rv DÜSSELDORF: Nachdem sich die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern im Jahresverlauf 2025 kontinuierlich verbessert hat, ist der Aufwärtstrend im vierten Quartal zum Erliegen gekommen und der Stimmungsindex in eine Seitwärtsbewegung getreten. So erreicht das BF. Quartalsbarometer einen Wert von -7,08, nach -7,04 im Vorquartal. Zuvor hatte sich der Indikator seit seinem Tiefpunkt im Jahr 2023 in acht Schritten stetig verbessert.
Damit korrespondiert die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern mit der im RICS Commercial Property Sentiment Index (CPSI) gemessenen Stimmungsentwicklung in der europäischen und deutschen Immobilienwirtschaft. Auch hier hat sich die kontinuierliche Stimmungsaufhellung zum Jahresende 2025 abgebremst und eingetrübt. Nach Feststellung des Spezialisten für die Finanzierung von Immobilienprojekten, BF.direkt AG, bleibt die Stimmung bei Immobilienfinanzierern im vierten Quartal schlecht. Der Indexwert von -7,08 steht für eine immer noch „eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft“. Allerdings zieht das Neugeschäft leicht an. Das BF. Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF. direkt AG vom Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet und basiert auf der quartalsweisen Befragung von 110 Immobilienfachleuten.
Ablesen lässt sich die schwache Stimmung daran, dass sich die Finanzierer vermehrt auf kleinvolumige Kredite bis 10 Mio. Euro fokussieren. Ihr Anteil ist im vierten Quartal um 6,1 Prozentpunkte auf 50,0% gestiegen. Im Zeitraum von 2015/2016 bis 2024/2025 war der Anteil von damals rund 25% der Befragten um 20 Prozentpunkte auf etwa 45% der Institute gestiegen. Entsprechend ist die Vergabe bei Krediten in der Größenordnung von 10 Mio. bis 50 Mio. Euro zwischen 2015/2016 von damals noch 53% der Befragten um 16 Prozentpunkte auf 37% in den Jahren 2024/2025 gesunken. Im vierten Quartal ging er um weitere 3,7% zurück. Stabil entwickelte sich die Kreditvergabe in der Größenordnung von 50 Mio. bis 100 Mio. Euro. Hier blieb der Anteil der Institute zwischen 2015/2016 und den Jahren 2024 und 2025 mit jeweils etwa 17% konstant.
In dieses Bild der wachsenden Vorsicht passt auch die zurückhaltende Kreditvergabe bei Volumina in der Größenordnung von mehr als 100 Mio. Euro. Waren sie schon vor dem ersten Quartal 2019 mit ihrem Anteil im einstelligen Prozentbereich eher selten, ist der Anteil danach laut BF. Quartalsbarometer immer häufiger auf null gesunken. Auch im vierten Quartal wurden Finanzierungen von über 100 Mio. Euro nicht gemeldet. Insgesamt liegt der Durchschnitt der ausgereichten Kreditvolumina damit bei fast keinem Kreditinstitut bei über 100 Mio. Euro. Das lässt darauf schließen, dass die Kreditinstitute nach den schlechten Erfahrungen während der Finanzkrise 2008/2009 mit dem fortschreitenden Immobilien-Boom in Deutschland zuletzt deutlich vorsichtiger geworden sind. Hinzu kommt, dass der Rückgang bei den Kreditvolumen vor allem seit der Zinswende durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2022 laut Francesco Fedele, CEO der BF. direkt AG, mit einer schwierigeren Marktlage zusammenfällt – Stichworte sind hier der Angriffskrieg auf die Ukraine seit Februar 2022, der Nahostkonflikt und die weltweiten geopolitischen Konflikte zwischen den Machtblöcken. So ist das Transaktionsgeschäft spürbar gesunken, was wiederum die Preisfindung und damit die Bewertung der Immobilien erschwert. „Ein wichtiges Thema in diesem Kontext sind Klumpenrisiken“, wie der CEO weiter erläutert, die nicht nur von Immobilienunternehmen bei ihren Transaktionen, sondern gleichermaßen von den Immobilienfinanzierern gescheut werden.
Konsortialfinanzierungen gegen Klumpenrisiko
Um diese Klumpenrisiken in den eigenen Bilanzen zu vermeiden, setzten die Kreditinstitute nach Feststellung von Prof. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der IREBS Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF. Quartalsbarometers, bei großvolumigen Finanzierungen in den vergangenen Jahren bereits verstärkt auf die Zusammenarbeit in Bankenkonsortien und auf Konsortialfinanzierungen. Ein Lichtblick war im vierten Quartal das wachsende Neugeschäft, von dem 44,1% der Befragten berichten. Nur 14,7% der Institute verzeichneten bei ihrem Neugeschäft einen Rückgang.
Fortgesetzt hat sich im vierten Quartal der Trend zu sinkenden Margen, den Prof. Sebastian im Rahmen des BF. Quartalsbarometers seit dem dritten Quartal 2024 beobachtet: „Der größere Wettbewerb trägt dazu bei, dass Finanzierer bereit sind, eine geringere Marge in Kauf zu nehmen, wenn die Qualität stimmt,“ konstatiert der Experte mit Blick auf die Tatsache, dass sich die Konkurrenzsituation bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung durch neue Marktakteure verbessert hat. Bei Bestandsfinanzierungen ist die durchschnittliche Marge über alle Immobiliensegmente hinweg auf 196,3 Basispunkten (bp) gesunken – nach 203,5 Basispunkten im Vorquartal. Die Loan-to-Values (LTV) lagen in der Bandbreite von 40% bis 100% und bei 62,6% im Durchschnitt.
Dagegen hat sich die Durchschnittsmarge bei der Finanzierung von Projektentwicklungen gegenüber dem Vorquartal leicht von 302,1 auf 305,3 Basispunkte erhöht. Der Loan-to-Costs (LTC) bewegt sich in der Bandbreite von 55% und maximal 90%. Die durchschnittlichen LTCs sind von 69,7% auf 68,9% gesunken. Der Wettbewerb bei den Finanzierungen und der damit einhergehende Trend zu sinkenden Margen beschränkt sich allerdings nur auf das Segment Premiumobjekte, wie Franceso Fedele einschränkend feststellt: „Hier buhlen häufig mehrere Banken um den Zuschlag, während weniger qualitative Objekte keine Finanzierung bekommen.“
