Attraktive Renditen und eine gut gefüllte Transaktionspipeline schüren Erwartungen an die Rolle von Shopping-Centern auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt. Auf Grund fundierter Prüfungen und zeitintensiver Verhandlungsprozesse lassen höhere Investitionsvolumina jedoch auf sich warten.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt befindet sich in einer frühen Erholungsphase. Nach seinem zyklischen Tief im Jahr 2023 ist der Turnaround vollzogen und ein neuer Zyklus hat begonnen. Allerdings vollzieht sich die Marktbelebung hierzulande langsamer als in früheren Erholungsphasen und teils auch etwas verhaltener als in anderen europäischen Märkten.
Neben einer Vielzahl geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten, welche die Immobilienmärkte weltweit prägen, sind die Einzelhandelsmärkte auch weiterhin von strukturellen Veränderungen beeinflusst, die auf der einen Seite Transaktionsprozesse verlangsamen, auf der anderen Seite aber auch Opportunitäten offerieren. Dies trifft insbesondere auf großflächige Handelsimmobilien zu, deren Angebotsschwerpunkt jenseits des Bereichs für den kurzfristigen Bedarf liegt.
Neben Kauf- und Warenhäusern sind dies vor allem Shopping-Center. Hier haben sich in den vergangenen Monaten diverse marktprägende Transaktionen vollzogen – sowohl von etablierten Trophy-Immobilien als auch von Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial, bei denen sich regelmäßig die Frage nach einer zukunftsfähigen Nutzungskonzeption stellt.
So erreichte der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt 2025 zwar das zweite Jahr in Folge ein insgesamt solides Ergebnis, das mit 6,4 Mrd. Euro mit einem leichten Plus von 2% gegenüber dem Vorjahreswert abschließen konnte, allerdings blieb der Anteil der Shopping-Center an diesem Gesamtergebnis noch hinter den Erwartungen zurück. Insgesamt wurde ein Volumen von etwa 610 Mio. Euro in diese Sub-Assetklasse allokiert, die damit einen Anteil von knapp 10% am gesamten Transaktionsvolumen des hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkts beitrug. Gemessen am Vorjahr als knapp 900 Mio. Euro in Shopping-Center investiert wurden, sank der Anteil 2025 um vier Prozentpunkte. Weitere großvolumige Ankäufe im Shopping-Center-Segment befinden sich jedoch bereits in Verhandlung.
Insgesamt wurden im vergangenen Jahr 15 Verkäufe von Shopping-Centern registriert. Die mit Abstand größte Transaktion im Segment der klassischen Shopping-Center war der Verkauf der Gropius Passagen (Foto) in Berlin. Die Mehrzahl der Transaktionen bewegte sich aber unterhalb der Schwelle von 50 Mio. Euro bzw. sogar unter 25 Mio. Euro. Entsprechend zeigt die Verteilung der gehandelten Center nach Risikoklasse, dass mit zehn Transaktionen das Gros der Investitionen auf Center entfiel, die auf Grund ihres Vermietungsstandes und des aktuellen Mieter- und Branchenbesatzes erkennbare Wertsteigerungspotenziale bieten und entsprechend als Value-Add bzw. teilweise opportunistisch zu bewerten sind.
Vor allem Center mit Wertsteigerungspotenzial im Fokus
Zu nennen wären hier das Leine-Center in Laatzen, das Schloss-Straßen-Center (SSC) in Berlin oder das Palais Vest in Recklinghausen. Die übrigen fünf Center-Transaktionen umfassten Core-Plus-Objekte wie das Luisencenter in Darmstadt. Dagegen wurde 2025 kein als Core-Objekt eingestuftes Center verkauft.
Je nach Herkunft der Investoren fallen dabei in jüngster Vergangenheit unterschiedliche Präferenzen auf. Während vor allem internationale Interessenten mit guter Liquidität und einem Fokus auf Value-Add- und Core-Plus-Objekte die Opportunitäten auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien nutzen, agieren heimische Investoren risikoaverser und investieren vermehrt in Core- und Core-Plus-Center.
Die Attraktivität des deutschen Shopping-Center-Investmentmarkts – je nach Risikoklasse – zeigt sich auch beim Blick auf die Renditen. So ist die Spitzenrendite für erstklassige Center an A-Standorten Ende 2023 auf einen historischen Spitzenwert von 5,90% gestiegen und verläuft seitdem stabil auf diesem Niveau. Gleichzeitig hat sich die Spitzenrendite für Objekte an B-Standorten in den vergangenen beiden Jahren von ihrem traditionell parallelen Verlauf entkoppelt und ist sukzessive auf aktuell 7,75% angestiegen. Jenseits der Spitzenrenditen fallen die Ertragswerte noch einmal deutlich höher aus.
Es ist davon auszugehen, dass sich die Belebung der Investitionen im Einzelhandelsimmobilienmarkt fortsetzen wird, angetrieben durch attraktive Preisniveaus und solide operative Ergebnisse. Dabei werden auch Shopping-Center eine zunehmend wichtigere Rolle einnehmen, und zwar sowohl Objekte, bei denen der Nutzungs- und Branchenmix bereits erfolgreich den geänderten Marktbedingungen angepasst wurde, als auch Objekte, die diesen Schritt noch vor sich haben und die bei erfolgreicher Umsetzung nachhaltiger Nutzungskonzepte entsprechende Wertsteigerungspotenziale versprechen.
*)Der Artikel wurde dem Shopping-Center Report 2026 von EHI Retail Institute und German Council of Shopping Places entnommen.
