophy-Immobilien wie das KaDeWe in Berlin für 1 Mrd. Euro, die Fünf Höfe und eine Luxusimmobilien wie die Maximilianstraße 12 – 14 (beide in München) verkauft. 2025 entfiel mit 3,1 Mrd. Euro und einem Anteil von rund 48% der größte Anteil des Transaktionsvolumens von 6,5 Mrd. Euro auf diese Sub-Asset-Klasse, wie der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in seinem Grocery-Investmentmarkt-Report berichtet.
Innerhalb dieses Segments wurden laut Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, in Fachmarkt- und Nahversorgungszentren 1 Mrd. Euro investiert, darunter auch das von BNP Paribas Real Estate begleitete Three Lions Portfolio. Zu erwähnen ist auch der Verkauf von 22 Nahversorgungsobjekten durch Habona Invest Anfang 2025. „Deutlich beschleunigt hat sich die Marktdynamik bei Supermärkten und Discountern mit +32% und 1,1 Mrd. Euro Investmentvolumen“, heißt es dazu weiter. Das zeigt, dass Lebensmittelfachmärkte mit ihren konjunkturunabhängigen Umsätzen und einem Zuwachs von 10% auf ein Transaktionsvolumen von 2,1 Mrd. Euro 2025 im Mittelpunkt des Interesses standen. Auf Core-Objekte entfiel dabei ein Volumen von 970 Mio. Euro und auf Core plus 900 Mio. Euro.
Höchste Transaktionszahl im vierten Quartal
Dass sich die höchste Transaktionszahl 2025 auf das vierte Quartal konzentrierte, wertet Scharf als Indiz für das ungebrochen hohe Interesse an dieser Anlageklasse. In der Kategorie „Value-add-Produkte“ fehlte laut Lebensmittel Report aber das Angebot an größeren Portfolios. Der Immobilienberater CBRE registrierte im vergangenen Jahr bei Lebensmittelmärkten bei den Spitzenrenditen einen leichten Rückgang um -0,1%-Punkte auf 4,6% und bei Fachmarktzentren von gleichfalls -0,1%-Punkte auf 4,9%. Für 2026 wird eine Seitwärtsbewegung erwartet.
Nachdem die Skepsis insbesondere der institutionellen Investoren gegenüber dieser kleinteiligen Anlage-Klasse zunächst sehr groß war, entfiel 2025 aber mehr als die Hälfte des Investmentvolumens auf diese Anleger. Sie platzierten die Objekte in Spezialfonds (18% Marktanteil) und in geschlossenen Fonds (11%). Auch die größten Transaktionen wurden 2025 für institutionelle Investmentvehikel akquiriert, wie das von Habona erworbene Penka-Portfolio, das Three Lions-Portfolio sowie das Shore Line-Portfolio und das Four Green-Portfolio.
Auf Betreiber – sprich: den Lebensmittelhandel – entfielen 9%. Angesichts der Inflationsraten und den daran gekoppelten Index-Mietverträgen versuchen einige Lebensmittelhändler die für sie besonders wichtigen Märkte selbst zu kaufen. Unter den Verkäufern bildeten die Investment-/Asset-Manager mit 28% Anteil die größte Gruppe. Auf Projektentwickler entfiel ein Anteil von 15%, vor den Betreibern/Lebensmittelhändlern mit 12%, die sich auch immer wieder von Objekten trennen.
Da gerade die einzelnen Supermärkte und Discounter kleinteilig sind, ist der Kauf von Portfolien in dieser Anlageklasse für institutionelle Anleger von großem Interesse. Im Vorjahr ist die Zahl der Portfolien zwar von 22 auf 24 gestiegen, doch entfiel laut BNPPRE-Studie das Gros der Aktivitäten auf kleinere und mittelgroße Portfoliotransaktionen in der Größenordnung von 20 Mio. bis 70 Mio. Euro, während Deals mit über 100 Mio. Euro selten waren. Der Grund: Das Interesse der Investoren war zwar vorhanden, aber nicht das Angebot.
Stille Reserven bei den Verkaufsflächen
Beim Blick auf die Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel hat BNPPRE in den Portfolien noch stille Reserven durch die Vergrößerung der Märkte ausgemacht. Denn die Sortimente und damit die Flächenansprüche für eine bessere Warenpräsentation und mehr Aufenthaltsqualität steigen weiter. Um ein komplettes Lebensmittelsortiment darzustellen, sind etwa 3 000 qm notwendig. Aufgrund der Beschränkung der Verkaufsflächengröße auf 800 qm und der Mietfläche auf 1 200 qm durch § 11,3 Baunutzungsverordnung sind viele Lebensmittelmärkte am Stadtrand und auf der grünen Wiese deutlich kleiner.
Auf Basis von bundesweit knapp 1 200 Filialen aus den Bereichen Super- und Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus und Lebensmittel-Discounter hat BNPPRE den möglichen zusätzlichen Flächenbedarf für die heutigen Ansprüche ermittelt. Dabei wurde je nach Format die bestehende durchschnittliche Mietfläche den Anforderungen gegenübergestellt, die in den Expansionsprofilen der Händler definiert werden. Das Ergebnis: Die Verkaufsflächen bei Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern stimmten mit dem Bedarf überein. Das ist nicht überraschend, da Verbrauchermärkte eine Größe von 3 000 qm und mehr aufweisen und SB-Warenhäuser über 5 000 qm groß sind.
Bei den kleineren Supermärkten und Discountern ermittelte BNPPRE dagegen eine Differenz zwischen der aktuellen und der definierten Flächengröße. Bei den Supermärkten liegt sie bei durchschnittlich 450 qm und bei Discountern, deren Sortimente kleiner sind, bei 250 qm pro Markt. Daraus leitet der Berater für Supermärkte ein kalkulatorisches Erweiterungspotenzial von 4,8 Mio. qm und für Discounter von 4 Mio. qm ab: „Dies würde theoretisch 2 100 beziehungsweise 2 700 Neubaumärkten entsprechen“, heißt es. Damit bestehe in jedem Bestandsportfolio ein erhebliches „stilles“ Upside-Potenzial. Allerdings muss in jedem Fall geprüft werden, ob das Planungsrecht eine Erweiterung an dem Standort erlaubt.
Für 2026 sind die Experten zuversichtlich, da die Investorennachfrage – auch durch pan-europäisch operierende Fonds – nach konjunkturunabhängigen Lebensmittelmärkten groß ist. Zudem wird laut Scharf im Core-Segment und auch über alle Risikoklassen und Qualitätssegmente hinweg mit einer Angebotsausweitung gerechnet – auch bei großen Portfolios. Bei den Kaufpreisen erwartet er wenig Veränderung.
