rv DÜSSELDORF. Schon im vierten Quartal 2025 hatte die stetige Stimmungsaufhellung bei den gewerblichen Immobilienfinanzierern ein Ende gefunden und war in eine Seitwärtsbewegung eingetreten. Im ersten Quartal 2026 zeigte der Index des BF Quartalsbarometers mit einem Minus von 9,74 Punkten eine „gedämpfte Stimmung“ und eine eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute – obwohl das Neugeschäft gewachsen ist und es weniger Non Performing Loans (NPL) gibt. Bei einem Indexwert von 0 gilt der Markt als ausgeglichen.
Da die Befragung zum BF. Quartalsbarometer, das im Auftrag der BF.direkt AG und nach der jüngsten Neuausrichtung durch das Handelsblatt Research Institute erarbeitet wird, zwischen dem 16. und 20. März 2026 stattfand, sind die Folgen des Irankriegs im Index für das erste Quartal 2026 bereits erfasst. Das Quartalsbarometer basiert auf der vierteljährlichen Befragung von derzeit 33 Fachleuten aus unterschiedlichen Banken und alternativen Finanzierern, die mit der Kreditvergabe an Immobilienunternehmen befasst sind.
Nach Feststellung von Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, haben die Märkte bislang „erstaunlich gelassen reagiert“. Allerdings werde diese Gelassenheit zunehmend fragil. Denn aus seiner Sicht wird ein Szenario aus stagnierendem Wachstum bei gleichzeitig höheren Teuerungsraten immer wahrscheinlicher. Dabei sei bei der Immobilienfinanzierung gegenwärtig nicht das absolute Zinsniveau das Problem, sondern „ein Zinsumfeld, das jederzeit erneut instabil werden kann“. Zuletzt sind die Renditen für Bundesanleihen, die auch die Bauzinsen beeinflussen, gestiegen. Unsicherheit ist kein gutes Fundament für Immobilieninvestitionen.
Diese Unsicherheit belegen auch die Umfrageergebnisse. So berichten nur 27% der Befragten, dass ihr Neugeschäft in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres gestiegen ist, während die überwiegende Mehrheit (73%) der Befragten von einem stagnierenden Neugeschäft berichtet. Bei der Wettbewerbssituation der Finanzierer untereinander beobachtete Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, seit mehreren Monaten eine stärkere Konkurrenz. Diese Beobachtung bestätigt auch etwa ein Viertel der Umfrageteilnehmer, während etwa drei Viertel der Befragten hier noch keine Verschärfung der Wettbewerbssituation feststellen konnten.
Das mag daran liegen, dass gegenwärtig völlig unbestimmt ist, wie lange sich der Konflikt im Iran hinziehen wird und wie am Ende die Lösung aussieht. Für den Markt ist die zumindest zum Teil erkennbare Verschärfung der Konkurrenzsituation unter den Finanzierern laut Fedele ein positives Zeichen, da das eine höhere Finanzierungsbereitschaft signalisiere und die Margen dämpfen könnte.
Beim Thema Non Performing Loans (NPL), das nach Einschätzung von Fachleuten mit Blick auf die erwarteten hohen Refinanzierungsvolumina gerade in diesem Jahr eine besondere Rolle spielen dürfte, gaben 32% der Befragten im ersten Quartal an, dass die Quote im Vergleich zum vierten Quartal 2025 abgenommen habe. Nur 18% registrierten eine Zunahme und der größte Teil der Befragten (41%) stellte bislang keine Veränderung fest. Nach den Worten von Fabio Carrozza, Vertriebsvorstand der BF.direkt AG, sind „tendenziell sinkende NPL-Quoten einerseits ein Indiz für eine bessere Lage am Finanzierungsmarkt, andererseits spiegelt das auch das Ausgangsniveau wider, das wir mittlerweile erreicht haben“.
Wie die Umfrage weiter ergab, weisen die Margen bei der Finanzierung im ersten Quartal je nach Asset-Klasse enorme Spannbreiten auf. Bei Bestandsimmobilien etwa liegen sie bei durchschnittlich 169 Basispunkten (BP). Je nach Nutzungsart und Finanzierer reicht die Bandbreite bei den Einzelwerten von 110 bis 400 Basispunkten. Dabei weisen Wohnimmobilien laut Sven Jung, Director Economic Analysis & Financial Planning beim Handelsblatt Research Institute, mit 144 BP die geringste Marge auf, bei der Finanzierung von Bürogebäuden liegt sie mit durchschnittlich 181 BP am oberen Ende. Der durchschnittliche Loan-to-Value liegt bei Bestandsfinanzierungen über alle Nutzungsarten hinweg bei 63,52%.
Deutlich höher wird das Risko derzeit bei Projektentwicklungen eingestuft, wie an der durchschnittlichen Marge von 262 Basispunkten abzulesen ist. Bei den Einzelwerten ergab die Umfrage allerdings eine Bandbreite von 110 bis 800 Basispunkten, woraus ersichtlich wird, dass auch hier deutliche Unterschiede bei den Anlage-Klassen gemacht werden. Mit durchschnittlich 309 BP verlangen die Institute bei der Entwicklung von Wohnimmobilien die höchste Marge. Geringer wird offensichtlich das Risiko bei Logistikimmobilien eingeschätzt, die mit einer Marge von 201 Basispunkten laut Umfrage am unteren Ende der Spanne stehen. Der durchschnittliche Loan-to-Cost bei Projektentwicklungen lag im ersten Quartal bei 71,32%.
