rv DÜSSELDORF. Die Unsicherheit in der europäischen Immobilienwirtschaft ist in diesem Jahr weiter gewachsen. Der Grund ist die fortschreitende De-Globalisierung, die das Gros (70%) als ernstes Problem wahrnimmt. Vor zwei Jahren war noch nicht einmal die Hälfte darüber besorgt. Überhaupt legen sich die wachsende politische Instabilität (90%), die Eskalation der globalen Konflikte (86%) und die moderaten Wirtschaftsaussichten in Europa (77%) auf die Stimmung der Marktakteure, wie die Ergebnisse des „Emerging Trends im „Real Estate Europe 2026“-Report ergeben haben. Dafür wurden die Einschätzungen von 1 276 Fachleuten erfragt.
Vor diesem Hintergrund ist auch das Vertrauen der europäischen Führungskräfte in den Immobilienmarkt gemessen am Vorjahr gesunken. Zeigten sich 2024 mit Blick auf den Markt noch 50% der Befragten zuversichtlich, waren es in diesem Jahr nur noch 45%. Dass dennoch jeder Zweite (50%) bis 2026 eine verbesserte Unternehmensrentabilität erwartet, könnte daran liegen, dass sich viele Akteure nach der Zinswende 2022 und den deutlich gestiegenen Baukosten inzwischen mit den Marktverhältnissen arrangiert haben und wieder Hoffnung schöpfen.
So bestätigen auch die Umfrageergebnisse des Reports Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026 von der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland (PwC) und des Urban Land Institutes (ULI), dass die meisten Befragten trotz der makroökonomischen Herausforderungen von einer erhöhten Verfügbarkeit von Fremd- und Eigenkapital im Jahr 2026 ausgehen. Allerdings heißt es in der Studie auch, dass Eigenkapital vor allem bei institutionellen Investoren weiterhin auf einem niedrigen Niveau bleiben wird. Vor diesem Hintergrund erweisen sich derzeit zunehmend US-amerikanische Family Offices, vermögende Privatpersonen und Private-Equity-Fonds in der Immobilienbranche als wichtige Quellen für Eigenkapital.
Mit Blick auf die vielen Unwägbarkeiten wie die nach wie vor unsichere wirtschaftliche Erholung, die Herausforderungen bei den Baukosten, die seit Ausbruch des Kriegs in der Ukraine explodiert sind, die Unsicherheiten bei der Verfügbarkeit von Ressourcen und der Regulierung legen Investoren und Manager laut Report heute jedoch höhere Maßstäbe bei der Auswahl ihrer Investitionsstandorte an. In unsicheren Zeiten gewinnt Sicherheit an Bedeutung. Wie Sabine Georgi (Foto: S. Wieland/ULI), Geschäftsführerin des ULI Deutschland/Österreich/Schweiz, beobachtet, rücken in diesen unsicheren Zeiten „Standorte mit verlässlichen Rahmenbedingungen und hoher Marktliquidität noch stärker in den Mittelpunkt der Investitionsentscheidungen“. Dabei liegt der Fokus auf reifen Märkten mit hoher Liquidität, mit robusten Wachstumsaussichten, die stabile demokratische und rechtliche Rahmenbedingungen bieten: „Für viele internationale Investoren sind diese Faktoren aktuell wichtiger als kurzfristige Renditeerwartungen“, stellt die Expertin fest.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welchen Platz die großen deutschen Städte als Investitionsstandorte in der Rangordnung der europäischen Immobilieninvestoren haben. Immerhin steckt Deutschland seit zwei Jahren in der Rezession und auch im bisherigen Jahresverlauf zeigt sich die Volkswirtschaft eher wachstumsschwach. Dennoch fallen die Ergebnisse laut Report ziemlich klar aus: „Obwohl deutsche Städte im aktuellen Ranking Plätze eingebüßt haben, sind sie weiterhin prägend für den europäischen Immobilienmarkt“, heißt dazu im Report. Offenbar führt an Europas größter Volkswirtschaft noch kein Weg vorbei.
Deutsche Metropolen können sich behaupten
So gehören die Metropolen Berlin, München, Frankfurt und Hamburg auch 2026 europaweit zu den zehn attraktivsten Standorten für Investitionen und Entwicklungen. Dabei konnte sich Berlin in den Top 10 hinter London, Madrid und Paris auf Platz vier behaupten – als stärkster deutscher Standort. Laut Report profitiert die Stadt an der Spree von ihrer hohen Liquidität und ihrer internationalen Ausstrahlung. Die Bayernmetropole München findet sich hinter Amsterdam (5) auf dem sechsten Platz, Frankfurt am Main hinter Mailand (7) und Barcelona (8) auf Platz neun und Hamburg auf dem zehnten Platz. „Die deutschen Städte sind trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin ein Stabilitätsanker für den europäischen Immobilienmarkt“, konstatiert Thomas Veith (Foto oben), Partner und Leiter Real Estate bei PwC Global: International würden die Investitionspläne der Regierung positiv wahrgenommen und moderne Immobilien und Infrastruktur würden einen wichtigen Rahmen für Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit schaffen, müssten aber mit mehr Innovation und Technologie gedacht werden: „Da stehen wir erst am Anfang“, so der Experte.
Mit Blick auf die wachsende Unsicherheit in der europäischen Immobilienwirtschaft und die eher moderate wirtschaftliche Entwicklung in der Europäischen Union (EU), kommt Dr. Harald Heim (Foto), Senior Partner und Standortleiter Berlin bei PwC Deutschland, dennoch zu dem Ergebnis, dass „Europa (…) als Gewinner aus der aktuellen Unsicherheit hervorgehen kann, wenn es gelingt, eine klare Wachstumsagenda und nachhaltige Wettbewerbsfähigkeit zu schaffen“. Eine Schlüsselrolle kommt dabei den Gebäuden und Städten zu, „als Enabler für Innovation, Lebensqualität und wirtschaftliche Entwicklung“.
Mit Blick auf das von der EU-Kommission gesteckte Ziel, dass die Europäische Union bzw. ihre Städte bis 2050 CO²-neutral sein sollen, kommt auch dem Thema „Energieeffizienz“ und ESG eine große Bedeutung zu. Aber auch hier zeigt sich eine Veränderung bei der Einstellung. So ist der Anteil der Befragten, der ESG weiterhin als wichtig einstuft, von 89% im Vorjahr auf nunmehr 85% gesunken und der Anteil, der das Thema als wichtigen „Treiber für Entscheidungen und Strategien in den nächsten fünf Jahren“ ansieht, ist von 40 auf 21% zurückgegangen. Laut Studie hat fast die Hälfte der Unternehmen ihre Strategien angesichts der makroökonomischen Unsicherheit angepasst.
So stellt auch Harald Heim fest, dass ESG-Themen zwar weiterhin hohe Relevanz haben, in der aktuellen Marktphase aber mehr hinterfragt und differenzierter bewertet werden. Denn die Akteure stehen vor der Aufgabe, „Nachhaltigkeitsziele mit wirtschaftlichen Anforderungen in Einklang zu bringen und ihre ESG-Strategien noch klarer mit Wertentwicklung und Performance zu verknüpfen“, wie der Experte feststellt. Und eine kritische Stimme aus dem Kreis der Befragten konstatiert, dass mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit die Einführung und Umsetzung der ESG-Regularien bislang weniger erfolgreich und auch weniger produktiv ist, als erwartet wurde. Das unterstreicht aus seiner Sicht die fundamentalen Schwierigkeiten, bei so viel Regulierung in Europa Geschäfte zu machen.
Beim Einsatz der Künstlicher Intelligenz (KI) entlang der Wertschöpfungskette im Immobilienbereich gaben 75% an, dass sie bereits KI-basierte Lösungen einsetzen – gegenüber 51% im Vorjahr. In den nächsten 18 Monaten rechnet das Gros der Akteure laut Studie mit einem weiteren Anstieg des KI-Einsatzes. Das gelte vor allem in Bereichen wie Marketing und Vermietung, Immobilienverwaltung, Planung und Design sowie operative Aufgaben und Vermögensverwaltung.
Bei den Investitionsschwerpunkten ergab die Studie, dass Nischenmärkte und operative Sektoren an Bedeutung gewinnen. Dazu gehören Rechenzentren, neue Energieinfrastrukturen und Studentenwohnheime – auch wenn sie noch wenig Kapital anziehen. Wie Veith feststellt, suchen Investoren derzeit „nach stabilen, zukunftsfähigen Segmenten jenseits der klassischen Immobilienklassen“. Dabei würden Rechenzentren oder Energieinfrastrukturen attraktive Perspektiven bieten und als Wachstumstreiber wahrgenommen.
