Der Neubau-Boom am deutschen Shopping-Centermarkt ist längst abgeflaut. Die veränderten Ansprüche an heutige Einkaufslagen verlangen den Einkaufstempeln viel ab: Flexibilität, kreative Angebote und möglichst die perfekte Komposition für den jeweiligen Standort. Center müssen neu gedacht werden, wie es im Shopping-Center Report 2026 heißt. Das eröffnet aber auch noch viel Potenzial.
Für den deutschen Shopping-Center-Markt war die Eröffnung des Westfield Hamburg Überseequartiers mit seinen etwa 94 500 qm Mietfläche für Handel, Gastronomie und Freizeit im Jahr 2025 ein Paukenschlag. Nicht nur, weil damit nach fast 20 Jahren dieses Prestige-Projekt, das ursprünglich noch von der ING Investment Management für die Hamburger Hafen City geplant worden war, unter Ägide von Unibail-Rodamco-Westfield (URW) endlich eröffnet werden konnte, sondern auch, weil sich damit eine Asset-Klasse zurückmeldet, die zwischen 2005 und 2016 den hiesigen Markt für Handelsimmobilien dominiert hatte, in den vergangenen Jahren bei den Investoren aber wenig Beachtung fand.
Nach Feststellung von NIQ Geomarketing (vormals GfK) hat das Westfield Hamburg Überseequartier nicht nur viel Frequenz in die Hafen City gebracht, sondern auch der Innenstadt wichtige Impulse verliehen. Aus den Daten nach der Eröffnung leitete NIQ-Experte Filip Vojtech ab, dass durch das neue Quartier die touristische Gesamtattraktivität der Hansestadt gestiegen ist. Nicht ohne Grund gilt im Einzelhandel der Leitsatz: Konkurrenz belebt das Geschäft. Die Kunden schätzen Vielfalt und Abwechselung. Je mehr Einzelhandel und Gastronomie an einem Standort, umso mehr Besucher.
Wie es im Shopping-Center Report 2026, der vom EHI Retail Institute in Köln in Kooperation mit dem German Council of Shopping Places (GCSP) erstellt wird, heißt, war das Leuchtturmprojekt in Hamburg im vergangenen Jahr eines von zwei neu eröffneten Shopping-Centern in Deutschland. Das zweite war mit dem Drewespark ein offenes Center mit 12 600 qm in Wismar. Der Drewespark wurde Anfang 2026 an die MEAG Munich Ergo Asset Management verkauft. Dass die Gesamtzahl der deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10 000 qm Einzelhandelsfläche mit 506 dennoch gegenüber 2024 konstant geblieben ist, liegt daran, dass mit dem Sofienquartier in Heidelberg und dem Schwaben Center in Augsburg zwei Center aus der EHI-Datenbank herausgefallen sind, weil ihre Einzelhandelsfläche im Zuge von Umstrukturierungen mit 7 500 qm unter die Grenze von 10 000 qm gefallen ist bzw. gar kein Handel mehr vertreten ist.
Dennoch ist die Gesamtfläche der deutschen Shopping-Center um 3% oder 540 000 qm auf 17,2 Mio. qm gestiegen, wie Lena Knopf, Leiterin des Forschungsbereichs Immobilien & Expansion beim EHI, feststellt, was zweifellos dem Westfield-Überseequartier mit seinen insgesamt 419 000 qm (inkl. aller Nutzungsarten) geschuldet sein dürfte. Gleichzeitig ist auch die Einzelhandelsfläche der deutschen Einkaufszentren leicht um 0,3% oder 42 420 qm auf 13,1 Mio. qm gestiegen. Denn allen Unkenrufen zum Trotz erweitern einige Center auch ihre Einzelhandelsfläche wie der Strelapark in Stralsund um etwa 20 neue Geschäfte auf 6 000 qm.
Die Gesamtfläche ist um 3% gestiegen
Meist läuft es heute jedoch andersherum, wie der Blick auf die 38 Shopping-Center zeigt, die laut EHI-Report derzeit entweder Modernisierungsmaßnahmen durchführen oder eine Modernisierung planen. Das sind übrigens genauso viele wie 2024. Im Rahmen der Überarbeitung des Gesamtkonzepts wird dabei der Nutzermix über den Handel hinaus ergänzt. Laut Lena Knopf wird in puncto Nutzungsmischung „für jeden Standort die perfekte Komposition erarbeitet“, wobei Freizeitnutzungen, Gesundheitsdienstleistungen und Büros am beliebtesten sind. Aber auch Bildungseinrichtungen und öffentliche Nutzungen bieten einen wertvollen Mehrwert.
Das passt auch zu dem Trend, dass viele stationäre Einzelhandelsunternehmen ihre Verkaufsflächen im Zuge von Omnichannel-Strategien verkleinern. Hinzu kommt, dass durch die zahlreichen Insolvenzen viele Filialen geschlossen wurden – auch in Einkaufszentren. „Weitere häufige Stellschrauben, an denen Center nachjustieren, sind Flächengrößen und -zuschnitte der Ladeneinheiten und veränderte Vermietungskonzepte – nicht selten mit größerem Schwerpunkt auf Fachmärkte und Nahversorgung“, wie die Expertin weiter aufzählt. Denn beide Branchen können sich in den aktuell schwierigen Zeiten gut behaupten.
In diesem Kontext haben nach Feststellung des Immobilienberaters CBRE vor allem internationale Investoren hierzulande wieder vermehrt Interesse an Value-Add- und Core-plus-Centern, die Wertsteigerungspotenzial eröffnen. Nationale Investoren fokussieren sich eher auf Core-Objekte. Im vergangenen Jahre gehörte der Verkauf der Pasing Arcaden durch Unibail-Rodamco-Westfield an die Ikea-Center-Sparte Ingka Centres zu den großen Transaktionen in dieser Anlage-Klasse. Der Blick auf Spitzenrenditen von durchschnittlich 5,9% (JLL/CBRE) für Center an A-Standorten zeigt zudem, dass die Preisfindungsphase in dieser Asset-Klasse weitgehend abgeschlossen ist. CBRE beziffert die Spitzenrenditen für Center in B-Lagen mit 7,75%.
„Die Entwicklung hin zu Mixed-Use-Konzepten, die Revitalisierung bestehender Standorte und die wachsende Bedeutung von Aufenthaltsqualität und Nutzungsmix zeigen, dass Shopping Places heute neu gedacht werden müssen“, ergänzt Harald Ortner, Vorstand des German Council of Shopping Places, in seinem Vorwort zum Report. Der Blick auf das Alter vieler Bestandsobjekte und die veränderten Ansprüche der Menschen an Einkaufslagen im Zuge des Strukturwandels macht deutlich, dass sich auch die Einkaufszentren stetig anpassen und ihre Flächen- und Lagepotenziale intelligent und optimal nutzen und neue, ergänzende Angebote kreieren müssen. Das sind laut Lena Knopf die langfristigen Voraussetzungen für den Erfolg. Aus ihrer Sicht umschreibt die Aussage „Survival of the fittest“ die Lage im Centermarkt sehr treffend: „Die Dynamik steckt in der Flexibilität und der Fähigkeit zur Transformation.“
Einkaufszentren müssen heute neu gedacht werden
Die beiden ältesten deutschen Shopping-Center, das Main-Taunus-Zentrum (MTZ) in Sulzbach bei Frankfurt und der Ruhr Park in Bochum entstanden 1964/1965 und mussten schon viele grundlegende Metamorphosen durchlaufen, um heute noch auf der Höhe der Zeit zu sein. Zuletzt hat das MTZ auf der Fläche eines ehemaligen Warenhauses mit seinem Food Garden einen ganz neuen Weg eingeschlagen. Die fünf freistehenden Restaurantgebäude in einer begrünten Außenanlage mit überdachten und offenen Terrassen wurden im April 2025 eröffnet und haben sich als Kundenmagneten erwiesen. 28 Mio. Euro wurde in das Konzept investiert.
Auch der Ruhr Park ist vor einigen Jahren grundlegend umgestaltet worden. Die beiden Beispiele zeigen aber auch, dass die Anpassung mit Hilfe von guten Konzepten funktioniert. Vor allem ab 1995 nahm der Bau neuer Einkaufszentren in Deutschland Fahrt auf, so dass sich die Zahl von damals 179 auf heute 506 erhöht hat. Das zeigt aber auch das große Revitalisierungspotenzial bei deutschen Einkaufszentren, von denen ein großer Teil in die Jahre gekommen ist.
Eine günstige Voraussetzung für den Revitalisierungsprozess ist, dass sich mit 46% ein großer Teil der Center in Innenstadtlagen befindet, die neben dem Einzelhandel auch als Bürostandorte und für die Gastronomie gefragt sind. Auch für andere Dienstleistungen sind die Lagen eine Option. 39% der Center befinden sich laut EHI-Report in Stadtteillagen und 15% auf der grünen Wiese.
Ein weiteres Beispiel für die Nachnutzung einer Warenhausfläche in einem Einkaufszentrum ist laut EHI-Report der Bergische Hof in Gummersbach. Hier wurde die Fläche des ehemaligen Karstadt-Hauses im ersten Obergeschoss für eine Volkshochschule und die Stadtbücherei umgebaut. Als weitere Beispiele für den Umbau von Einzelhandelsflächen für andere Nutzungsarten werden die Rathaus Galerie Wuppertal und das Ring-Center 1 in Berlin genannt. Hier wird die Einzelhandelsfläche teilweise komprimiert, genauso wie im Boulevard Berlin und dem Rheinpark Center Neuss, das um ein großes Gesundheitszentrum, die Mall of Life, erweitert wird.
Manche Center schlagen aber auch die Gegenrichtung ein und bauen ihre Handelsfläche aus wie der Lausitzpark Cottbus, der Lindaupark oder das Zweibrücken Fashion Outlet, das als Fabrikverkaufszentrum auf der grünen Wiese für andere Nutzungen aber auch nicht ideal sein dürfte. Hier zieht vor allem der Handel. Andere Einkaufszentren setzen mit einer veränderten Vermietungsstrategie und neuen Flächenzuschnitten ihren Schwerpunkt mehr auf Nahversorgung oder Fachmärkte wie das Schloss-Straßen-Center Berlin oder das Haerder Center Lübeck. Für diese Umstellung dürften vor allem die Shopping-Center in Stadtteillagen gut geeignet sein.
Im Brücken-Center Ansbach wurde das Obergeschoss eines ehemaligen Real-Marktes auf 5 000 qm ausgebaut, sodass die benachbarte Hochschule Ansbach ihre Flächen in das Center hinein ausweiten konnte. Die freie Erdgeschossfläche hatte der Eigentümer und Betreiber DV Immobilien bereits früher an TK Maxx und Rewe neu vermietet. Die Beispiele zeigen, dass einer Neupositioneirung kaum Grenzen gesetzt sind. Laut Report wurden 2025 in acht Centern die Revitalisierungsmaßnahmen fertiggestellt. Das waren etwas weniger als 2024.
Mit Blick auf die sich abzeichnende graduelle Erholung des Investmentmarkts für Shopping-Center in Deutschland konstatiert Jan Schwarze, Director, Team Leader Research bei der CBRE GmbH, in seinem Beitrag für den Shopping-Center Report 2026, dass die Renditeerwartungen vor allem ausländischer Investoren zunehmend erfüllt würden. Nach seiner Beobachtung kommen „attraktive Renditen und eine gut gefüllte Transaktionspipeline (…) den Erwartungen an die Rolle von Shopping-Centern auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt“ entgegen. Doch da die Kaufprüfungen sehr gründlich ausgeführt werden und die Verhandlungsprozesse heute sehr zeitintensiv sind, lassen höhere Investitionsvolumina jedoch noch auf sich warten. So ist der Anteil der Asset-Klasse am Transaktionsvolumen mit Retail Assets bislang noch eher überschaubar.
