Der Vermietungsmarkt für Retail Assets hat sich 2025 weiter stabilisiert. Dafür steht, dass schon nach drei Quartalen der durchschnittliche Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre erreicht wurde und das erreichte Vermietungsvolumen in den ersten drei Quartalen über dem fünfjährigen Durchschnittswert liegt. Dabei treiben vor allem internationale Handelskonzepte und das Warenhaus-Segment den Vermietungsmarkt an – trotz der unverändert herausfordernden Rahmenbedingungen.
So führt der Immobilienberater JLL das Vermietungsergebnis in den Innenstadtlagen in den ersten neun Monaten 2025 auf eine gute Balance zwischen Nachfrage aus dem Einzelhandel auf der einen und dem aktuellen Flächenangebot auf der anderen Seite zurück. Wie auch BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) feststellt, sorgen die fortschreitenden Konsolidierungsprozesse im hiesigen Einzelhandel nach wie vor für ein lebhaftes Marktgeschehen, weil viele prominente Akteure zum Teil sehr große Flagshipstores in absoluten Premiumlagen anmieten, gleichzeitig ihr Filialnetz zahlenmäßig deutlich ausdünnen. Das sorgt für Fluktuation. Hinzu kommt, dass durch die zahlreichen Insolvenzverfahren als Folge der Pandemie viele Flächen freigesetzt wurden wie beispielsweise in den früheren Warenhäusern, die sich durchweg in guten Innenstadtlagen befinden.
Vor diesem Hintergrund ermittelte JLL in den ersten neun Monaten dieses Jahres ein Flächenvolumen von 403 600 qm. Der Vermietungsumsatz von 117 700 qm allein im dritten Quartal lag demnach zwar etwas unter den beiden extrem starken Vorquartalen, konnte aber an den bisherigen Aufwärtstrend anknüpfen, indem er den langjährigen Durchschnitt um 9% überschritten hat. Der Berater BNPPRE ermittelte für die Citylagen deutscher Innenstädte zwar einen Flächenumsatz von nur 363 000 qm, kommt aber auch auf ein Volumen von rund 400 000 qm, wenn er die Vermietungen und Eröffnungen im Shopping-Center Westfield Hamburg-Überseequartier hinzurechnet.
Zu den Einzelhandelsunternehmen, die im Rahmen ihrer Filialnetzkonsolidierung neue Verkaufsflächen angemietet haben, gehören laut BNPPRE unter anderem die internationalen Großkonzerne Inditex und TK Maxx sowie deutsche Einzelhändler wie C&A und Thalia. Dabei registriert der Immobilienberater, dass sich der Marktführer im stationären Buchhandel in den Top-Lagen der größten Städte ganz neu aufstellt. Ein Beispiel dafür ist etwa die neu positionierte Buchhandlung in der Neumarkt Galerie in Köln.
Dass der Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien derzeit nicht nur erfolgreich ist, sondern sich auf diesem Niveau auch stabil entwickelt, begründet Aniko Korsos, Head of Retail Leasing bei JLL Germany, vor allem auch mit dem Interesse internationaler Handelskonzepte, die „in den vergangenen zwölf Monaten etwa zwei Drittel der registrierten Fläche anmieteten“. Das zeigt nach ihren Worten den Stellenwert, den der deutsche Markt mit seiner Kaufkraft nicht nur im Inland, sondern auch im Ausland hat: „Der Markt hat großes Vertrauen in die Zukunft des stationären innerstädtischen Handels, was die Händler durch die Bindung an langjährige Mietverträge unterstreichen“, gibt Korsos die positive Grundstimmung wieder.
Internationale Handelskonzepte fungieren als Treiber
Als Beispiele für internationale Marken, die vermehrt den Markteintritt in Deutschland suchen nennt BNPPRE den Anbieter für Outdoor-Bekleidung Arc’terix und den schwedischen Anbieter für Wohndesign, Nordic Nest. Andere, wie Uniqlo oder die Bestseller-Gruppe mit ihren noch jungen Konzepten Only & Sons, JJXX sowie Name it, aber auch mit ihren etablierten Marken wie Only, würden derzeit ihre zielgerichtete Expansion im stationären Einzelhandel wieder vorantreiben. Auf Expansionskurs sind laut JLL zudem die Dessous-Anbieter Calzedonia und Schiesser. „Ermöglicht wurde das gute Resultat aber vor allem durch die zahlreichen Nachvermietungen in Galeria-Objekten“, schreibt BNP Paribas Real Estate in seiner Marktanalyse.
Im Rahmen von drei Insolvenzverfahren ist zwischen 2020 und 2024 immerhin ein großer Teil des Filialnetzes von Galeria Karstadt Kaufhof geschlossen worden. Ablesen lässt sich dieses gesteigerte Vermietungsgeschäft an den Zahlen. „Mit rund 66 000 qm und anteilig fast 20% des Umsatzes bewegt sich diese Sparte aktuell auf einem Rekordniveau“, berichtet der Berater weiter: Fast 40% der Abschlüsse seien auf die Nachvermietung von Warenhausflächen entfallen. Zwischen 2020 und 2024 wurden hier nur etwa 30 000 qm nachvermietet und durchschnittlich nur 7% des Umsatzes.
Dabei registriert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, gegenüber den Vorjahren ein grundsätzliches Umdenken: „Zum einen wurden Kooperationen geschlossen wie beispielsweise mit Decathlon, um Flächen nicht einfach nach zu vermieten und oft kurzfristige Interimsmieter zu finden, sondern Nutzer zu platzieren, die das Zeug haben, langfristigere Mietverträge zu erfüllen und die Wahrnehmung des Objektes innerhalb der Einkaufsstraße zu stärken“, wie der Experte erläutert. Zum andern beobachtet er, dass sich „das Vermietungsgeschehen in Kaufhäusern im laufenden Jahr insgesamt kleinteiliger gestaltet“. So sei es den Vermietern inzwischen wichtiger, gleich mehrere Einzelhändler als Mieter für die ehemalige Kaufhausfiliale zu gewinnen, statt nur einen Mieter für eine große mehrgeschossige Fläche. Das bietet den Kunden mehr Vielfalt und mindert das Risiko, falls ein Mieter ausscheidet.
Dabei ist es laut Scharf bei den verschiedenen Warenhäusern notwendig, in der Einzelfallanalyse zu klären, in welcher Lage Handelsflächen oberhalb oder unterhalb des Erdgeschosses noch funktionieren und wie der Handel in das ganzheitliche neue Nutzungskonzept integriert werden kann. Vor diesem Hintergrund stellt der Berater fest, dass die durchschnittliche Mietfläche der Nachvermietungs-Deals über alle eingerechneten Verträge hinweg von 2 500 qm in den Vorjahren auf zuletzt 1 700 qm gesunken ist.
Freizeitsektor dominiert Vermietung in Warenhäusern
Der Blick auf die Branchen, die ins ehemalige Warenhaus ziehen, zeigt, dass der Freizeitsektor mit Mietern wie Decathlon, Intersport und Fitness-Studios mit einem Anteil von 43% am Vermietungsvolumen 2025 mit Abstand am stärksten vertreten ist. Auch der Anteil von Supermärkten und Discountern, die laut BNPPRE in Neukonzeptionen immer wichtige Frequenzbringer sind, legten von 8% (2020 – 2024) auf 14% zu. Der Bereich Mode bleibt mit Anmietungen etwa von Wöhrl im Nürnberger Warenhaus, Peek & Cloppenburg in Oberhausen und der schwedische Modemarke Lager 157 in Essen (im ehemaligen Karstadt im Limbecker Platz) zwar weiterhin wichtig, doch ist hier der Anteil von 64% in den Vorjahren auf 22% gesunken. Aber auch Non-Food-Discounter wie Woolworth, Tedi und Action sind an diesen Flächen interessierten und machten 11% des Flächenumsatzes aus.
Insgesamt dürften auch diese Vermietungen dazu beigetragen haben, dass im gesamten Vermietungsmarkt im dritten Quartal großflächige Vermietungen zu den Treibern des Flächenumsatzes gehörten. Laut JLL ist der Anteil der Flächen in der Kategorie ab 1 000 qm gemessen am Vorjahreszeitraum auf 57% des Umsatzvolumens gestiegen – auch wenn der Zuwachs bei weniger als zwei Prozentpunkten lag. Der Flächenumsatz in dieser Größenklasse ist um 18% gestiegen. Der Flächenumsatz mit weniger als 1 000 qm legte um 11% zu.
In diesem Kontext konnte auch der Textileinzelhandel mit einem Anteil von 30% am Vermietungsvolumen weiterhin seinen Spitzenplatz verteidigen, wobei laut JLL von den zehn Mietern mit den meisten Anmietungen die Hälfte auf den Bereich Young Fashion entfiel. Mit einem Anteil von 23% folgt der Bereich Gastronomie/Food, wobei etwa die Hälfte auf den Lebensmitteleinzelhandel entfällt, der laut JLL weiterhin in den Innenstadtlagen expandiert. Neben den zehn Metropolen, auf die nach Feststellung des Immobilienberaters 59% der Anmietungen entfallen, sind für die Lebensmittelhändler auch zentrale Flächen in kleineren Märkten interessant. Mit deutlichem Abstand folgen noch die Branchen Sport/Outdoor mit 11% und Gesundheit/Beauty mit 9%. Hier waren vor allem Kiko Milano und Rituals mit sechs beziehungsweise fünf Anmietungen aktiv.
Auf die zehn größten deutschen Städte entfiel laut JLL in den ersten neun Monaten 2025 ein Flächenumsatz von rund 171 700 qm, BNPPRE ermittelte für die Top-7-Städte ein Flächenvolumen von über 100 000 qm, womit der Vorjahreswert um 20% und der fünfjährige Durchschnittswert um +5% überschritten wurde. Beide sehen Berlin mit 55 000 qm (JLL) respektive 40 000 qm (BNPPRE) an der Spitze. Auf dem zweiten Platz folgt bei beiden Beratern Hamburg mit 26 800 qm bei JLL und 17 000 qm bei BNPPRE. Erwähnenswert ist noch der Markteintritt der französischen Wohndesign-Marke Sabre Paris in den Fünf Höfen in München.
Kaum Bewegung bei den Spitzenmieten in den Top 10
Bei den Spitzenmieten änderte sich laut JLL in den Top 10 in diesem Jahr wenig. Lediglich für die Düsseldorfer Königsallee erwartet der Berater einen Anstieg der Spitzenmieten von derzeit 280 Euro auf 290 Euro je qm und Monat, womit die Luxusmeile zur Berliner Konsummeile Tauentzienstraße aufschließen würde.
Vor dem Hintergrund des positiven Jahresverlaufs blickt der Immobilienberater BNPPRE mit Zuversicht auf das Jahresschlussquartal. Erfreulich ist aus Sicht von Christoph Scharf, dass die Nachfrageimpulse auf dem Vermietungsmarkt sehr breitgefächert sind: „Die hohen Umsatzanteile der Kaufhaus-Nachvermietungen, aber auch der innerstädtischen Shopping-Center mit 110 000 qm oder 30% sind hierbei genauso zu nennen wie die Konsolidierungsprozesse und die Markteintritte in den Top-Märkten.“
Das wichtige Weihnachtsgeschäft könnte aus seiner Sicht das Sentiment im Vermietungsmarkt aber noch in die eine oder andere Richtung beeinflussen – je nachdem, wie erfolgreich die neueröffneten Stores in dieser wichtigen Saison abschneiden. Positiv bewertet Scharf, dass der Einzelhandelsmarkt gelernt hat mit herausfordernden Marktbedingungen umzugehen und dass es ihm vermehrt gelingt, aus Krisenzeiten gestärkt hervorzugehen.
