Nach einem fulminanten Start im ersten Quartal 2025 mit einem Vermietungsvolumen von 152 200 qm (JLL), dem höchsten Quartalsergebnis seit 2020, hat sich das Vermietungsgeschäft im Markt für Handelsimmobilien 2025 stabilisiert – auch wenn sich mit 116 000 qm das Flächenvolumen im vierten Quartal etwas abgeschwächt hat. Insgesamt blieb das Volumen hoch. Derweil haben die Spitzenmieten insbesondere in Städten jenseits der zehn größten Städte leicht nachgegeben.
„Besonders bemerkenswert ist die konstant hohe Bedeutung internationaler Konzepte für den deutschen Einzelhandelsmarkt“, stellt Aniko Korsos, Head of Retail Leasing bei JLL Germany fest. Nachdem der Anteil internationaler Mieter am Flächenumsatz im deutschen Vermietungsmarkt für Retail Assets im ersten Quartal 2025 mit 76% seinen Jahreshöhepunkt erreichte, haben sich die Gewichte im Jahresverkauf aber wieder mehr zugunsten deutscher Einzelhändler verschoben, sodass der Anteil auf 58% gesunken ist. Für die Vermietungs-Chefin belegen diese Zahlen, dass der innerstädtische deutsche Einzelhandelsmarkt für internationale Handelsunternehmen gute Aussichten bietet und entsprechend attraktiv für eine grenzüberschreitende Expansion ist.
Mit Blick auf die vielen Insolvenzen deutscher Modeanbieter sowie von Großinsolvenzen als Folge der Corona-Pandemie, die 2023 zu umfangreichen Filialschließungen und zum Verwinden namhafter Marken geführt haben, ist klar, dass viele deutsche Einzelhändler – bis auf wenige Ausnahmen – ihre Expansion zurückgefahren haben und das Filialnetz konsolidieren mussten (siehe auch Seite 17). In diesem Kontext bildete die Expansion internationaler Handelsmarken eine wichtige Säule für den innerstädtischen Vermietungsmarkt.
Gleichzeitig wurden durch die zahlreichen Filialschließungen Verkaufsflächen freigesetzt, sodass sich 2025 eine gute Balance zwischen dem Flächenangebot einerseits und der Flächennachfrage andererseits herausgebildet hat. Da sich in den Jahren nach Ausbruch der Pandemie auch die Mieten – zumindest in den kleineren Städten – moderat bis rückläufig entwickelt haben, eröffnete das für viele Marktakteure neue Chancen. Vor allem die große Zahl der Schließungen von Galeria-Warenhäusern im Rahmen von drei Insolvenzen trugen zur Belebung des Neuvermietungsgeschäfts bei. In den ersten neun Monaten belief sich das entsprechende Flächenvolumen laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auf rund 66 000 qm.
Insgesamt summierte sich das Flächenvolumen im deutschen Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien nach Berechnung des Immobilienberaters JLL im vergangenen Jahr auf etwa 519 500 qm. Das waren 8,6% mehr als 2024 mit 478 300 qm und es war der höchste Wert seit 2020 mit damals rund 340 000 qm. Die Zahl der Einzelvermietungen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,4% auf 954 Vermietungsabschlüsse. Auch hier bildete das erste Quartal mit 297 Abschlüssen den Höhepunkt.
Im Schlussquartal 2025 wurden 174 Mietverträge abgeschlossen. Auf eine Abschwächung des Vermietungsmarktes deutet das allerdings nicht hin, wie der Blick auf die Quartalszahlen zeigt. Nach einem schwächeren vierten Quartal 2021 folgten 2022 zwei wieder deutlich stärkere Quartale.
Dass im vergangenen Jahr vor allem internationale Einzelhändler den Vermietungsmarkt dominiert haben, lässt sich auch daran ablesen, dass auf die zehn größten von JLL untersuchten Städte – dazu gehören München, Stuttgart, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Berlin, Hannover, Nürnberg und Leipzig – mit 217 100 qm ein wesentlicher Anteil des Flächenvolumens und fast die Hälfte der Mietabschlüsse (48%) entfielen. Dabei sind traditionell die fünf größten Metropolen mit starken Einkaufslagen, Bezug zu Mode sowie vielen kaufkräftigen nationalen und internationalen Touristen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München laut Aniko Korsos die ersten Anlaufpunkte für den Markteintritt internationaler Marken in Deutschland. Nach Feststellung der Expertin waren 2025 hierzulande vor allem Marken aus der Modebranche, der Kosmetik und dem Bereich Accessoires aktiv.
Auch deutsche Händler wieder auf Expansionskurs
So erreichte die Bundeshauptstadt mit ihren beiden Stadtzentren in West- und Ostberlin um den Alexanderplatz mit einem Flächenvolumen von 68 300 qm (+120%) den Spitzenplatz. Auf dem zweiten Platz folgte Hamburg mit 32 700 qm (+5%). Mit 23 200 qm lag das Vermietungsvolumen in Frankfurt/Main um 68% über dem Niveau von 2024. Dass die in puncto Spitzenmiete teuerste deutsche Einkaufstadt München mit einem Flächenumsatz von 21 100 qm (+15%) gegenüber Berlin und Hamburg schwächer abgeschnitten hat, ist auch der Tatsache geschuldet, dass in der Bayernmetropole die Pro-Kopf-Ausstattung mit Verkaufsflächen mit 1,2 qm
unter dem Bundesdurchschnitt von 1,45 qm liegt, gleichzeitig die Nachfrage des Einzelhandels nach Verkaufsflächen sehr hoch ist. Hier konzentriert sich der Einzelhandel überwiegend auf die Innenstadt. Sehr moderat erhöhte sich das Vermietungsvolumen auch in Düsseldorf von 15 500 qm auf 16 500 qm (+6%). In Nürnberg stieg der Vermietungsumsatz laut JLL von 4 200 qm auf 11 400 qm.
Zu den internationalen Marken, die im vergangenen Jahr vermehrt den Eintritt in den deutschen Markt gesucht haben, zählt der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) den Anbieter für Outdoor-Bekleidung Arc’terix sowie den schwedischen Anbieter für Wohndesign, Nordic Nest. Andere, wie Uniqlo oder die dänische Bestseller-Gruppe mit ihren jungen Konzepten Only & Sons, JJXX sowie Name it, aber auch mit ihren etablierten Marken wie Only, haben ihre Expansion im stationären deutschen Einzelhandel wieder vorangetrieben.
Zu erwähnen ist zudem die spanische Inditex-Gruppe mit ihren Marken, der Discounter TK Maxx , der Dessous-Anbieter Calzedonia und die schwedische Modemarke Lager 157, die in der ehemaligen Karstadt-Filiale im Shopping-Center Limbecker Platz in Essen eine Fläche gemietet hat.
Aber auch deutsche Einzelhändler wie die Mode-Ketten C&A oder Wöhrl setzten wieder auf Expansion. Zu erwähnen ist auch Peek & Cloppenburg mit einer Anmietung in Oberhausen. Laut JLL expandiert auch der Dessous-Anbieter Schiesser weiter. Zudem verwies BNPPRE darauf, dass sich hinter den Großabschlüssen im Mode-Segment auch immer wieder inhabergeführte und regionale Modehäuser befanden. Als Beispiele nennt er die neuen Filialen des Modehauses Klingemann in Detmold mit 3 200 qm, von Robert Ley im Monheimer Tor mit 3 000 qm und des Modehauses Zinser im ehemaligen Breuninger Sporthaus in Reutlingen mit 1 500 qm.
Warenhäuser für Nonfood-Discounter interessant
Das zeigt aus Sicht des Immobilienberaters, dass sich auch Fachhändler mit einem zeitgemäßen und kundenorientierten Konzept behaupten können. Aus der Buchbranche ist der Marktführer im stationären Buchhandel, Thalia, zu erwähnen, der sich in den Top-Lagen der größten deutschen Städte neu aufstellt. Ein Beispiel dafür ist etwa die neu positionierte Buchhandlung in der Neumarkt Galerie in Köln.
An Flächen in ehemaligen Warenhäusern zeigten sich 2025 laut BNPPRE Nonfood-Discounter wie das expansive niederländische Konzept Action und die deutsche Tedi sowie die Billig-Kaufhaus-Kette Woolworth interessiert. Und der französische Sportartikel-Anbieter Decathlon hat im Rahmen einer strategischen Kooperation mit dem Warenhaus-Betreiber Galeria in den Filialen in Konstanz, Duisburg, Freiburg, Trier und Kassel Flächen zwischen 1 500 und 3 500 qm angemietet.
Wie der Blick auf die Einzelhändler, die im Vorjahr neue Flächen angemietet haben, schon zeigt, ist der Bereich Mode überproportional stark vertreten. Entsprechend entfiel mit einem Anteil von 26% und insgesamt 136 878 qm laut JLL der größte Teil auf die Textil-/Bekleidungseinzelhändler. „Hier zeigt sich der Bereich Young Fashion am expansivsten, auf den knapp die Hälfte des Anmietungsvolumens der Branche entfällt“, wie der Berater feststellt. Dabei schlossen Only und New Yorker die meisten Verträge ab, gefolgt von der Damen- und Herrenmarke Uniqlo, TK Maxx und die Kinderbekleidungsmarke „Name it“.
An der Tatsache, dass der Bereich Gastronomie/Food (Lebensmittel) mit 113 293 qm und einem Anteil von 22% nicht weit dahinter liegt, hat sich nichts geändert. Laut JLL zeigt das die anhaltende Bedeutung des Lebensmitteleinzelhandels und insbesondere der Gastronomie für die Belebung der Stadtzentren. Neben der Supermarkt-Kette Go Asia haben 2025 laut JLL die Systemgastronomie-Ketten Pommes Freunde und Burgermeister ihr Netz ausgeweitet, genauso wie L’Osteria und auch traditionelle Restaurants. Gesundheit/Beauty folgen mit 11% Anteil vor Sport/Outdoor mit 10%.
Blick auf die Spitzenmieten zeigt ein heterogenes Bild
In diesem Umfeld zeigt sich bei den Spitzenmieten in den verschiedenen Städtekategorien ein heterogenes Bild: Bei den Top 10 blieben die Spitzenmieten für ideale Kleinflächen in München mit 340 Euro laut JLL stabil. Auch in Berlin, Hamburg, Stuttgart, Köln, Hannover, Nürnberg und Leipzig blieben die Mieten unverändert. Lediglich in der Königsallee in Düsseldorf war ein Anstieg um 7,4% von 270 auf 290 Euro und in der Zeil in Frankfurt/Main um 3,7% von 270 auf 280 Euro festzustellen.
Bundesweit ermittelte der Immobilienberater in den 66 von ihm untersuchten Städten aber einen Rückgang bei der Spitzenmiete von durchschnittlich -1,8%. In den Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern, die aber nicht zu den Top-10-Einkaufsstädten gehören, und in Städten in der Größenklasse von 250 000 bis 500 000 Einwohnern, gingen die Spitzenmieten laut JLL-Analyse moderat um 0,5% zurück. In den Städten mit 100 000 bis 250 000 Einwohnern sanken die Spitzenmieten dagegen deutlich um 2,8%. Beim Blick auf das Gesamtjahr 2026 rechnet Aniko Korsos bei den Mieten mit einer leichten Entspannung und in einzelnen Metropolen sogar „mit leichten Mietpreisanstiegen“.
