Nachdem sich das Vermietungsgeschäft bei Industrie- und Logistikimmobilien im Jahresverlauf 2025 kontinuierlich verbessert hat, konnte der Markt im ersten Quartal 2026 an diesen Aufwärtstrend anknüpfen. Von einem „soliden Jahresauftakt“ auf dem Niveau der Vorjahre bis zu einem „hervorragenden Start“ lautete die Beurteilung der Immobilienberater.
Klar ist jedenfalls, dass sich der Vermietungsmarkt für Industrie und Logistikimmobilien zu Jahresbeginn besser entwickelt hat als die nach der Iran-Krise wieder vor sich hin dümpelnde deutsche Wirtschaft. So stellt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany bei CBRE, fest, dass sich die herausfordernden konjunkturellen Rahmenbedingungen in Deutschland in diesem Markt nicht in der gleichen Deutlichkeit widerspiegeln. Für das erste Quartal ermittelte der Berater ein Vermietungsvolumen, das mit 1,3 Mio. qm um etwa 2% unter dem Vorjahresquartal lag und damit an die Werte der vergangenen drei Jahre anknüpfen konnte. Dabei bildete das Corona-Jahr 2022 seit 2008 ein Ausnahmejahr.
Von einem „hervorragenden Jahresstart“ ins Vermietungsjahr 2026 spricht dagegen der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) beim Blick auf das Flächenvolumen von 1,5 Mrd. Euro im ersten Quartal, das um „beachtliche 30%“ über dem Vorjahresquartal und um 3% über dem Zehn-Jahres-Schnitt liegt. Nach den Worten von Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH, wurde zudem eine wesentlich höhere Vertragszahl registriert als in den Jahren nach 2022 und es wurden wieder wesentlich mehr großflächige Verträge abgeschlossen. Konkret ist das Marktsegment mit Verträgen über 20 000 qm um 69% gestiegen.
Der größte Deal war im ersten Quartal laut Colliers die Anmietung einer rund 50 100 qm großen Bestandslogistikfläche im Hamburger Teilmarkt Stadt-Ost durch ein E-Commerce-Unternehmen. Auf dem zweiten Platz folgt demnach die Anmietung von 35 000 qm in der Logistikregion Köln durch einen asiatischen Logistikdienstleister, der sein bisheriges Untermietverhältnis in einen Hauptmietvertrag überführt hat.
Auch Colliers ermittelte für die ersten drei Monate 2026 einen Flächenumsatz von 1,5 Mio. qm, der um 19% über dem Vorjahreszeitraum lag. Aus Sicht des Immobilienberaters wurde 2026 das stärkste erste Quartal seit 2022 verzeichnet. Zudem habe es auch wieder mehr Vertragsabschlüsse über 50 000 qm gegeben. Laut Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, waren vor allem asiatischer Nutzer aktiv, die 2025 auf Grund ihrer Netzwerke zunächst in Nordrhein-Westfalen präsent waren. Inzwischen suchen vor allem Chinesen bundesweit nach Flächen. Offen ist aus Sicht von Sarina Schekhan, „ob auf Grund des Wegfalls der Zollfreiheit für Kleinpakete aus China zukünftig auch Produktionsanlagen chinesischer Händler in Deutschland zu erwarten sind“.
Geprägt wurde der Markt in den ersten drei Monaten laut BNPPRE vor allem von den Logistikdienstleistern, die bei den großflächigen Verträgen sehr aktiv waren. Laut Christopher Raabe steckten dahinter häufig Aufträge „aus dem Bereich E-Commerce, die Logistikdienstleister zur Abwicklung ihrer Geschäfte beauftragen“. Sie erzielten mit 700 000 qm und einem Marktanteil von knapp 46% das höchste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre. Um flexibel auf die Marktanforderungen reagieren zu können, setzen laut BNPPRE viele Unternehmen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auf Logistikdienstleister. Auf das produzierende Gewerbe entfielen 23% und auf den Handel 19%. Auch CBRE sieht diese deutliche Verschiebung zugunsten der Transport- und Logistikunternehmen resp. Dienstleister auf einen Anteil am Flächenumsatz von 41%, sieht Handelsunternehmen (inkl. Online-Händler) mit 21% aber auf Platz zwei und Produktionsunternehmen mit 18% auf Platz drei.
Die höchsten Mieten wurden in München gezahlt
Wie lebhaft die Nachfrage nach Logistikflächen in den ersten drei Monaten war, ist auch daran abzulesen, dass der Leerstand bei den Big-Boxes laut CBRE seit Ende 2025 um 0,3 Prozentpunkte auf 4,7% gesunken ist – „nicht zuletzt, weil der spekulative Neubau rückläufig war“, wie es heißt. Konkret ging der Flächenumsatz in Neubau gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 21% auf 526 000 qm zurück. Für den Immobilienberater ist das auch der Grund, weshalb die Spitzenmieten in den fünf großen Logistikzentren im Vorjahresvergleich um durchschnittlich 4,1% auf 9,21 Euro pro qm gestiegen sind.
Die höchsten Mieten wurden mit erstmals 11 Euro in München gezahlt, wie Sebastian Bögel, Head of Industrial & Logistics Agency bei JLL Germany, feststellt. Hier sorgten die hohe Nachfrage und das geringe Angebot dafür, dass sich die Preisschraube weiterdreht. 10,50 Euro ermittelte er für Berlin, vor Düsseldorf mit 9,00 Euro je qm und Monat und Stuttgart mit 8,75 Euro. In manchen Märkten bieten die Vermieter nach seiner Beobachtung aber auch Incentives, um Mieter zu gewinnen. Auch BNPPRE sieht München mit 11,25 Euro an der Spitze, ermittelte für Frankfurt/Main und Hamburg eine Spitzenmiete von je 8,80 Euro und für Berlin 8,30 Euro sowie für Düsseldorf 8,70 Euro. In Leipzig mit seinem Flächenüberhang lag die Miete bei 5,70 Euro.
Die wachsende Flächennachfrage ist auch an der Erholung des Berliner Marktes abzulesen, der laut CBRE noch vor einem Jahr mit steigendem Leerstand zu kämpfen hatte. Hier stieg der Flächenumsatz im ersten Quartal auf 82 000 qm bei gleichzeitigem Rückgang des Leerstands. Und die Logistikimmobilienmärkte Hamburg, Frankfurt/Rhein-Main und München würden wieder von dem nie ganz aufgelösten Flächenmangel geprägt. BNPPRE ermittelte für die Top-Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München einen Flächenumsatz von zusammen 632 000 qm (+25%).
Mit Blick auf das Gesamtjahr registriert Christian Kah seit Ende 2025 eine spürbare Stimmungsaufhellung. Insbesondere im Big-Box-Bereich nehme die Nachfrage – nach zwei Jahren Zurückhaltung – wieder zu. Nutzer wie Amazon hätten ihre Expansionsstrategien reaktiviert und würden nach passenden Flächen suchen – nicht zuletzt, weil das Paketaufkommen steigt. Auch auf Seiten der Rüstungsindustrie wachse die Nachfrage.
Nach der zuletzt zurückhaltenden spekulativen Bautätigkeit könnte laut BNPPRE in Regionen wie Frankfurt/Main oder München Flächenknappheit wieder zum Thema werden. Sarina Schekhan gibt aber zu bedenken, dass der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zwar strukturell stark aufgestellt ist, aber von der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland abhängig bleibt. Bei einem eher bescheidenen Wirtschaftswachstum erwartet sie auch keine dynamische Flächenentwicklung. Als bremsend könnte sich die Brennstoffkrise erweisen, die das Geschäft der Logistikunternehmen belastet. Impulse könnten von einem womöglich steigenden Bedarf an Pufferlagern kommen.
In diesem Kontext zeigt sich Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory bei BNP Paribas Real Estate für 2026 eher zuversichtlich: „Da der Jahresauftakt häufig noch etwas verhalten ausfällt und die Quartalsergebnisse im Jahresverlauf eher steigen, sollte der Vorjahreswert von 6,1 Mio. qm übertroffen werden können.“
