Die Zukunft der Handelsimmobilie

Krisenbewältigung nach der Pandemie

Die Pandemie hat Spuren hinterlassen. Foto: R. Vierbuchen

Zwei Jahre nach Abklingen der akuten Corona-Phase nehmen die notwendigen Aufräumarbeiten in Einzelhandel und Innenstädten Konturen an. Wegweisend für den künftigen Umgang mit der Miete in Zeiten staatlich verordneter Zwangsschließungen ist das Urteil, das der BGH am 12. Januar 2022 gefällt hat. Mit diesen Themen befasste sich das Webinar von BBE IPH und Freshfields.

Nachdem viele Filialisten – auch aus dem Mode-Handel – zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts ihre Expansion zu optimistisch vorangetrieben hatten, haben die Zwangsschließungen 2020 und 2021 den bestehenden Flächenüberhang im stationären Einzelhandel nochmals stärker in den Fokus gerückt. Zumal der Online-Handel – darunter auch die stationären Multichannel- oder Omnichannel Händler – von den Shutdowns befeuert noch mehr Umsatz abgreifen konnte.

Vor allem der Handel mit Mode (inkl. Schuhen) und Accessoires, der mit einem Anteil von 48% die innerstädtischen Einkaufsstraßen in den Großstädten maßgeblich prägt, litt nicht nur unter dem staatlich angeordneten Verkaufsverbot, sondern unter dem Ausfall vieler Feste, Urlaube, Messen und Kongresse, was sich darin widerspiegelt, dass die Erlöse der Branche trotz des Aufholprozesses immer noch deutlich unter dem Vor-Corona-Jahr 2019 liegen.

Nach den krisenbedingten Bereinigungen des Filialnetzes durch Insolvenzen und Schutzschirmverfahren sind in den Innenstädten etwa 10 Mio. bis 20 Mio. qm verlorengegangen, für die neue Nutzer und Nutzungen gefunden werden müssen, erläuterte Joachim Stumpf,Geschäftsführer BBE und IPH, beim Webinar Die Zukunft der Handelsimmobilie. Nachdem der Online-Handel bei Mode immer weiter aufholt, entfällt auf den innenstadt-prägenden stationären Einzelhandel noch ein Umsatzanteil von 54,4%, wodurch seine Magnetwirkung weiter nachlassen könnte.

Eine weitere Folge der Pandemie ist laut Stumpf, dass die Bedeutung von A-Städten und schwachen B-Städten weiter auseinanderdriftet. Denn während in den angesagten Einkaufsstädten auch expansionswillige internationale Marken die leeren Flächen beziehen und auch expansionswillige deutsche Handelsmarken vertreten sind, wird es im schwächelnden Vermietungsgeschäft für die schwächeren Städte immer schwieriger, genügend Händler für die leerstehenden Flächen zu gewinnen.

So bleiben die Mieten in den Top-Lagen der A-Städte nach Feststellung des BBE-IPH-Geschäftsführers weitgehend stabil, während die Mieten in den schwächeren Städten eher nachgeben. Und es gibt laut Stumpf einen großen Substitutionsbedarf – sprich für ehemalige Einzelhandelsflächen müssen andere Branchen als Mieter gewonnen werden, eine Diskussion, die sich derzeit wie ein roter Faden durch die Krisenbewältigung in der Nach-Corona-Zeit zieht.

Hilfreich ist, dass vermehrt andere Nutzungen in die Innenstädte drängen, was durch das Nachgeben der innerstädtischen Mieten erleichtert wird. Zu den Nachnutzern gehören laut Stumpf die Anbieter von Co-Working Spaces, Fitness-Studios oder Anbieter aus dem Gesundheitsbereich – um nur einige zu nennen. Das sorgt einerseits für weitere Frequenz, andererseits bleibt die Frage, wie viel Magnetwirkung entfaltet noch der verbliebene Einzelhandel?

Shopping-Center sind beim Substitutionsprozess schon weiter

Diesen Substitutionsprozess haben die klassischen Shopping-Center, die mit ihrem hohen Mode-Anteil (47%) den Strukturwandel durch die Online-Konkurrenz schon länger spüren, bereits vor 2019 begonnen. Laut Stumpf müssen sich die Städte bei diesem Wandlungsprozess mit dem tatsächlich bestehenden Bedarf der Innenstädte auseinandersetzen. Und den Immobilieneigentümern empfiehlt er, ihre Objekte für andere Nutzungen „sichtbar zu machen“.

Zu den gelungenen Beispielen für solche Mischobjekte aus der Shopping-Center-Szene gehört laut Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien, das Stadtkaufhaus Gerber, das 2014 mit einem Überangebot an Einzelhandelsflächen in der Stuttgarter Innenstadt konfrontiert war, nachdem diverse große Shopping-Center wie das Milaneo eröffnet worden waren. Hier wurde das auf 40% der Mietfläche verkleinerte Einzelhandelsangebot (vorher 60% neben Büros und Wohnungen) durch ein Hotel und Co-Working-Flächen ergänzt, so dass sich das Gerber laut Jähnichen zum Vorzeige-Stadtquartier entwickelt hat.

Und die 52 000 qm große Huma Shopping Welt in St. Augustin, die 1974 erbaut wurde, erwies sich bei der Neuausrichtung in den Jahren 2015/2016 für die Umwandlung in ein klassisches Shopping-Center als zu groß. Nach der Repositionierung bietet die Handelsimmobilie heute auf der unteren Etage ein Nahversorgungsangebot, in der Etage darüber das Sortiment eines klassischen Shopping-Centers und darüber ein Factory Outlet-Center (FOC) – alles unter einem Dach.

Beim Perlach Plaza im Münchener Stadtteil Neuperlach, das vis à vis von den starken Perlacher Einkaufspassagen (PEP) entsteht, ging es von Anfang an darum, sich als Ergänzung zu dem benachbarten Einkaufszentrum aufzustellen. Laut Jähnichen wurden für das Mischobjekt mit seinen imposanten Arkaden-Gängen, das im Oktober als Neue Mitte des Stadtteils eröffnet wird, mehrere Schwerpunktthemen identifiziert, mit denen sich das Objekt profilieren kann. Dazu gehört eine detaillierte Nahversorgung, eine attraktive Gastronomie mit Außenflächen sowie Wohnungen und ein Hotel in den oberen Etagen.

Mietkürzungen während des Shutdowns

Mit der brisanten Frage, ob Mieter in Zeiten von Zwangsschließungen zur Pandemiebekämpfung ihre Miete aussetzen oder kürzen dürfen, befassten sich Rechtsanwältin Julia Haas und Rechtsanwalt Timo Elsner, beide von Freshfields Bruckhaus Deringer RechtsanwälteSteuerberater PartG mbB mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12. Januar 2022.

Für einen gewerblichen Mieter, der eine Einzelhandelsfläche nutzt, gebe es grundsätzlich kein Recht darauf, die Miete zu kürzen, schickte Elsner seinen Ausführungen voraus. Da es sich bei einer Pandemie wie Corona aber um eine schwerwiegende Veränderung gehandelt habe, die bei Vertragsabschluss nicht absehbar war, handelte es sich bei den behördlichen angeordneten Zwangsschließungen nach seinen Worten um eine „Störung der Rechtsgrundlage“ im Sinne von § 313 BGB. Darin heißt es: „Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Im konkreten Fall hatte das Landgericht Chemnitz in der ersten Instanz diese Störung der Geschäftsgrundlage nicht anerkannt und den beklagten Textildiscounter Kik verurteilt, die für April 2020 einbehaltene Miete voll an den Vermieter der Filiale in der Nähe von Chemnitz zu zahlen. Dagegen erkannte das Oberlandesgericht Dresden diese Störung, die weder Mieter noch Vermieter hätten vorhersehen können, an und reduzierte die fällige Miete für April auf die Hälfte.

BGH erkennt die „Störung der Rechtsgrundlage“ an

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe konstatierten laut Rechtsanwältin Haas zwar, dass im konkreten Fall kein Mangel an der Mietfläche festzustellen war, doch nahmen auch sie eine Störung der Geschäftsgrundlage an. Die Verwerfungen durch die Bekämpfung der Pandemie – wie im Frühjahr 2020 durch Zwangsschließungen im Nonfood-Handel – seien so schwerwiegend gewesen, dass man von einer Störung der Geschäftsgrundlage ausgehen konnte. Die Systemkrise führte dazu, dass der Mieter das volle Risiko nicht allein tragen müsse.

Allerdings machte der BGH deutlich, dass für jeden Einzelfall eine Interessenabwägung vorgenommen werden muss. Demnach muss der Mieter laut Haas seine Umsatzeinbußen an jedem Standort belegen und etwaige Kompensationszahlungen für den Ausfall durch den Staat oder Versicherungen gegenrechnen. Da aber noch vieles unklar geblieben ist, hofft die Rechtsanwältin, dass diese im Zuge der weiteren Verfahren, die beim BGH noch anhängig sind, beseitigt werden.

Einig sind sich die Anwälte in der Einschätzung, dass die Mietparteien die Risiken unter sich aushandeln sollten. Da die Gefahr, dass eine Pandemie wie Corona ausbrechen kann, nun bekannt sei, müssen die Parteien die Handhabung solcher Krisenfälle nach ihrer Einschätzung künftig schon im Vorhinein vertraglich regeln.