rv DÜSSELDORF.Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien gelten Logistik- und Industrieimmobilien nach Feststellung des Deutschen Anlage-Immobilien Verbunds (DAVE) endgültig als investmentfähig. Doch das Flächenangebot in den Ballungsräumen bleibt knapp und die Preise sind hoch. Zwar scheint der Boom mit Blick auf Neubau-, Modernisierungs- und Anmietungsprojekte etwas abzuflauen, doch der wachsende Online-Handel beflügelt den Logistikmarkt, erfordert mit der City-Logistik aber ganze neue Standorte und Konzepte für die schnelle Zustellung.
Gemäß einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) unter 100 Logistikdienstleistern und 100 Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie, gibt es gegen den allgemeinen Trend denn auch Zuwächse bei Projekten in Ballungsräumen. Befragt nach den konkreten Plänen gab jedes dritte Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie an, metropolnahe Verteilzentren zu planen, was einen Zuwachs von 7 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Hier dürfte auch die Tatsache, dass der Lebensmittelhandel mit kleineren Flächen wieder in die Innenstädtle zurückkehrt, eine Rolle spielen.
Logistiker investieren dagegen verstärkt in die Top-A-Lagen in Zentrumsnähe (+ 6 Prozentpunkte). Reine Lagerimmobilien im Innenstadtbereich sind laut PwC vor allem für Stückgutdienstleister interessant. 12% der Befragten aus diesem Kreis gaben an, dass sie bis zum Jahr 2024 in Projekte für die innerstädtische Versorgung investieren wollen. „Standorte fernab der Ballungszentren sind in Zukunft jedoch für beide Branchen deutlich weniger gefragt (minus 13 Prozentpunkte)“, heißt es in der Studie weiter.
Der Weg zur nachhaltigen City-Logistik ist aus Sicht der Experten aber noch weit, wobei die Aufgeschlossenheit für neue Ideen als Logistikdienstleister sehr unterschiedlich ist. So stehen die Unternehmen aus dem Handel und der Konsumgüterindustrie den Trends der nächsten fünf bis zehn Jahre aufgeschlossener gegenüber als Logistikdienstleister. Hier dürfte aber auch der Konkurrenzdruck durch das Internet den Handel und die Konsumgüterindustrie zwingen, neue Wege zu gehen, um sich zu behaupten.
Eine verdichtete Bebauung, mehrstöckige Lagerhallen, der Aufbau intelligenter Logistikimmobilien sowie die Möglichkeiten einer emissions- und geräuscharmen Nachtbelieferung sind in der Riege der Logistikdienstleister nur für ein Drittel der Unternehmen relevant. Kapazitätserweiterungen durch sogenannte Micro- oder Mobile-Hubs sind für sie kaum von Interesse. Der Anteil liegt nur bei 7 bis 9%. Anders bei Handel und Konsumgüterherstellern. Hier finden 47 bzw. 43% der Befragten Trends wie die Verdichtung und den Aufbau intelligenter, vernetzter Logistikzentren wichtig.
Dagegen gibt Susanne Eickermann-Riepe, Leiterin des Bereichs Real Estate bei PwC Deutschland, zu bedenken, dass „für eine effiziente City-Logistik die Lage der Immobilien im Innenstadtbereich und in der Nähe von Ballungszentren enorm wichtig ist“. Da aber neue Grundstücke knapp sind, hat aus ihrer Sicht die intelligente Umnutzung von vorhandenen Flächen für Investoren hohe Priorität.
So konstatiert auch Christian Wulff, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei PwC Deutschland, dass Logistikimmobilien für die Handels- und Konsumgüterbranche sehr flexibel nutzbar sein müssen, damit die Multichannel-Strategien der Einzelhändler aufgehen. Top-Themen der Branche sind aus seiner Sicht deshalb Kombinationen von Büro-, Verkaufs- und Lagerflächen, „die intelligente und kostengünstige Lösungen für die letzte Meile zum Kunden ermöglichen“.
Einig sind sich alle Beteiligten laut Studie beim Thema „Immobilienkooperationen“ mit Mitbewerbern oder anderen Marktteilnehmern. Für 90% aus beiden Lagern ist das keine Option. Befragt nach den größten Investitionshemmnissen für die Logistikunternehmen nannte die überwiegende Mehrheit (79%) den zunehmenden Trend zu Fahrverboten und Umweltauflagen. Auf Rang zwei der Hürden stehen die hohen Bau- und Finanzierungskosten (74% der Nennungen), gefolgt von dem geringen Arbeitskräfteangebot (72%). Unternehmen aus Handel und Konsumgüterindustrie beklagen die Planungs- und Genehmigungsprozesse als größtes Problem (70%), gefolgt von hohen Grund- und Gewerbesteuern (68%) und ein geringes Arbeitskräfteangebot (64%).
