Noch vor wenigen Jahren machten Investoren einen großen Bogen um Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungen. Denn die Anforderungen der Mieter aus verschiedenen Asset-Klassen unterscheiden sich ganz erheblich. Besonders stark sind die Abweichungen bei Einzelhandelsnutzungen, was erklärt, warum diese Asset Klasse in erster Linie von Spezialisten betrieben wurde und wird. Denn die Immobilien und ihre Qualität sowie das Management sind für den Einzelhändler wichtiger Bestandteil des Geschäftserfolgs.
In der jüngsten Studie „Der Mieter im Fokus“ von ILG und HBB in Zusammenarbeit mit der BBE Handelsberatung und dem German Council of Shopping Places wurden die Mieter mit Blick auf den stark wachsenden Trend zu Mischobjekten erstmals auch nach ihrer Meinung zu diesem Thema und nach ihren Anforderungen befragt. Dabei sind für die Einzelhändler zwei Themen besonders wichtig: Zum einen möchten sie individuelle Lösungen, abgestimmt auf die Bedürfnisse der Mieter, wobei sie bislang mit dem Management in diesem Punkt noch wenig zufrieden sind, wie die Studie zeigte.
Zum andern ist dem Einzelhandel, der im Schnitt meist deutlich höhere Mieten bezahlt als andere Nutzer, der zudem einen hohen Energiebedarf hat und die Innenausstattung der Verkaufsflächen selbst finanziert, die Optimierung der Nebenkosten besonders wichtig. Die Befragung zeigt aber auch, dass die Einzelhändler mit dem Management gerade in diesem Punkt am wenigsten zufrieden sind. „Hier besteht Handlungsbedarf für das Management“, schreiben die Autoren: „vor allem, weil sich die Diskrepanzen im Vergleich zur letztjährigen Befragung nicht verbessert haben.“
Dabei sind die Ansprüche der befragten Einzelhändler sehr hoch. Sie erwarten, dass das Management die generellen Trends im Markt und bei den Verbrauchern sowie die individuellen Erfordernisse der Mieter erkennt und entsprechend Strategien für den Standort entwickelt. Je mehr verschiedene Nutzungsarten unter einem Dach, etwa eines Shopping-Centers, vereint sind, umso schwieriger ist die interne Kommunikation und umso schwerer ist es für das Management, die Immobilie nach außen klar zu positionieren und die Markenbildung zu fördern.
Oder anders formuliert: Je größer die Nutzungsdurchmischung ist, umso schwieriger wird es für das Management, die geforderten Standortlösungen zu entwickeln und die Nebenkosten zu optimieren. Mit den Mischnutzungen wachsen damit auch nochmals die Anforderungen an das Management der Immobilie, eine zukunftsfähige Gesamtlösung zu finden.
Vor allem bei den Nebenkosten steigt mit der wachsenden Zahl von Mietergruppen und deren unterschiedlicher Nutzung der gemeinsamen Flächen laut Studie die Komplexität, wenn es um die Aufteilung der Kosten geht. Und die Mehrheit der Einzelhandelsmieter hat in der Umfrage deutlich gemacht, dass sie in einer Mixed-Use-Immobilie keine höheren Nebenkosten akzeptieren.
Die Akzeptanz ist im Lebensmittelhandel etwas höher
Allerdings gibt es hier deutliche Unterschiede zwischen dem Lebensmittelhandel, (siehe Grafik ILG/HBB) der aktuell gut dasteht, und den Nonfood-Händlern, die stärker mit dem Strukturwandel und dem Internet zu kämpfen haben. Gemäß Befragung zeigen sich 21,7% der Lebensmittelhändler bereit, in einer Misch-Immobilie für gemeinsam genutzte Einrichtungen oder Flächen höhere Nebenkosten zu akzeptieren, unter den befragen Nonfood-Händler waren dazu nur 10,2% bereit.
Im Zuge des Strukturwandels können sich inzwischen aber die meisten befragten Mieter (64,6%) vorstellen, dass etwa bestehende Shopping-Center in Mischobjekte umgewandelt werden, nachdem manche Handelsketten weniger expandieren. Und 58,5% gehen davon aus, dass Neuentwicklungen häufiger als Mixed-Use-Immobilien erbaut werden. Nur 9,8% können sich das derzeit nicht vorstellen.
„Die Einzelhändler scheinen somit zwar die steigende Bedeutung von Mixed-Use zu erkennen und die daraus entstehenden Kopplungspotenziale nutzen zu wollen“, heißt es in der Studie zu diesem Thema, „allerdings sind sie nicht bereit, höhere Nebenkosten für diese zu bezahlen.“
Ein weiteres Ergebnis der Studie ist, dass die Mehrzahl der Mieter aus dem Einzelhandel (58,5%) auf eine Fix-Miete setzt, die mit Abstand die beliebteste Mietvertragsform bleibt. Das ist gegenüber dem Vorjahr ein Zuwachs von 8%. Umsatzmiete (18,3%) und kombinierte Sockelmiete mit Umsatzmiete (22%) verlieren an Bedeutung. Frequenzmieten (1,2%) spielen keine Rolle.
