Nachdem auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im ersten Quartal ein drastischer Einbruch von 70% verzeichnet werden musste, hat die in den Wintermonaten schwächelnde deutsche Konjunktur auch das Vermietungsgeschäft beeinträchtigt. So blieb der Flächenumsatz gleichfalls deutlich unter dem Rekordwert des Jahres 2022.
Mit 1,25 Mio. qm (inklusive Eigennutzer) in den sieben größten Agglomerationen lag der Flächenumsatz nach Feststellung des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) im ersten Quartal 2023 um 46% unter dem Vorjahresniveau. CBRE ermittelte im deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt in den Top-5-Agglomerationen einen Flächenumsatz, der mit 890 000 qm um etwa 67% unter dem Niveau des ersten Quartals 2022 blieb. Dabei waren die Rückgänge sowohl bei Eigennutzern mit 91% auf 101 000 qm als auch bei den Neubauflächen mit -74% auf 494.000 qm überdurchschnittlich stark, wie der Immobilienberater in seiner Analyse dazu schreibt.
Nach Feststellung von Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE, setzte sich damit die unterdurchschnittliche Flächenumsatzentwicklung im dritten und vierten Quartal des Vorjahres mit je 1,5 Mio. qm zu Jahresbeginn 2023 fort. Dabei sind die Ursachen aus Sicht der Immobilienberater vielschichtig. „Sicherlich hat die deutlich eingetrübte konjunkturelle Entwicklung in den Wintermonaten einen nicht unerheblichen Anteil am Zwischenergebnis“, konstatiert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH: Einige Unternehmen zögern Entscheidungen gerade bei großflächigen Anmietungen zunächst hinaus, um die weitere Entwicklung abzuwarten.“
Hinzu kommt laut Koepke das immer noch sehr knappe Flächenangebot und die Tatsache, dass die Nachfrage des Online-Handels den Markt nicht mehr so antreibt wie in den beiden Rekordjahren zuvor. Gemessen am Vorjahreszeitraum ist der Flächenumsatz von Handelsunternehmen (inkl. Online-Handel) immerhin um 80% gesunken, sodass auch der Anteil der Handelsunternehmen am Vermietungsvolumen laut CBRE um 16 Prozentpunkte auf 23% gesunken ist. Dadurch ist der Anteil der Logistiker am Flächenvolumen – relativ gesehen – um 12 Prozentpunkte auf 38% gestiegen und der Anteil der Produktionsunternehmen um einen Prozentpunkt auf 30%, obwohl beide Branchen – absolut gesehen – gleichfalls rückläufige Flächenumsätze verzeichneten.
Ein weiterer Grund für den Rückgang ist laut Raabe, dass Nutzer auf Grund des spürbar gestiegenen Mietpreisniveaus verstärkt Optionen ziehen und auslaufende Mietverträge möglichst verlängern. Dass Mieter derzeit eher Mietverträge in den Bestandsflächen verlängern als umzuziehen, beobachtet auch Koepke mit Blick auf die Tatsache, dass trotz der zurückhaltenden Nachfrage das Angebot auf Grund der steigenden Baukosten und Renditen von steigenden Mieten begleitet wird. So sind die Spitzenmieten in den Top-5-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) innerhalb eines Jahres laut CBRE um 13% von 6,88 Euro pro qm und Monat auf 7,75 Euro gestiegen.
Hinzu kommt die oben bereits erwähnte Angebotsknappheit, die laut BNP Paribas Real Estate die Spitzenmieten in den vergangenen zwölf Monaten in den sieben von ihr untersuchten Metropolregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) um 11% auf nunmehr 7,37 Euro je qm hat steigen lassen. Dabei führt München mit 9,00 Euro je qm und einem Plus von 20% die Liste an, gefolgt von Hamburg mit 7,90 Euro (+17%) erstmals wieder auf Rang 2. Entsprechend sind laut BNPPRE die Durchschnittsmieten in den vergangenen 12 Monaten um 9% auf durchschnittlich 5,89 Euro gestiegen.
Mit Blick auf die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten und die steigenden Baukosten ist in dieser Gemengelage von Neubau-Projekten keine größere Entspannung zu erwarten. Laut CBRE war das Angebot an spekulativen Projektentwicklungen im ersten Quartal vor allem bei Big-Box-Objekten zurückgegangen. Laut Raabe betrifft die Angebotsknappheit dabei auch potenzielle Grundstücke für Neuentwicklungen. Dass die Unternehmen aber immer noch auf ein gewisses Angebot stoßen, führt CBRE darauf zurück, dass es den Entwicklern an vielen Standorten noch gelingt, weiterhin Flächen anzubieten.
Pufferlager werde so schnell nicht wieder aufgelöst
Bezeichnend ist auch, dass aus der Liste der zehn größten Vermietungsabschlüsse, neun auf Neubau-Projekte entfallen. Insgesamt lag der Neubauanteil am Flächenumsatz laut BNPPRE bei 60%. Zunehmender Leerstand ist vor diesem Hintergrund in der Branche laut Kroepke denn auch kein Thema. Allerdings beobachtet er in Einzelfällen, dass die Vermarktungszeiten länger und die Vorvermietung nutzerspezifischer Flächen schwerer werden.
Entspannung ist auch durch die Nachvermietung von Flächen in den Bestandsgebäuden nicht zu erwarten. Denn angesichts der Störungen bei den Lieferketten setzen die Unternehmen laut CBRE auf gut gefüllte Läger. Deshalb werden laut Kroepke Pufferlager kaum aufgelöst, sodass die Marktdynamik nicht durch Bestandsflächen befördert werden kann.
Die mangelnde Dynamik auf dem deutschen Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien im Allgemeinen spiegelt sich naturgemäß auch in den Zahlen der einzelnen Regionen wider. Laut BNPPRE blieben die Top 7 mit einem Flächenumsatz von insgesamt 398 000 qm um 30% unter dem zehnjährigen Durchschnitt, was vor allem auch auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen war: Das Gros des Flächenumsatzes entfiel auf Abschlüsse bis 12 000 qm.
Eine Ausnahme bildete Siemens Mobility, die mehr als 20 000 qm gemietet hat. München kam dadurch beim Flächenumsatz auf ein Plus von 37% gegenüber dem Vorjahresquartal auf 70 000 qm. Den Spitzenplatz hatte aber Hamburg mit 88 000 qm – blieb damit aber um 30% unter dem Vorjahreswert. Nicht ganz so stark war der Rückgang beim Flächenvolumen in den Zentren außerhalb der Top-Agglomerationen mit -7% auf 852 000 qm. Dabei erreichte das Ruhrgebiet ein Volumen von 110 000 qm (-8%).
Bei seinem Ausblick auf das Gesamtjahr 2023 geht Jan Linsin, Head of Research bei CBRE davon aus, dass die sich aufhellenden Konjunkturerwartungen in Deutschland einen vorsichtigen Optimismus rechtfertigen. Und Kroepke glaubt: „Da die Nutzernachfrage weiter stabil ist, wird auch die Abschlussbereitschaft wieder steigen, wenn die Konjunktur Fahrt aufnimmt und sich die Parteien auf neue Preisniveaus bei den Mieten ‚geeinigt‘ haben.“
Auch Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate, erwartet, dass die Marktdynamik auf den Logistikmärkten im Windschatten einer wieder Fahrt aufnehmenden deutschen Wirtschaft steigen dürfte: „In welchem Umfang ein Anstieg der Flächennachfrage dann auch zu höheren Flächenumsätzen führt, ist vorerst nicht final zu beantworten, da Vertragsverlängerungen eine attraktive Option für viele Mieter bleiben dürften.“ Für die zweite Jahreshälfte rechnet er aber wieder mit steigenden Umsätzen – allerdings bei steigenden Mieten.
