Europas Einzelhandelsmarkt für Lebensmittel zeigt erhebliche regionale Unterschiede in Bezug auf Wachstumsprognosen, Marktstruktur und betriebliche Merkmale. Die meisten europäischen Länder erwarten ein moderates Wachstum bis 2030, was sich voraussichtlich unmittelbar auf die Anforderungen an Handelsimmobilien und die damit verbundenen Investitionsstrategien auswirken wird.

Bei den regionalen Wachstumsprognosen führt Südeuropa laut McKinsey (2025) mit einem prognostizierten Wachstum von 0,5% CAGR (compound annual growth rate) bis 2030, gefolgt von Nordeuropa mit 0,4% CAGR. Westeuropa erwartet ein minimales Wachstum von 0,1% CAGR, während Mittel- und Osteuropa einen Rückgang von -0,3% CAGR verzeichnen könnten.

Diese Unterschiede spiegeln die verschiedenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, demografischen Entwicklungen und Konsumausgabentrends auf dem gesamten Kontinent wider. Mittel- und Osteuropa verzeichnet dabei rückläufige Konsumausgaben bei gleichzeitig steigenden Online-Penetrationsraten.

Marktstruktur und Wettbewerb: Die vorgenannten Wachstumsunterschiede beeinflussen auch die Marktdynamik und den Wettbewerb zwischen den Lebensmitteleinzelhändlern in Europa. Deutschland und das Vereinigte Königreich repräsentieren hochkonzentrierte Märkte, wobei Deutschland mit die höchste Dichte von Lebensmittelgeschäften pro Kopf in Europa aufweist und von Aldi und Lidl dominiert wird. Discountkonzepte setzen auf Kosteneffizienz und wettbewerbsfähige Preisgestaltung. Dieser wertorientierte Ansatz in Kombination mit Deutschlands hoher Filialdichte führt zu einem weiterhin niedrigen Onlineanteil bei Lebensmitteln von lediglich 4,3% des Gesamtumsatzes (Quelle: McKinsey, 2025).

Das Vereinigte Königreich, geprägt von Tesco, Sainsbury's und Asda – hierbei handelt es sich um konventionelle bzw. Premiumkonzepte – weist mit 11% Marktanteil die höchste Onlinepenetration im Lebensmitteleinzelhandel auf. Das ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass London den nationalen Durchschnitt deutlich übertrifft: Rund 40% der Londoner Einwohner kaufen laut Estates Gazette von 2024 wöchentlich Lebensmittel online ein.

Im Gegensatz dazu weisen südeuropäische Märkte fragmentierte Strukturen mit starken regionalen Unterschieden auf. Spaniens Lebensmittellandschaft umfasst große Ketten wie Mercadona, Carrefour, Lidl und Eroski, die mit zahlreichen kleinen, familiengeführten und unabhängigen Geschäften konkurrieren und auf unterschiedliche regionale Verbraucherpräferenzen eingehen. Italien zeigt eine ähnliche Fragmentierung mit traditionellen Supermarktketten wie Esselunga, Conad und Coop einerseits und vielfältigen lokalen und regionalen Einzelhändlern andererseits. Verbraucherdemografie und Einkaufsgewohnheiten variieren dabei erheblich zwischen verschiedenen Landesteilen, wobei die starke Präferenz für regional bezogene, frische und hochwertige Lebensmittel in ganz Italien konstant bleibt.

Frankreich weist eine hybride Marktstruktur auf

Frankreich repräsentiert eine hybride Marktstruktur mit einer Mischung aus lokalen Geschäften, regionalen Ketten und starken nationalen Marken wie Carrefour und E.Leclerc. Der Online- Marktanteil liegt mit 10,1% knapp hinter dem des Vereinigten Königreichs, konzentriert sich jedoch stärker auf Click-and-Collect-Services als auf Lieferungen. Die Niederlande folgen einem ähnlichen Muster, angeführt von Albert Heijn und Jumbo neben Aldi und Lidl, mit einer Onlinepenetration, die McKinsey 2025 mit 8,2% beziffert. Belgien und Luxemburg werden vom Discounter Aldi und der zur Ahold-Gruppe zählenden Premium-Kette Delhaize angeführt, während Portugal durch den SB-Warenhausbetreiber Continente sowie die Discounter Aldi und Lidl dominiert wird, jedoch mit starken Entwicklungspipelines in Sekundärstädten und der Expansion von Mercadona aus Spanien. Dabei repräsentieren Lebensmittelumsätze in diesen europäischen Märkten unterschiedliche Anteile am gesamten Einzelhandelsumsatz (siehe Grafik oben).

Der von konkurrierenden Lebensmittelmarken geprägte Nahversorgungsmarkt wird in den verschiedenen Ländern von regulatorischen Ansätzen sowie Planungs- und Entwicklungsrahmen beeinflusst. Frankreich und das Vereinigte Königreich verhängen sehr strikte Planungsbeschränkungen für neue Supermarkt- und SB-Warenhausentwicklungen. Deutschland hat spezifische Planungsgenehmigungen für Einzelhandelsflächen mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche mit ähnlich strengen Beschränkungen festgelegt (§ 11,3 Baunutzungsverordnung). Spanien variiert erheblich nach Region: In Madrid gibt es wenige Beschränkungen, während Katalonien strenge Kontrollen durchsetzt. Portugal bietet das förderlichste Entwicklungsumfeld, da Gemeinden grundsätzlich neue Supermarktansiedlungen befürworten und Lizenzen oft innerhalb von etwa zwölf Monaten vergeben werden.

Diese regulatorischen Unterschiede beeinflussen auch die Mietvertragsverhandlungen und den vertraglichen Rahmen. Mietvertragsstrukturen, Indexierungsmechanismen und Anforderungen an Geschäftsformate weisen erhebliche Unterschiede zwischen den Ländern auf. (Eine detaillierte Übersicht über die Planungsrechte, die Mieterstruktur sowie Standard-Indexierungsklauseln finden sich im GRR Basic Retail Report 2025 auf Seite 35). Die Formatunterschiede werden zunehmend von Konsolidierungen beeinflusst, die den breiteren europäischen Lebensmittelmarkt betreffen.

Kostendruck beschleunigt Konsolidierung

Dabei beschleunigt sich die Konsolidierung im europäischen Lebensmitteleinzelhandel, da Einzelhändler sinkende Margen bewältigen müssen – von 6,9% EBITDA im Jahr 2019 auf 6,2% im Jahr 2024. Dies ist laut McKinsey 2025 insbesondere auf den Kostendruck durch Arbeitskräftemangel, Nachhaltigkeitsanforderungen und Rohstoffvolatilität zurückzuführen. Dabei übertreffen größere Lebensmittelhändler kleinere Konkurrenten, wobei erfolgreiche Einzelhändler typischerweise um 35 bis 50% größer sind als Mitbewerber und Margen erzielen, die um 0,8% über dem Durchschnitt liegen. Dies führte seit 2019 zu einem starken Anstieg der M&A-Aktivität, da multinationale Anbieter Beschaffung, Eigenmarken und IT-Systeme europaweit zentralisieren, um Synergien zu generieren.

Einfluss auf die Investitionsentscheidungen: Diese strukturellen Unterschiede beeinflussen die Expansionsstrategien und Betriebsmodelle von europäischen Lebensmittelhändlern erheblich. Die Kombination aus unterschiedlichen Wachstumsraten, regulatorischen Rahmenbedingungen, Marktreifegraden und Verbraucherpräferenzen schafft Unterschiede in der Investitionslandschaft, die maßgeschneiderte Ansätze für jeden Markt erfordern.

Der anhaltende Konsolidierungstrend hin zu größeren, optimierten Supermarktketten deutet auf kontinuierliche Chancen in Märkten mit günstigen Planungsregimen und unterstützenden Mietstrukturen hin. Eine weitere Konsolidierung wird in den nächsten fünf Jahren erwartet, da Lebensmittelhändler Skalierungseffekte und grenzüberschreitende Effizienz anstreben, um den anhaltenden Margendruck zu bewältigen. Ein fundiertes Verständnis für die lokalen Marktdynamiken ist daher ein wesentliches Kriterium für erfolgreiche Investitionsstrategien in europäische Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien.

*) Der Artikel ist dem GRR Basic Retail Report 2025 entnommen