Nach einer kontinuierlichen Belebung seit dem ersten Quartal 2025 setzen die Marktakteure auf dem Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien im weiteren Jahresverlauf – und vor allem für 2026 – verstärkt auf Impulse durch das Sondervermögen für Infrastruktur, für Klimaschutz und die steigenden Ausgaben für die Verteidigung. Der Blick auf das Vermietungsvolumen in den ersten neun Monaten eröffnet bislang ein respektables, aber noch kein rekordverdächtiges Ergebnis. Auf das Schlussquartal blicken die Immobilienberater mit Zuversicht.
Nach Feststellung von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hat sich das umfangreiche Investitionsprogramm der Bundesregierung bereits positiv auf die Stimmung der Unternehmen ausgewirkt – auch wenn bedingt durch den zeitlichen Verzug bei konkreten Investitionen die stimulierenden Impulse vor allem ab 2026 zu erwarten sind. Weitere positive Effekte leitet der Immobilienberater aus der Umsetzung der erforderlichen Reformen in Deutschland zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts ab.
Im Zuge des dadurch initiierten höheren Wirtschaftswachstums sei auch wieder mit höheren Flächenumsätzen auf dem Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien zu rechnen. Zumal aus dem Segment Rüstung und Verteidigung laut BNPPRE bereits eine gestiegene Flächennachfrage zu verzeichnen ist und sich der Trend ab dem nächsten Jahr verstärken dürfte.
Diese positiven Effekte für die Flächennachfrage durch die fiskalischen Impulse für zusätzliche Infrastrukturmaßnahmen, die Ausgaben für Verteidigung und die Reformen der Bundesregierung erwartet auch Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, bei seinem Blick in die Zukunft: „Logistikimmobilien spielen in einer zunehmend komplexer werdenden Welt eine entscheidende Rolle und sind entsprechend systemrelevant für unsere Gesellschaft und Wirtschaft“, stellt er fest. Zu einer weiteren Belebung der Nachfrage im Logistikimmobilienmarkt könnte es aus seiner Sicht im Zuge des erwarteten Wirtschaftswachstums vor allem dann kommen, wenn die Aktivitäten infolge von Near- und Friendshoring ausgeweitet würden.
Vor diesem Hintergrund liegt das Vermietungsvolumen nach Feststellung der Immobilienberater in der Bandbreite von 3,88 Mio. qm (CBRE), von 4,23 Mio. qm (JLL), von 4,3 Mio. qm (BNPPRE) und von 4,4 Mio. qm (Colliers). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum war das ein Plus zwischen 8 und 10%. Gemessen am Fünf-Jahres-Schschnitt wurde das Ergebnis laut Colliers allerdings um 18% verfehlt. Laut Rainer Koepke,Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE in Deutschland haben die Flächenumsätze in den Top-5-Städten Deutschlands mit einem Plus von durchschnittlich 11% besonders deutlich zugelegt. Aber auch in den übrigen Regionen an der Peripherie sei der Flächenumsatz um 7% gestiegen.
Nach den Worten von Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Letting bei Colliers in Deutschland, zehren die Logistikimmobilienmärkte auch weiterhin von einem hohen Flächenangebot vor allem an der Peripherie. Hier bestehe noch eine hohe Flächenverfügbarkeit. Die erklärt aus seiner Sicht auch den hohen Vermietungsanteil von Neuentwicklungen am Flächenumsatz. In den Top-8-Märkten dominiert dagegen die Bestandsvermietung – vor allem auch deshalb, weil hier die Grundstücke immer knapper werden, was wiederum dazu führt, dass die Neubaupipeline nicht allzu voll ist.
Die vermehrte Vermietung von Neuentwicklungen in den ersten neun Monaten wirkt sich aber auch positiv auf die Leerstandsquote aus, die bei den Big Boxes laut Koepke zuletzt einen Durchschnittswert von 4,3% erreichte. Viele Projektentwicklungen insbesondere in den östlichen Bundesländern seien inzwischen fertiggestellt oder stünden kurz vor der Fertigstellung, so dass die örtlichen Leerstandsraten ein Plateau erreicht hätten. Da damit der Leerstand nicht weiter steigt – denn der sei weniger durch den Auszug von Mietern als durch leerstehende Neubauten entstanden – dürfte der Aufwärtstrend beim Leerstand gebremst werden. Für einige Neubauten gibt es nach seiner Beobachtung inzwischen „eine rege Mieternachfrage, die in den kommenden Monaten zu signifikanten Abschlüssen führen sollte“.
Bessere Stimmung und mehr Aktivitäten
Der größte Mietvertragsabschluss entfiel laut CBRE im dritten Quartal auf eine Eigennutzung des Schuhherstellers Birkenstock über eine 78 000 qm großen Logistikimmobilie in einem Bestandsobjekt. Colliers erwähnt noch die Anmietung von 35 000 qm durch einen Logistikdienstleister in der Logistikregion Frankfurt im Untermietverhältnis. In der Region München mietete zudem das Handelsunternehmen TTI in Maisach rund 29 700 qm, um sich an dem Standort zu erweitern.
„Bereits seit dem zweiten Quartal ist wieder mehr Aktivität und eine bessere Stimmung seitens der Unternehmen auf dem Markt zu verzeichnen als im schwachen Vorjahr“, stellt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate, fest. Indizien dafür sind u.a. die höhere Zahl an großflächigen Vertragsabschlüssen und die wachsende Zahl an Flächengesuchen. Bemerkenswert ist dabei, dass auch der eCommerce wieder mehr Flächen sucht. Nach Koepkes Beobachtung zeigt sich das vor allem durch die Gesuche von Logistikunternehmen, die als Dienstleister für Online-Händler aktiv sind. Laut CBRE gab es bislang keinen Abschluss jenseits der 100 000-Quadratmeter-Marke, aber die Anteile der Flächensegmente „unter 10 000 qm“ sowie „10 000 bis 20 000 qm“ und „20 000 bis 50 000 qm“ lagen jeweils zwischen 24 und 33%. Und einen Anteil von 12% erreichte das Segment „50 000 bis 100 000 qm.
Auf Grund einiger größerer Abschlüsse konnten laut Colliers die Logistikdienstleister ihre Position als Spitzenreiter mit einem Anteil von 36% in den Top-8-Regionen halten. Durch den Markteintritt asiatischer Unternehmen vor allem aus dem eCommerce-Sektor wie etwa JD.com steige der Flächenbedarf durch diese neuen Player und etablierte Logistikdienstleister. BNPPRE sieht ihren Anteil am Flächenvolumen sogar bei 41%, CBRE bei 38%. Produktionsunternehmen sieht der Berater mit 28% auf Platz zwei und Handelsunternehmen (inkl. Online-Handel) mit 26% auf Platz drei.
Steffen Sauer registriert seit Ende 2024 in den Top-8-Regionen konstante Mietwachstumsraten und er geht davon aus, dass sie auf Grund von hohen Angebotsmieten vor allem bei Neubauten, die vereinzelt oberhalb der Spitzenmiete liegen, bis Ende des Jahres weiter steigen. Hohe Incentive-Pakete von rund einem Monat mietfrei pro Mietvertragsjahr würden aber dafür sorgen, dass die Effektivmieten niedriger ausfallen. Auch fragen Nutzer öfter nach kürzeren Mietvertragslaufzeiten von 3 bis 5 Jahren. In den Top-5-Märkten stieg die Spitzenmiete laut CBRE um durchschnittlich 2,9% auf 8,96 Euro. Und der Berater erwartet einen weiteren Anstieg, der leicht über den Inflationserwartungen liegen dürfte. BNPPRE verzeichnet auch bei den Durchschnittsmieten im Vorjahresvergleich ein Plus von 3,9%.
Beim Blick auf das Gesamtjahr 2025 erwartet Rainer Koepke in diesem Umfeld im deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 5,2 bis 5,5 Mio. qm. Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, weist darauf hin, dass die Geschäfte in Schlussquartalen nochmals deutlich zulegen können. Dann könnte sich aus seiner Sicht der Gesamtflächenumsatz 2025 einem Volumen von 6 Mio. qm wieder etwas stärker annähern. Dafür müssten aber auch die Umsätze außerhalb der großen Logistikhochburgen anziehen. Das schwache Vorjahresergebnis von 5,3 Mio. qm sollte aus seiner Sicht aber deutlich übertroffen werden.
