Ein Wirtschaftswachstum von 0,2% im Jahr 2025 signalisieren für den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen kleinen Hoffnungsschimmer aber noch nicht die erhoffte Trendwende, die den Vermietungsmarkt 2026 nachhaltig beleben könnte. Impulse kommen aber von chinesischen Online-Händlern. Zudem hofft die Branche auf die Rüstungsindustrie.

In diesem Umfeld entwickelte sich der Flächenumsatz im deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt 2025 im Rahmen der Erwartungen. Nach einem relativ verhaltenen Auftakt hatte der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) 2025 von Quartal zu Quartal eine Belebung festgestellt und zum Jahresschluss einen Flächenumsatz von 6,1 Mio. qm sowie eine größere Zahl von Vertragsabschlüssen ermittelt. Das war zwar 14% mehr als 2024, blieb aber um 13% unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Immerhin konnte sich der Logistikimmobilienmarkt aus Sicht der Experten damit in einem schwachen konjunkturellen Umfeld behaupten und sich im Jahresverlauf weiter positiv entwickeln. CBRE ermittelte für 2025 einen Flächenumsatz von 5,2 Mio. qm (+6%) und Colliers von 5,9 Mio. qm (+4%).

Zwar registrierte auch Rainer Koepke, Senior Advisor beim Immobilienberater CBRE, auf dem Logistikmarkt eine positive Entwicklung, die sich aber auf die Regionen Deutschlands konzentrierte, die zur sogenannten Blauen Banane gehören. Dabei handelt es sich um einen bandförmigen Korridor mit einer urbanen und industriellen Verdichtung, der sich – in Form einer Banane – über etwa 1 300 km von der Irischen See über Südostengland, die Benelux-Staaten, das westliche Deutschland und die Schweiz bis nach Norditalien erstreckt. Hier konzentrieren sich – wie Perlen an einer Kette – die wichtigsten Metropolregionen, Industriezentren und Finanzplätze Europas. In Deutschland zählt Koepke außerdem noch Berlin zu den wachstumsstarken Logistikregionen.

Insofern hat sich der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt laut Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics Germany bei CBRE, je nach Region und gemessen am Leerstand, höchst unterschiedlich entwickelt. Äußerst gering war der Leerstand in vielen etablierten Logistikmärkten, sodass hier auch die Spitzenmieten gestiegen sind, während in den Märkten mit geringerer Flächennachfrage der Leerstand entsprechend höher war. Konkret stieg die Leerstandsrate in der Region Leipzig/Halle um 6,6 Prozentpunkte auf 15,7%, während in den Logistik-Hubs Frankfurt/Rhein-Main, München und Hamburg fast Vollvermietung herrschte. Entsprechend sanken die Spitzenmieten in Leipzig laut CBRE um 2% auf 5,90 Euro (BNPPRE: 5,70 Euro), während sich die Spitzenmieten in München um 8% auf 11,00 Euro pro qm und Monat sowie in Frankfurt/Rhein-Main um 6% auf 8,70 Euro erhöhte.

Laut BNPPRE hat das Mietpreisniveau im Jahresverlauf an den meisten Standorten sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt leicht zugelegt. Bei den Spitzenmieten ermittelte der Immobilienberater über alle Top-Märkte hinweg eine Zunahme von durchschnittlich 3,8% und bei den Durchschnittsmieten in fast allen Märkten von +5,7% gegenüber 2024. Nur in Leipzig ging die Spitzenmiete zurück.

Anstieg beim Leerstand in einigen Regionen

Spuren haben der geringe Flächenumsatz und der Anstieg beim Leerstand in einigen Regionen sowie das herausfordernde wirtschaftliche Umfeld laut Oulds bei vielen Entwicklern hinterlassen, die jetzt deutlich zurückhaltender agieren. Zumal auch der Flächenumsatz in den Neubauten zuletzt um 10% auf etwa 2,3 Mio. qm gesunken ist. So wurden auch spekulative Bauvorhaben zurückgefahren und laut Koepke mehr auf Built-to-suit-Möglichkeiten gesetzt.

Da inzwischen vermehrt auch wieder Unternehmen aus dem eCommerce aktiv sind und ihr Geschäft häufig von Logistikdienstleistern abwickeln lassen, wie Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, berichtet, wirkt sich das auch auf die Verteilung des Vermietungsvolumens aus. Denn 2025 entfiel mit knapp 41% und 2,5 Mio. qm der größte Teil des Volumens auf Logistikdienstleister. Laut Raabe schätzen „viele Branchen die Flexibilität der Logistikdienstleister gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten“.

Dabei spielten bei der großen Flächenaufnahme durch Transport- und Logistikunternehmen laut Rainer Koepke die Online-Händler aus China bzw. deren Logistiker eine zentrale Rolle. Nachdem der Anteil der asiatischen Unternehmen in den vergangenen fünf Jahren bei durchschnittlich 3% lag, wie Colliers feststellte, generierten sie 2025 rund 10% des bundesweiten Flächenumsatzes – aus historischen Gründen vor allem in Nordrhein-Westfalen. Kai Oulds erwartet, dass Dienstleister chinesischer Online-Händler auch 2026 verstärkt am Markt auftreten werden – allerdings nicht mehr in Nordrhein-Westfalen. Colliers erwartet in diesem Jahr sogar eine Verstärkung des Trends. Dagegen hat Koepke festgestellt, dass Rüstungsunternehmen, über deren zunehmende Relevanz 2025 in der Branche diskutiert wurde, kaum in Erscheinung getreten sind.

Auf dem zweiten Platz folgten mit einem Flächenvolumen von 1,4 Mio. qm und einem Anteil von 27% die produzierenden Unternehmen, die laut BNPPRE im Jahr zuvor noch sehr aktiv waren, die aber 2025 weniger Flächen nachfragten. Handelsunternehmen (inkl. Online-Händler) lagen mit einem Vermietungsvolumen von 1,3 Mio. qm und einem Anteil von 25% (BNPPRE: 23%) auf Platz drei, wie CBRE ermittelte. In absoluten Zahlen lag die Branche aber wieder über den Volumen der beiden Vorjahre.

Zu den größten Anmietungen des vierten Quartals rechnet Colliers die Vermietung von 26 600 qm in einem Bestandsgebäude in Berlin an einen deutschen Getränkegroßhändler, gefolgt von der Anmietung von 26 300 qm in Mönchengladbach durch GV Logistik im neu entstehenden Segro Logistics Center (Foto). Und die größte Eigennutzeransiedlung entfiel auf das Umland von Berlin in Kremmen. Hier hat der Discounter Netto im zweiten Quartal mit dem Bau eines circa 60 000 qm großen Logistikzentrums begonnen. Laut CBRE trugen vor allem mittlere Dealgrößen zum Anstieg des Flächenumsatzes bei, da es anders als 2024 keinen Abschluss mit über 100 000 qm gab.

Beim Blick auf 2026 geht BNPPRE davon aus, dass die Rahmenbedingungen vor allem im ersten Halbjahr herausfordernd bleiben, zumal die weltweiten geopolitischen Konflikte eher noch zu als abnehmen werden. Impulse auf nationaler Ebene erwartet der Berater durch das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität sowie die finanziellen Spielräume für Verteidigungsausgaben. Hier sollte sich die Nachfrage aber in der zweiten Jahreshälfte verstärken.

Auch Kai Oulds erwartet 2026 eine Belebung des Flächenumsatzes, „weil Rüstungsunternehmen durchaus verstärkt als Eigennutzer am Markt tätig werden könnten, um angesichts der veränderten geopolitischen Lage dem wachsenden Bedarf an speziellen Lagerflächen für Rüstungs- und Wehrmaterial gerecht zu werden“. Das sieht Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers in Deutschland, ähnlich: „Erste Anmietungen und Expansionspläne haben wir bereits 2025 in Nord- und Süddeutschland gesehen. Insgesamt erwarten wir 2026 mehr Bewegung am Markt und ein Ergebnis, das leicht über dem Niveau von 2025 liegt“. Oulds ist aber überzeugt: „Entscheidend ist und bleibt der weitere Verlauf der deutschen Konjunktur. Sobald wieder ein nennenswertes Wirtschaftswachstum in Deutschland zu verzeichnen ist, wird sich dies auch auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken.“