Während der Vermietungsmarkt für Retail Assets im ersten Quartal vor allem von der Vereinbarung zwischen Galeria und dem Sportartikelanbieter Decathlon über die Anmietung von Flächen mit 1 500 bis 3 500 qm in einzelnen Warenhäusern geprägt war, zeigt die Entwicklung im zweiten Quartal ein gemischteres Bild. Der Bereich Food/Gastronomie hat gegenüber Textil wieder etwas aufgeholt, aber auch Facheinzelhändler sind aktiv. Insgesamt wird das erste Halbjahr 2025 weiterhin von großflächigen Anmietungen geprägt.
So fällt etwa die erwähnte Nachvermietung in den ehemaligen Galeria-Objekten an Decathlon mit zusammen fast 30 000 qm ins Gewicht. Das ist ein Anteil von fast 15% am Halbjahresergebnis 2025, das sich laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auf 230 000 qm summiert – nach 235 000 qm im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der Immobilienberater JLL kommt sogar auf ein Vermietungsvolumen von 285 900 qm, wobei das zweite Quartal mit 133 700 qm etwas schwächer ausfiel als der Jahresstart mit 152 200 qm. Die erste dieser Decathlon-Flächen wurde im Juli im Galeria-Warenhaus in Konstanz eröffnet.
Mit Blick auf die Ankündigung von Stefan Kaiser, Director Real Estate bei Decathlon Deutschland, dass der Sportartikelanbieter im Rahmen seiner Expansionsstrategie bis 2027 insgesamt 60 neue Standorte eröffnen will und den Fokus dabei auf „erstklassige City-Lagen“ richten wird, geht BNPPRE davon aus, dass die Zusammenarbeit der beiden Unternehmen im zweiten Halbjahr noch ausgeweitet werden könnte. Konkrete Angaben gibt es aber noch nicht. Nachdem sich die erste Nachvermietungswelle in ehemaligen Kaufhaus-Filialen als nicht nachhaltig erwiesen hat, könnte Decathlon aus Sicht von Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, bei dieser Vereinbarung „das Potenzial entfalten, für viele auch kleinere Städte einen neuen Ankermieter mit hohem Kundenpotenzial darzustellen“.
„Die deutschen Innenstädte sind gefragt wie selten in den vergangenen Jahren“, urteilt auch der Immobilienberater JLL in seiner Marktanalyse. Die Handelskonzepte seien expansiv, sodass der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen nach einem außergewöhnlichen Jahresauftakt auch ein relativ starkes zweites Quartal erlebt habe. Nach den Worten von Aniko Korsos, Head of Retail Leasing bei JLL Germany, ergreifen Handelskonzepte Expansionschancen, wenn sie sich ihnen in Top-Lagen bieten: „Bereits zum Ende des vergangenen Jahres hatte sich abgezeichnet, dass der Markt aus seinem konstanten Flächenumsatzkorridor von rund 100 000 qm nach oben ausbrechen würde.“ Sie liest das daran ab, dass überdurchschnittlich viele Großflächen durch etablierte aber auch neue Konzepte angemietet wurden.
Ob es sich hierbei um einen Einmaleffekt handelt oder ob sich der Markt auf einem höheren Flächenumsatzniveau einpendeln wird, muss laut Aniko Korsos die Entwicklung in den nächsten Quartalen zeigen. Doch auch wenn sich das Vermietungsvolumen in den Innenstädten wieder auf einem guten Level eingependelt hat, so stellt BNPPRE doch fest, dass die sehr hohen Volumina der Expansionsjahre bis 2019 nicht mehr als Referenzwerte gelten können. Damals herrschte im Zuge der Niedrigzinsphase und des Baubooms regelrechte Goldgräberstimmung, die nicht zuletzt durch die Online-Konkurrenz und die jüngsten Multi-Krisen ausgebremst wurde. Gemessen an den vergangenen fünf Jahren steht der Vermietungsmarkt aus Sicht des Immobilienberaters im ersten Halbjahr 2025 erneut gut da.
Lebensmittelhändler legen wieder zu
Der Blick auf die einzelnen Vermietungsabschlüsse zeigt laut JLL, dass im ersten Halbjahr vor allem Flächen in der Größenordnung von 1 000 qm bis 2 000 qm gemietet wurden. Auf sie entfallen knapp ein Drittel (32,3%) des Flächenvolumens. Doch, während der Anteil des Flächenvolumens in der Größenordnung von 1 000 bis 2 000 qm und von über 2 000 qm im ersten Quartal anteilsmäßig noch gleichauf lagen, hat sich das Gewicht im zweiten Quartal mit 37% zugunsten der kleineren Flächen mit 1 000 qm bis 2 000 qm verschoben. Bei der Größenverschiebung spielte der Decathlon-Deal im ersten Quartal eine Rolle. Er trug auch dazu bei, dass sich der Anteil des Bereichs Sport/Outdoor am Flächenvolumen damals auf 18% erhöht hatte. Im Halbjahr liegt der Anteil nun bei 12%.
Inzwischen spielen aber auch wieder mehr Lebensmittelhändler bei der Anmietung von Großflächen eine Rolle, so dass mit 31% laut JLL der größte Anteil am Vermietungsumsatz in dieser Größenklasse auf den Bereich Food (=Lebensmittel)/Gastronomie entfällt – noch vor dem Bereich Textil, der auf 26% kommt. Haupttreiber der Entwicklung ist die asiatische Lebensmittel-Kette Go Asia, die ihre Expansion vorantreibt. Für Aniko Korsos zeigt dieser Trend, dass die Innenstädte für den Lebensmittelhandel interessant bleiben.
Die Gastronomie spielt eher bei Flächen mit weniger als 250 qm eine Rolle, so dass der Gesamtbereich Gastronomie/Food mit einem Anteil von 38% am Flächenvolumen auch im Segment Kleinfläche den Spitzenplatz belegt, gefolgt vom Textilsegment mit 25%. Neben der Systemgastronomie wie Pommes Freunde und Burgermeister waren laut JLL auch Restaurants aktiv. Wie BNNPPRE ergänzt, ist auch L’Osteria weiter auf Expansionskurs. In den vergangenen zwölf Monaten hat die Kette 15 Verträge abgeschlossen.
Mit Blick auf den Bereich Textil, der mit einem Anteil von 29% am Vermietungsvolumen (JLL) seine Spitzenposition verteidigen konnte, stellt BNPPRE lobend fest, dass „sich hinter den Großabschlüssen im Fashion-Segment immer wieder inhabergeführte beziehungsweise regionale Modehäuser befinden“. Für den Berater zeigt dies, dass auch Fachhändler mit einem zeitgemäßen und kundenorientierten Konzept überlebensfähig sind – nicht nur große internationale Ketten.
Lebhafte Expansion bei Young Fashion
Als Beispiele nennt BNPPRE die neuen Filialen des Modehauses Klingemann in Detmold (3 200 qm), von Robert Ley im Monheimer Tor (3 000 qm) und des Modehauses Zinser im ehemaligen Breuninger Sporthaus in Reutlingen (1 500 qm). Der Immobilienberater sieht die Textilbranche sogar bei einem Anteil von 32% am Flächenumsatz. Jenseits von Groß- und Kleinflächen bewegen sich die Händler aus der Mode-Branche laut JLL ansonsten eher im mittelgroßen Segment mit 250 qm bis 1 000 qm und erreichen hier einen Anteil von 25%. Jede zweite Filiale entfällt auf den Bereich Young Fashion. Besonders expansionsfreudig sind New Yorker, Only und Guess mit Neuanmietungen und Flächenerweiterungen.
Dass der Anteil des Textil-/Bekleidungseinzelhandels am Flächenvolumen in den vergangenen Quartalen von über 40% auf zuletzt 29% (JLL) gesunken ist, begründet Vermietungschefin Aniko Korsos damit, dass viele Textileinzelhändler mit dem Ende der Corona-Pandemie zunächst großräumig auf Expansionskurs gegangen waren. Dazu gehörte etwa auch die Mode-Kette Sinn. Ziel war es, sich nach den vielen Insolvenzen mit der Schließung von Filialen gute Standorte zu sichern, die erschwinglicher geworden waren. Gleichzeitig drehten Lebensmittelhändler, die während der Pandemie verstärkt in die Innenstadtlagen expandiert waren – sie durften ja auch während des Shutdowns öffnen – ihre Expansion wieder zurück. Damit habe sich das Verhältnis zwischen den beiden Branchen wieder ausbalanciert, so die Expertin.
Einen nennenswerten Anteil am Flächenvolumen erreichte ansonsten nur noch der Bereich Gesundheit/Beauty mit 9%. Bei allen anderen Einzelhandelsbranchen lag der Anteil mehr oder weniger deutlich im einstelligen Bereich.
Eine positive Entwicklung registrierte BNP Paribas Real Estate im ersten Halbjahr 2025 auch für die innerstädtischen Shopping-Center, die mit einem Vermietungsvolumen von etwa 74 000 qm etwa ein Drittel der Gesamtbilanz generiert hätten. Das war laut Christoph Scharf das beste Resultat seit 2017. Aus seiner Sicht ist in der Szene inzwischen angekommen, dass nur die Einkaufszentren erfolgreich sind, die sich mit den passenden Ankermietern am besten auf die veränderten Kundenwünsche einstellen. „Soweit dies gelingt, zeigt sich aktuell wieder zunehmend, dass die Upside-Potenziale von Shopping-Centern im Zuge der weitestgehend abgeschlossenen Preisfindungsphase auch auf dem Investmentmarkt wieder einen wesentlich höheren Anklang finden“, ist der Experte beim Blick in die Zukunft überzeugt.
Deutliche Belebung bei Innenstadt-Centern
Dass die namhaften Einzelhandels-Ketten bei ihrer Expansion sehr stark auf die frequenzstarken Metropolen setzen, zeigte sich auch in der ersten Jahreshälfte. BNPPRE stellte hier bei einem Plus von 15% auf 63 000 qm eine „gute Vermietungsdynamik“ fest. JLL ermittelte für die zehn größten Städte Deutschlands einen Anteil am Flächenumsatz von 46% und von 55% an den Transaktionen.
Dabei steht Berlin nach Berechnung des Beraters mit 41 100 qm (+103%) an der Spitze, vor Hamburg mit 18 400 qm (+35%) und Frankfurt am Main mit 16 600 qm (+118%). Städte mit hohen Vermietungsvorgaben aus dem Vorjahr mussten Rückgänge hinnehmen wie München (-31%), Düsseldorf (-12%) und Leipzig (-73%).
Zu den großen Deals zählen laut BNPPRE die Anmietung von 2 000 qm durch Decathlon in der Frankfurter Schäfergasse, 3 500 qm durch New Yorker im Mischobjekt AIM in der Münchener Kaufingerstraße und die 4 000 qm durch C&A in der Stuttgarter Königsstraße. Bei den Mieten hat sich nach Feststellung von JLL in acht der zehn größten Städte – dazu gehören die Top 7 plus Hannover, Nürnberg und Leipzig – im ersten Halbjahr nichts geändert. Nur in Düsseldorf und Frankfurt verzeichnete der Berater einen Anstieg von 270 Euro je qm und Monat auf 280 Euro.
Da sich neben den großen Filialisten auch die regionalen Facheinzelhändler im Rahmen ihres Transformationsprozesses durch moderne Stores oder Umbaumaßnahmen stetig weiterentwickeln, sind laut Christoph Scharf die Zeichen für weitere positive Meldungen im Jahresverlauf günstig.
