Gespräch mit Manuel Jahn, Head of Business Development bei Habona Invest, über die Akquisition von Nahversorgungs-Portfolien, die Anlage von Kleinsparern in Supermärkte und Discounter, offene Publikumsfonds, die Rolle institutioneller Investoren und die erfolgreiche Akquisition in Zeiten steigender Kaufpreise.
Handelsimmobilien Report: Im Handelsimmobilienbereich gewinnt das Thema Nahversorgung auch mit Blick auf die Online-Resilienz dieses Segmentes immer mehr Resonanz. Gleichzeitig sind die Objektgrößen aber recht überschaubar und die Standorte weit über das Land verteilt. Wie gelingt es Habona, unter diesen Voraussetzungen attraktive Investmentfonds zu entwickeln?
Manuel Jahn (Foto: Michaela Kuhn): Der ganz überwiegende Teil der rund 28 000 Nahversorgungsstandorte in Deutschland befindet sich außerhalb der großen Städte. Um den Produktzugang auf Dauer sicherzustellen, mussten wir Kontakte zu Eigentümern und Projektentwicklern auch im hintersten Winkel Deutschlands knüpfen. Im Laufe unserer 10-jährigen Unternehmensgeschichte haben wir über 5 000 Angebote erhalten. Und mit rund 150 Ankäufen für bisher sechs vollplatzierte Fonds haben wir uns als zuverlässiger Abnehmer einen Namen gemacht. Durch Cherry-Picking erwerben wir immer nur die besten Objekte im Einzelankauf und schaffen auf diese Weise räumlich breit gestreute und qualitativ homogene Portfolien.
HIR: Habona ist groß geworden durch die Auflage geschlossener Fonds, die sich vornehmlich an vermögende Privatanleger richten. Ist die Nahversorgungsimmobilie mit Blick auf das Nullzinsniveau auch für den Kleinsparer interessant?
Jahn: Die Deckung des täglichen Bedarfs unterliegt generell geringeren konjunkturellen Schwankungen. Vielmehr profitiert die wohnortnahe Grundversorgung von den gestiegenen Ansprüchen der Verbraucher bei immer geringerem Zeitbudget. Entsprechend ist das Segment gekennzeichnet durch steigende Ladenumsätze, schönere Läden und immer höhere Eigeninvestitionen der Mieter. In der Folge sehen wir Mietvertragslaufzeiten von 15 Jahren und mehr, die uns langfristig stabile Cash-Flows sichern. Mit der kürzlich erfolgten Auflage des offenen Publikumsfonds Habona Nahversorgung Deutschland geben wir auch risiko-aversen Anlegern die Möglichkeit, von attraktiven Renditen dieser Asset-Klasse zu profitieren.
HIR: Wie steht es den institutionellen Investoren?
Jahn: Habona steht ständig in Kontakt mit institutionellen Investoren. Es besteht dort ein großes Interesse an großvolumigen, aber organisch aufgebauten und gut gemanagten Nahversorgungsportfolien. Steht einer unserer geschlossenen Fonds zur planmäßigen Auflösung an, klopft diese Investorengruppe bereits an die Tür. Außerdem haben die Kapitalsammelstellen mit ihren großvolumigen Seeding-Tranchen ganz maßgeblich zum Start unseres offenen Publikumsfonds beigetragen. Dabei hat uns sicherlich geholfen, dass wir an unsere internen Prozesse von der Akquisition über das Asset-Management bis zum Verkauf schon immer mit der institutionellen Messlatte arbeiten.
HIR: Über welche Größenordnungen und Anlageziele sprechen wir bei institutionellen Investoren?
Jahn: Die perspektivisch zur Veräußerung anstehenden AIF-Portfolien erreichen mittlerweile Marktwerte in dreistelliger Millionenhöhe. Die institutionellen Tranchen für unseren offenen Publikumsfonds begrenzen wir dagegen auf einstellige Millionenbeträge, um Klumpen-Risiken vorzubeugen. Während die Investoren mit großen Portfolio-Transaktionen eine langfristige, Cashflow-orientierte Strategie verfolgen, werden die Seeding-Tranchen häufig an Private Banking Kunden ausplatziert.
HIR: Die Managementintensität von Portfolien, die viele kleinere Objekte abseits der Top Investmentstandorte mit sich bringt, schreckt große Investoren ab. Wie gehen Sie mit dieser Aufgabe um?
Jahn: In der Tat erfordern Objekte mit 5 Millionen Euro die gleiche Hingabe wie Objekte mit 50 Millionen Euro. Ein Portfolio mit 30, 50 oder gar 100 Objekten erfolgreich zu managen, benötigt einen umfangreichen Erfahrungsschatz, bis die maßgeblichen Trigger für Aufwand und Ertrag ermittelt und die Prozesse in notwendigem Maße standardisiert worden sind. Aber erst der Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter mit gemeinsam getragenen Entwicklungszielen schützt vor zeitraubenden Auseinandersetzungen. Mit aktuell über 100 Lebensmittelmärkten under Management, die im Wesentlichen an den Edeka-Verbund und die Rewe-Gruppe vermietet sind, ist Habona als leistungsstarker Partner anerkannt.
HIR: Wie glauben Sie, bei anhaltend steigenden Immobilienpreisen noch eine auskömmliche Rendite erreichen zu können?
Jahn: Solange sich in den Top 7-Standorten mehr Nachfrage um weniger Angebot reißt, wird die Preisspirale nicht enden. Der Nahversorgungssektor zeichnet sich allerdings durch 28 000 Standorte aus, die ganz überwiegend außerhalb der zentralen Investmentschwerpunkte liegen und nur durch regionale Marktkenntnis erschlossen werden können. Diese Situation wirkt sich automatisch kaufpreisdämpfend aus. Die Preissteigerungen, die wir dennoch auch in Klein- und Mittelstädten sehen, entstehen vielmehr durch gestiegene Baukosten für bessere Ausstattung und höhere Bauqualität. Insgesamt ist der Spread zwischen den Spitzenrenditen der Nahversorgungsimmobilien und dem risikolosen Zins so groß wie nie zuvor.
HIR: Wie schätzen Sie die Entwicklung im Jahr 2020 ein?
Jahn: Die qualitative Aufwertung der Nahversorgungsimmobilie geht einher mit längeren Mietverträgen, höheren Mieterinvestitionen und generell längeren Standortcommitments. Um den wachsenden Ansprüchen der Verbraucher gerecht zu werden, wird laufend in das Konzept und die Immobilie vor Ort investiert. Diese Entwicklung sichert attraktive Mietrenditen und Wertstabilität. Mit der Auslagerung von Managementaufgaben an spezialisierte Asset-Manager werden künftig auch große Kapitalsammelstellen in der Lage sein, von der positiven Entwicklung der Asset-Klasse Nahversorgung zu profitieren.
