Investmentmarkt Logistik

Hoffnung auf dynamischen Jahresstart

Auch wenn sich der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt den schwierigen Rahmenbedingungen für die deutsche Wirtschaft nicht entziehen kann, so hat der Investmentmarkt doch das Jahr 2024 mit einem schwungvollen Schluss-Quartal und dem höchsten Quartalsergebnis seit Anfang 2022 beendet. Aus Sicht von Experten zeichnet sich damit für 2025 auch ein dynamischer Jahresstart ab.

Konkret ermittelten der Immobilienberater Savills ein Transaktionsvolumen von 2,7 Mrd. Euro im vierten Quartal 2024 und BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) von 2,47 Mrd. Euro. „Die Logistikmärkte haben mit Abstand am meisten von den Aufwärtstendenzen und der Stimmungsaufhellung auf den Investmentmärkten profitiert“, fasst BNPPRE die Lage in seiner Marktanalyse zusammen. Dass der Appetit der Investoren auf Industrie- und Logistikimmobilien trotz des real- und finanzwirtschaftlich schwierigen Umfelds verhältnismäßig groß ist, führt Panajotis Aspiotis, Managing Director und Chief Commercial Officer bei Savills, aber auch darauf zurück, dass das Umfeld bei anderen Nutzungen noch schwieriger ist. Deshalb würden Investoren die Industrieimmobilienquote in ihren Portfolios tendenziell erhöhen.

Beim Blick in die Zukunft geht er davon aus, dass dies die Nachfrage weiterhin stützen dürfte. Zudem glaubt Panajotis Aspiotis, dass das durch die Zinswende herbeigeführte Transaktionstal in dieser Branche definitiv überwunden sein dürfte. Dieser Einschätzung schließt sich auch Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, an, wenn er anmerkt, dass die Preisfindungsphase in dieser Branche abgeschlossen sein dürfte und Käufer sowie Verkäufer sich inzwischen auf ein für beide Seiten akzeptables Preisniveau geeinigt hätten.

Die Netto-Spitzenrenditen für Logistikobjekte sieht der Immobilienberater vor diesem Hintergrund im Durchschnitt der A-Standorte unverändert bei 4,25%. Dabei hätten sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch nicht in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Savills sieht die Spitzenrenditen stabil bei 4,4%, geht perspektivisch aber davon aus, dass sie etwas sinken könnten. Das erwartet der Immobilienberater CBRE insbesondere bei Core-Logistikimmobilien und erkennt erste Anzeichen für eine einsetzende moderate Renditekompression. So seien die Spitzenrenditen in den Top-5-Regionen außer Berlin zum Jahresende um 0,1 Prozentpunkte auf 4,4% gesunken. Und Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, erwartet im Jahresverlauf, dass sich die Renditekompression im Prime-Segment über das Gros der Assetklassen fortsetzen wird.

Getragen von den für die Branche recht günstigen Marktbedingungen erreichten Industrie- und Logistikimmobilien unter allen Anlageklassen im vergangenen Jahr den Spitzenplatz im deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien – vor Handelsimmobilien. Dabei sahen die Berater die Transaktionsvolumina in der Bandbreite von 6,87 Mrd. Euro (BNPPRE), von 6,9 Mrd. Euro (Savills), von 7,32 Mrd. Euro (JLL) und von 7,7 Mrd. Euro (CBRE).

Interesse an großvolumigen Projekten ist gestiegen

Beflügelt wurde das Geschäft vor allem durch das spürbar wachsende Interesse der Investoren in diesem Segment an großvolumigen Projekten und Paketen, wie BNPPRE berichtet. Laut Savills trugen dazu „nicht zuletzt Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich bei, die auch auf das ganze Jahr gesehen eine große Rolle spielten“. Mit mehr als zwanzig registrierten Transaktionen in dieser Größenordnung sei der Anteil bei Logistikimmobilien deutlich höher als in jeder anderen Anlage-Klasse. Im Vergleich dazu lag die Zahl 2023 laut CBRE erst bei 13. Wie Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills, beobachtet, ist dies die einzige gewerbliche Asset-Klasse, die auch bei Transaktionsvolumen jenseits von 100 Mio. Euro noch „uneingeschränkt liquide“ ist. Dazu tragen nicht zuletzt große Kapitalsammelstellen bei, die nach kurzer Abstinenz wieder an den Markt zurückgekehrt sind.

In diesem Kontext spielte im Vorjahr aber auch die Herkunft der Investoren eine entscheidende Rolle. Denn laut BNPPRE entfielen 2024 gut 94% der großvolumigen Objekte und Pakete auf ausländische Investoren, für die große Logistikinvestments weiterhin eine ausgesprochen attraktive Assetklasse sind. „Bezogen auf das gesamte Volumen der Logistikinvestments liegt der Anteil ausländischer Anleger bei gut 75%“, schreibt der Immobilienberater. Deutsche Anleger sind demnach deutlich in der Minderzahl. Für Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland, verdeutlicht „die Zunahme der Anteile von Portfoliotransaktionen und internationalen Investoren (…) den Bedeutungsgewinn, den deutsche Industrie- und Logistikimmobilien als professionelle Investments im Rahmen der Erholung des Investmentmarkts erfahren“.

Die Nationalität spielt offenbar auch eine maßgebliche Rolle bei den Risikoklassen. Denn der hohe Anteil ausländischer Investoren trug laut CBRE dazu bei, dass Core-plus-Transaktionen mit einem Volumen von 3,5 Mrd. Euro führend waren. 2023 lag das Volumen nur bei 616 Mio. Euro. Dagegen halbierten sich risikoaverse Core-Transaktionen auf 2 Mrd. Euro, was Kai Ouds mit dem geringeren Anteil deutscher Investoren begründet. „Der Grund für die meist eher vorsichtigen einheimischen Investoren ist eine gewisse Zurückhaltung angesichts der herausfordernden wirtschaftlichen Lage in Deutschland“, so der Experte, denn Core-Produkte seien im Markt durchaus verfügbar. Der Anteil der risikoreichen Value-Add-Investments erhöhte sich im Vorjahr auf 1,8 Mrd. Euro, nach 1,4 Mrd. Euro 2023, während die Investition in opportunistische Produkte von 557 Mio. auf 196 Mio. Euro sank.

Der Anteil ausländischer Investoren war besonders groß

Beim Blick auf das Jahr 2025 rechnet Kai Ouds mit einem dynamischer Jahresstart, „der ein solides bis gutes Jahr einleitet“. In der Endabrechnung könnte aus seiner Sicht durchaus ein Transaktionsvolumen in der Größenordnung von 8 Mrd. bis 9 Mrd. Euro erreicht werden. Mit signifikanten Notverkäufen rechnet er nicht. Auch Savills erwartet in diesem Jahr eine Fortsetzung des Aufschwungs, allerdings könnte sich das Umfeld in den Nutzermärkten etwas eintrüben. Bertrand Ehm geht aber davon aus, dass der Markt „überwiegend ein Vermietermarkt“ bleibt und der Investorenappetit größer ist als die Sorgen um die deutsche Wirtschaft.

Mit einem über dem Vorjahr liegenden Transaktionsvolumen rechnet auch Christopher Raabe in diesem Jahr, macht die Höhe allerdings von der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland abhängig. Haupttreiber sind aus seiner Sicht international agierende Investoren, die hierzulande erhebliche Wertsteigerungspotentiale sehen und die aktuelle Phase für einen guten Zeitpunkt halten, um in den deutschen Logistikmarkt einzusteigen: „Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass die Logistikinvestmentmärkte von der insgesamt besseren Stimmung sowie steigendenden Kaufpreisen in Verbindung mit weiter sinkenden Leitzinsen auch 2025 profitieren sollten.“ Die Folge könnten auf breiter Front rückläufige Renditen sein.