ZIA-Frühjahrsgutachten

Kommen Handelsimmobilien als erste wieder aus der Krise?

Aufenthaltsqualität ist wichtiger denn je. Foto: R. Vierbuchen

Die neuen Champions sind aus Sicht von Andreas Mattner, Präsident des ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss, derzeit Handelsimmobilien, weil Vermietungserfolge und aktuelle Stabilisierungstendenzen zeigen, dass diese Anlageklasse als erste aus der Krise kommen könnte. Laut Mattner ist in der Branche der erste Lichtblick auf dem Weg zum rettenden Ufer „Survive till 25“ bereits erkennbar.

Diese positive Einschätzung teilen auch Michael GerlingGeschäftsführer des EHI Retail InstitutesLena KnopfEHI-Projektleiterin im Bereich Handelsimmobilien und Expansion sowie Jan SchwarzeDirector und Team Leader Research bei CBRE, in ihrer Analyse zur Lage von Retail Assets im ZIA-Frühjahrsgutachten. „Insgesamt bleibt der Einzelhandel für die Immobilienbranche attraktiv“, so ihre Einschätzung, denn der Handel habe gezeigt, „dass er auch in schwierigsten Zeiten auf die Veränderungen des Marktes reagieren kann“.

So zeigt aus ihrer Sicht die positive Umsatzentwicklung im Einzelhandel deutlich, dass die Branche die vergangenen vier Krisenjahre – Stichwort Corona – überstanden hat. Positive Impulse erwarten die Experten durch die steigende Nachfrage einer weiter wachsenden Bevölkerung, die allerdings mit Blick auf den Mangel an Wohnungen in Deutschlands Großstädten auch ihre Schattenseite hat. Hinzu kommt der nachlassende Inflationsdruck, der sich laut Gerling in Kombination mit deutlich gestiegenen Löhnen positiv auf die Reallöhne und damit auf die Kauflaune der Bundesbürger und die Einzelhandelsumsätze auswirken dürfte. Die Experten und die Expertin sehen gleichzeitig die Gefahr, dass viele Handelsunternehmen zusätzliche Kostenbelastungen durch Energie, Miete und Arbeit nicht überstehen könnten.

Die gute Lage bei Handelsimmobilien ist demnach „relativ“. Das heißt: In einem schwierigen Umfeld geht es der Branche weniger schlecht als vielen anderen. Dabei wirkt sich zweifellos aus, dass der Handel schon länger mit der Bewältigung des Strukturwandels durch den Online-Handel befasst ist und sich viele Marktpreise bereits angepasst haben. Deshalb spricht EHI-Geschäftsführer Michael Gerling auch von einer „gespaltenen Lage“ in der Branche. So sind die Erlöse im deutschen Einzelhandel 2023 nominal zwar um 3% gewachsen, doch blieb real unter dem Strich ein Minus von 4%. Dabei verzeichneten Baumärkte, Möbel- und Einrichtungshändler auch nominal ein Minus, weil sich der Einbruch im Wohnimmobilienmarkt und dem damit einhergehenden Rückgang bei Umzügen auch hier niederschlug.

Die Bundesbürger verlegen sich vor allem auf Schnäppchenjagd

Die Unsicherheiten durch die vielen Krisen und die Belastung der Kaufkraft durch den deutlichen Anstieg des Preisniveaus haben jedoch das Einkaufsverhalten der Bundesbürger spürbar verändert. Das zeigt der Blick auf den Lebensmittelhandel, der nach dem Boom während der Corona-Pandemie zuletzt mit geringeren Raten gewachsen ist. Hier hat der Kaufkraftverlust dazu geführt, dass viele Haushalte preisbewusster einkaufen, wovon die Discounter profitieren, während laut ZIA-Frühjahrsgutachten die Vollsortimenter Teile ihrer 2020 und 2021 gewonnenen Marktanteile verloren haben. Auch werden inzwischen preisgünstigere Handelsmarken bevorzugt und das Aktionsgeschäft hat deutlich zugelegt. Die Folge ist, dass der Trend zum One-Stop-Shopping aus der Corona-Zeit von einem starken Hang zur Schnäppchenjagd abgelöst wurde.

Diese Fokussierung auf den Preis zu Lasten der Produktqualität hat laut Frühjahrsgutachten dazu geführt, dass der „Absatz von hochpreisigen und gut kalkulierten Artikeln deutlich zurückgegangen“ ist, wodurch sich der Druck auf die durchschnittliche Spanne erhöht hat. Folglich klagen viele Handelsunternehmen über rückläufige Handelsspannen und sinkende Erträge. Da auch die hohen Energiekosten, inflationsbedingte Mieterhöhungen und steigende Arbeitskosten die Branche belasten, fürchten die Experten in diesem Jahr weitere Insolvenzen, auch von bedeutenden Unternehmen. 2023 war die Zahl der Insolvenzen bereits um 26% auf insgesamt 3 490 Fälle gestiegen.

Gleichwohl kommen die Experten in ihrer Gesamteinschätzung zu dem Ergebnis, dass bei der weit verbreiteten Sorge um die Zukunft der deutschen Innenstädte am Ende die Selbstheilungskräfte des Einzelhandelsmarktes überwogen haben. Denn den vielen Läden, die im Zuge der Insolvenzen nach Corona geschlossen wurden, stehen laut Frühjahrsgutachten die neuen Mieter und Konzepte gegenüber, die das Angebot in den Stadtzentren attraktiv halten. Dass die Verwaltungen ihrerseits die Gefahren für die Innenstädte erkannt haben und aktiv geworden sind, sehen sie positiv.

So sind die Gestaltung des öffentlichen Raums in den Einkaufslagen und das Angebot von kostenlosem WLAN aber auch Sauberkeit, Sicherheit und gute Erreichbarkeit der Innenstadt zentrale Themen, die für die Attraktivität der Cities von großer Bedeutung sind und von den Verantwortlichen auch als solche erkannt werden. Hier tun Städte und Einzelhandel laut Gutachten bereits viel. Was fehlt, sind Sonntagsöffnungen.

Die Gefahren für die Innenstädte, die von der Insolvenz der Signa-Gruppe mit den Folgen für die Warenhausstandorte in Top-Lagen ausgehen, sind dagegen noch nicht abzusehen. Hinzu kommen die zahlreichen innerstädtischen Leuchtturm-Projekte von René Benko, die nicht mehr weiter gebaut werden und bei denen die Gefahr besteht, dass sie für Jahre zu Bauruinen werden, bevor neue Lösungen gefunden werden können.

Investmentmarkt könnte im Jahresverlauf an Dynamik gewinnen

Beim Blick auf 2024 verbuchen die Experten für den stationären Handel auf der positiven Seite, dass sich der Aufwärtstrend aus dem Vorjahr fortgesetzt hat und der Online-Handel einige Marktanteile, die er in der Corona-Zeit gewonnen hatte, wieder an die Offline-Konkurrenz abgeben musste: „Die starken Gewinne des Online-Handels in den Jahren 2020 und 2021 konnten nicht gehalten werden und der Internet-Handel ist wieder auf den normalen Wachstumspfad der Vor-Corona-Zeit zurückgekehrt“, heißt es im Frühjahrsgutachten.

Dass im Zuge des Strukturwandels die Flächen des Einzelhandels in den Städten weiter komprimiert werden, weil sich in manchen Städten die 1A-Lagen verkürzen oder weil die Einzelhändler die oberen Etagen aufgeben und sich auf das Erdgeschoss begrenzen, sehen die Autoren nicht zwingend als Nachteil. Denn in Verbindung mit gesunkenen Mieten ergibt sich dadurch Raum für neue Nutzungen und Nutzungsmischungen wie Auto-Showrooms, Fachmärkte, Markenshops, Discounter, Dienstleister, Bildungs- oder Freizeitangebote wie Sport und Kultur, wodurch sich das Bild der Innenstädte in Zukunft weiter wandelt. Durch die so entstehenden unterschiedlichen Besuchsanreize können die Frequenz, die Aufenthaltsqualität und die Verweildauer steigen. Dabei hängt die richtige Mischung vom Standort ab.

„In diesem Punkt ist es besonders wichtig, dass die Städte z.B. seitens der Wirtschaftsförderung, des Stadtmarketings oder des Citymanagements aktiv werden und die sinnvolle Ansiedlung von mehr Nicht-Einzelhandelsnutzungen in den Innenstädten begleiten und fördern“, lautet die Empfehlung im Frühjahrsgutachten.

Beim Blick auf den Investmentmarkt für Retail Assets erwarten Michael Gerling, Lena Knopf und Jan Schwarze zu Jahresbeginn 2024 einen „eher verhaltenen Start“, da die Folgen der Zinswende im Sommer 2022 auch hier noch Wirkung entfalten, beispielsweise was den langwierigen Preisfindungsprozess anbelangt. Sie sind aber überzeugt, dass der geldpolitische Straffungskurs der Europäischen Zentralbank (EZB) Wirkung zeigen wird, so dass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte, wodurch die Planungssicherheit bei Investoren steigt und der Transaktionsmarkt im Jahresverlauf an Dynamik gewinnen könnte.