rv DÜSSELDORF. Seit der Zinswende im Sommer 2022, die den Endlos-Aufschwung an einigen Immobilienmärkten abrupt beendet hatte, gibt es immer wieder neue geopolitische Spannungen, die für massive Verwerfungen sorgen. Nach der jüngsten Umfrage zum Berlin Hyp Trendbarometer ist es der Iran-Konflikt mit der Sperrung der Straße von Hormus, der sich auch negativ auf die Finanzierungsbedingungen und die Investmententscheidungen auswirkt. Nachdem auch die Inflationsrate mit 3,2% im Mai in die Euro-Zone zurückgekehrt ist, musste die Europäische Zentralbank den Leitzins wieder anheben.
So kommt auch die Umfrage der Berlin Hyp im ersten Quartal dieses Jahres unter 160 Immobilienfachleuten zu dem Ergebnis, dass die aktuellen geopolitischen Entwicklungen die Rahmenbedingungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung spürbar verändern. Wie Sascha Klaus, Mitglied des Vorstands der LBBW und zugleich Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, beobachtet hat, sind die Entwicklungen rund um den Iran-Konflikt in den Entscheidungsprozessen der gewerblichen Immobilienfinanzierung längst angekommen. Zu den Folgen gehören nach seinen Worten „steigende Refinanzierungskosten, ein höheres Zinsniveau und zusätzliche Risikoaufschläge“, die die Struktur vieler Finanzierungen verändern würden.
Konkret gaben rund 44% der Befragten an, dass sie die Auswirkungen schon heute spüren und 15% rechnen für sich durch den Konflikt mit kurzfristigen Folgen. Weitere 17% glauben, dass sie sich mittel- bis langfristig nicht entziehen können, während weitere 17% für sich keine Auswirkungen befürchten und ein kleiner Teil von 6% der Befragten kann die Folgen für sich derzeit noch nicht verlässlich einschätzen. Am stärksten wirken sich die geopolitischen Spannungen laut Berlin Hyp Trendbarometer bislang bei den Refinanzierungskosten und dem Zinsniveau aus, wie gut ein Drittel (35%) der Befragten angab. Über die Risikoaufschläge und die Margen beklagen sich 17% und über die Finanzierungsbereitschaft der Banken 13%.
Gut jeder Zehnte (12%) befürchtet, dass die veränderten Refinanzierungskosten und steigende Zinsen auch Auswirkungen auf die Bewertungen und die Kaufpreise von Gewerbeimmobilien haben, was sich auch auf die Entwicklung des Transaktionsvolumens auswirken könnte, wie gleichfalls 12% der Befragten befürchten.
Das bedeutet laut Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus allerdings nicht, dass der Markt in diesem anspruchsvollen Umfeld nicht handlungsfähig bleibe. Aber die Marktakteure würden die Risiken bei den Investments bewusster steuern, die Cashflows und die Vermietung noch sorgfältiger prüfen und die Investments deutlich selektiver umsetzen. Kurz gesagt: der Markt reagiert laut Berlin Hyp „mit konservativeren Strategien und selektiveren Investments“, bei wachsender Risiko- und Vorsichtsorientierung.
Die Marktakteure steuern die Risiken bewusster
Fast jeder Vierte antwortete auf die Frage, wie er bei seiner Finanzierungs- und Investmentstrategie auf die geopolitischen Risiken (inkl. Iran- Krise) reagiert, dass er die Vermietungs- und Konjunkturrisiken stärker berücksichtigen wird. Fast jeder Fünfte (19%) schaut auf Grund der politischen Rahmenbedingungen auch kritischer auf den Investmentmarkt. Auf die steigenden Zinsen stellen sich viele Marktakteure aktiv ein, indem sie entweder längere Zinsbindungen anstreben, höhere Tilgungen (16%) oder mehr Eigenkapital einbringen (14%). Dass angesichts der Widrigkeiten mehr als jeder zehnte (12%) der Umfrageteilnehmer Investitionen zurückstellen oder zurückfahren will, liegt auf der Hand. Es gibt aber auch die Mutigen (8%), die die Marktbedingungen nutzen wollen, um antizyklisch zuzukaufen. Keinen Anpassungsbedarf in seiner Strategie sieht nur ein kleiner Teil der Befragten (6%).
Nur wenige der Befragten sehen durch den Iran-Konflikt aber negative Folgen für die Nachfrage nach neuen Finanzierungen (8%) sowie die Nachfrage nach Anschluss- bzw. Prolongationsfinanzierungen (2%). In der Konsequenz wird sich der Iran-Konflikt laut Berlin Hyp Trendbarometer vor allem als Treiber höherer Finanzierungs- und Risikokosten erweisen, was sich wiederum spürbar auf die Preise von Gewerbeimmobilien und die Aktivitäten im Markt auswirken wird.
Bleibt die Frage, ob die Marktankteure in dieser schwierigen Lage bei ihrer Gewerbeimmobilienfinanzierung mehr auf alternative Finanzierer wie Debt Funds, Versicherungen oder Private-Debt-Anbieter setzen, oder auf die Banken. Die Antwort der 160 Fachleute fällt hier ziemlich eindeutig aus. Mehr als die Hälfte (58%) gaben an, dass Banken für sie deutlich wichtiger sind als alternative Finanzierer. Knapp jeder Fünfte (19%) ist trotz seiner primären Präferenz für die traditionellen Kreditinstitute auch den alternativen Finanzierern nicht ganz abgeneigt und für 16% sind beide gleich wichtig. Nur für einen kleinen Teil (4%) sind die Alternativen etwas wichtiger und für 3% sind sie deutlich wichtiger als die klassischen Banken.
Während Marktakteure schon vor dem Iran-Konflikt immer wieder darüber klagten, dass Verkaufs- und Prüfungsprozesse sehr lange dauern, konstatierten 38% der Befragten, dass in den vergangenen 12 bis 24 Monaten die Bearbeitungs- und Entscheidungszeiten in den Kreditinstituten „deutlich länger“ geworden sind. Jeder Dritte (33%) spricht von einer etwas verlängerten Zeit, während 28% kaum Veränderungen registriert haben. Der Teil der Befragten, der von „etwas kürzeren“ und von „deutlich kürzeren Zeiten“ spricht, ist mit jeweils 1% zu vernachlässigen.
„Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass Banken ihre Prüfprozesse im aktuellen Marktumfeld bewusst vertiefen – mit stärkerem Fokus auf Risikoanalyse, Cashflow-Qualität und Werthaltigkeit der Sicherheiten“, wie die Berlin Hyp feststellt: Für Kreditnehmer bedeute das zwar mehr Zeitaufwand, am Ende aber auch eine „höhere Transaktionssicherheit und verlässlichere Finanzierungsstrukturen“.
