rv DÜSSELDORF. In der Liste der europäischen Factory Outlet Center (FOC) mit der aus Mietersicht besten Performance finden sich seit Jahren immer wieder die gleichen Namen. Im vergangenen Jahr erreichte „La Roca Village“ bei Barcelona nach 2021 zum zweiten Mal die Spitzenposition im Outlet Center Performance Report. Bei den Betreibern belegte die deutsche Outletcity AG (Metzingen) erneut den Spitzenplatz. Bei der Expansion zeigen sich die Markenhersteller zurückhaltend.
Damit wurde die Krone vom Sieger des Jahres 2024, dem italienischen Designer Outlet Serravalle, das sich zwischen Mailand und Genua befindet, nach Spanien weitergereicht. Gemeinsam ist den beiden Siegern, dass sie sich in einer südeuropäischen Tourismusregion befinden, wie es im Outlet Center Performance Report, der die Zufriedenheit der Mieter mit dem jeweiligen FOC erfragt, heißt. Der Report wird seit 2008 vom Wiesbadener Beratungsunternehmen Ecostra herausgebracht, seit 2012 in Zusammenarbeit mit dem französischen Marktforschungsinstitut Magdus. Auf dem zweiten Platz findet sich mit dem Designer Outlet Center (DOC) im niederländischen Roermond ein weiterer bekannter Name aus der Spitzengruppe. Das Outlet Center profitiert vor allem von seiner grenznahen Lage zu Deutschland und dem Zustrom deutscher Kunden. Denn auf Grund des rigiden Planungsrechts in Deutschland ist die Dichte bei Fabrikverkaufszentren hier gering.
Auf dem dritten Platz findet sich das Designer Outlet Center im österreichischen Parndorf am Neusiedler See gefolgt vom spanischen La Rozas Village und – als eines der wenigen Nordlichter unter den Top 10 – die Bicester Village in Oxfordshire in der Nähe von London, die gleichfalls stark vom Tourismus profitiert, auf Platz 5. Als bestplatziertes deutsches Factory Outlet Center findet sich die Outletcity Metzingen auf dem zehnten Platz, der mit der Note 2,0 von den befragten Mietern gleich sieben Mal vergeben wurde.
Auch der erweiterte Blick auf die Top 20 zeigt nach Feststellung des Ecostra-Geschäftsführers Joachim Will, dass sich hier fast durchweg Outlet Center tummeln, die „in der Mieterbefragung seit Jahren mit positiven Bewertungen überschüttet werden, so dass hier fast von einer geschlossenen Gesellschaft gesprochen werden kann“. Und sechs der neun am besten von den Mietern beurteilten FOC befinden sich in den südeuropäischen Ländern Spanien, Frankreich, Italien und Portugal.
Entgegen diesem festgefügten Trend haben es in den vergangenen Jahren laut Outlet Center Performance Report nur wenige Newcomer geschafft, auf Anhieb in die Spitzengruppe vorzudringen. Zu den wenigen Ausnahmen gehört das 2023 eröffnete Designer Outlet Paris-Giverny im Nordwesten der französischen Hauptstadt.
Den Grund für diesen Erfolg sieht die Magdus-Chefin Caroline Lamy in dem außergewöhnlichen Engagement des Entwicklers und Betreibers McArthurGlen bei dieser wohl vorerst letzten Standort-Neuentwicklung des europäischen Marktführers: Mit einer Investitionssumme von über 200 Mio. Euro habe McArthurGlen hier tief in die Tasche gegriffen. Die Architektur und Gestaltung des Centers mit begrünten Fassaden und dem wohl weltweit größten Outlet-Store von Dolce & Gabbana illustrieren, dass hier in die Vollen gegangen wurde. Mit einer Note von 2,14 stand das Designer Outlet auf Platz 18. Zwar geht die Expertin davon aus, dass die Mieten hier relativ hoch sind, doch da sich die befragten Mieter positiv äußerten, dürften auch die Erträge entsprechend hoch sein.
Wenig Bewegung gab es 2025 laut Report aber auch im Tabellen-Keller. So trägt das „Fashion Outlet Marl“ in Deutschland seit 2022 und damit das vierte Jahr in Folge die „rote Laterne“ in der Rangliste mit den unzufriedensten Mietern und steht damit auf Platz 94. Die Benotung liegt hier bei 4,60. Nur leicht besser benotet sind die beiden französischen FOC in L’lle Saint Denise – Marques Avenue mit der Note 4,29 hinter Aubergenville – Marques Avenues 13 mit der Note 3,89. Als zweites deutsches FOC findet sich im Tabellen-Keller noch das Seemaxx Outlet Center in Radolfzell am Bodensee mit einer Benotung von 3,56 auf Platz 89.
Viele Underperformer in Frankreich und Deutschland
Eine abschließende Erklärung für die ungünstige Performance der Objekte konnten die Experten nicht präsentieren, da sich die Gründe auf Anhieb nicht erschließen. Auffällig ist aus ihrer Sicht zudem, dass sich von den zehn Outlet Center, die von den Mietern am schlechtesten bewertetet werden, sieben Objekte in Frankreich befinden und zwei in Deutschland. Was Ecostra-Chef Will in diesem Kontext verwundert, ist, dass es sich „hierbei (…) um durchaus etablierte Outlet-Märkte mit hoher Kaufkraft und einer markenorientierten Bevölkerung“ handelt. Auch „die Wettbewerbsdichte“ dürfte das schlechte Abschneiden kaum erklären, denn andere FOC-Märkte wie das Vereinigte Königreich, Italien oder Spanien hätten eine viel höhere Dichte: „Aktuell haben wir noch keine Erklärung für diese Situation“, räumt Will ein.
Nachdem sich die Vertriebsform Factory Outlet Center lange Zeit dadurch hervortat, dass sie profitabler war als die stationären Geschäfte der Markenhersteller in den innerstädtischen Einkaufslagen, registrierte Ecostra zuletzt eine weitere Annäherung bei der Profitabilität der beiden Vertriebskanäle, die seit 2024 zu beobachten ist. Damals stellte das Beratungsunternehmen fest, dass der spürbare Anstieg der Inflationsrate nach der -Pandemie und vor allem nach dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine an der Kaufkraft der Verbraucher zehrt und deshalb auch an diesem als relativ resilient geltenden Markt nicht spurlos vorbeigegangen ist. In dieses Bild passt auch, dass die Branche nach den Worten von Caroline Lamy im Jahr 2025 weiterhin „nur mit angezogener Handbremse expandiert“ hat. Zwar plant jeder befragte Markenhersteller, in den nächsten zwölf Monaten in Europa im Schnitt 2,4 neue Outlet-Stores zu eröffnen, gleichzeitig wird das bestehende Outlet-Netz aber kritisch überprüft und bereinigt, sodass im Schnitt jährlich 1,5 Stores wieder geschlossen werden. Ein Wert in einer solchen Höhe sei im Rahmen der Studie noch nie gemessen worden, so die Expertin.
Gründe für die Zurückhaltung sind die gestiegenen betrieblichen Nebenkosten etwa für Heizung, Strom und Marketingumlage. Diese Posten sind laut Studie inzwischen noch gravierender als der Personalmangel, der auch beklagt wird. Besserung haben die Markenhersteller dagegen bei den Lieferkettenproblemen registriert und auch die Vorgaben der FOC-Betreiber in puncto Rabattierung der Waren seien kein Problem mehr.
Bleibt die Frage, wie die Mieter die Betreiber beurteilen. Dabei hat sich die Outletcity AG (Metzingen), die zuvor unter dem Namen Holy AG firmierte, zum sechsten Mal in der Geschichte des Reports durchgesetzt und den Seriensieger McArthurGlen auf Platz zwei verwiesen. Allerdings betreibt die Outletcity AG mit der Outletcity Metzingen nur ein einziges Outlet Center, das aber Europas größtes Outlet Center mit einer Verkaufsfläche von knapp 41 000 qm und rund 60 000 qm Mietfläche sowie mit dem weltweit größten Boss-Outlet-Store auf 5 000 qm ist. Letzteres ist der Tatsache geschuldet, dass die Outletcity aus dem Fabrikverkaufszentrum des Markenherstellers Hugo Boss hervorgegangen ist. Bei den Betreibern ist der Kreis der Anwärter auf Platz eins laut Will sogar noch enger als bei den beliebtesten Outlet-Center: Bislang habe entweder McArthurGlen oder die Outletcity AG gewonnen. Der Betreiber des Siegers La Roca Village ist mit Value Retail aber auch kein unbekannter.
