Die große Erholung auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien, auf die viele  nach dem lebhaften Schlussquartal 2024 gehofft hatten, ist 2025 ausgeblieben. Zwar zeigte sich der Markt im Jahresverlauf gemessen an der Zahl der Transaktionen immer lebhafter, doch große Einzel- und Portfoliotransaktionen waren seltener. Für 2026 wird erwartet, dass sich die Belebung stabilisiert und fortsetzt.

„Im Jahresverlauf hat das Transaktionsvolumen von Quartal zu Quartal weiter zugenommen“, fasst Kai F. Oulds, Head of Industrial & Logistics bei CBRE, die Entwicklung zusammen, doch sei das Marktgeschehen vor allem durch einen Mangel an adäquaten Value-add-Objekten ausgebremst worden, aber auch durch eine konjunkturbedingte schwächere Nutzernachfrage. Hier macht sich bemerkbar, dass Deutschland nach zwei Jahren ohne Wirtschaftswachstum auch 2025 beim Brutto-Inlandsprodukt nur ein mageres Plus von 0,2% erreicht hat.

Die großvolumigen Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke waren 2025 laut Tom Franke, Head of Logistic Investments bei CBRE, deshalb deutlich seltener, weil potenzielle Verkäufer wegen der Größe der Transaktion nicht bereit waren, die von potenziellen Käufern erwarteten Preisabzüge zu akzeptieren. Gleichwohl sieht der Experte sowohl bei internationalen als auch bei deutschen Investoren wieder ein wachsendes Interesse an „größeren Tickets“. Im Vorjahr konnten nur acht Transaktionen mit einem Volumen jenseits der 100 Mio.-Euro-Marke registriert werden, so dass in dieser Größenklasse ein Rückgang von 65% zu verzeichnen war. Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) hatte der Anteil der großvolumigen Deals 2024 noch bei 50% des Investitionsvolumens gelegen.

Im Gegenzug entwickelte sich das Geschäft mit Einzeldeals sehr lebhaft, wie Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH berichtet. Dieses Segment legte gegenüber 2024 um 17% zu und erreichte mit gut 4,1 Mrd. Euro den zehnjährigen Durchschnittswert. Auch CBRE registriert im kleinen und mittleren Segment zwischen 20 Mio. und 49,9 Mio. Euro eine spürbare Belebung, sodass deren Anteil 2025 gegenüber 2024 von 17% auf 32% gestiegen ist. Beim Blick auf 2026 beobachtet Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, aber, dass Investments in den größeren Klassen wieder steigen werden: Das Marktumfeld habe sich so stabilisiert, dass großvolumige Deals wieder erfolgreich am Markt platziert werden könnten.

Insgesamt ermittelten die Immobilienberater für das vergangene Jahr ein Transaktionsvolumen in der Bandbreite von 5,1 Mrd. Euro (Savills), 6,0 Mrd. Euro (Colliers), 6,2 Mrd. Euro (BNPPRE) und 6,58 Mrd. Euro (CBRE). Das waren – je nach Berechnung – zwischen 10% und 38% weniger als 2024 und weniger als der Zehn-Jahres-Durchschnitt. Die Anfang 2025 geäußerte Hoffnung auf eine weitere Marktbelebung in dieser Asset-Klasse hat sich damit nicht erfüllt. Colliers begründet den Rückgang auch damit, dass sich einige Transaktionen auf Grund der langen Exklusivitätsprozesse bis ins Jahr 2026 hinein verzögern.

Hinzu kommen laut Kah die globalen Unsicherheiten, insbesondere durch geopolitische Spannungen, die zu einer hohen Volatilität an den Kapitalmärkten führten und so die Finalisierung vieler Investitionsentscheidungen verzögert haben. Die positive Kehrseite der Medaille ist aus seiner Sicht die sich daraus ergebende substanzielle Deal-Pipeline für das laufende Jahr, „die eine Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends erwarten lässt und die Grundlage für eine dynamische Marktphase im laufenden Jahr bildet“.

Substanzielle Deal-Pipeline für 2026

Zu den großen Transaktionen des Vorjahres zählte laut Colliers im vierten Quartal das von Blackstone gemanagte Portfolio mit vier Logistikimmobilien in deutschen Kernmärkten für gut 300 Mio. Euro an den Entwickler und Betreiber GLP. Für knapp 220 Mio. Euro erwarb ein chinesischer eCommerce-Gigant ein Portfolio aus acht Immobilien. Zudem erwarb die DWS Group für einen zweistelligen Millionenbetrag vom Entwickler Panattoni und PGIM den Panattoni Campus Berlin Zentrum (Foto) für einen zweistelligen Millionenbetrag. Und in der Region München wurde eine Light Industrial-Immobilie an einen Vermögensverwalter und in Feldkirchen ein Gewerbepark von Deka Immobilien an Sirius Real Estate veräußert. Das Investitionsvolumen lag zusammen bei knapp 90 Mio. Euro.

Wie die Beispiele zeigen, lag der Fokus der Investoren bei den größten Einzeltransaktionen laut Colliers auf den Kernmärkten der acht großen deutschen Logistikregionen. Vier der fünf größten Einzeltransaktionen entfielen demnach auf die Top-8-Regionen. Dieses Interesse an den etablierten Nutzermärkten von Hamburg über das Ruhrgebiet bis in den Raum Stuttgart, kann auch Kay Oulds bestätigen, wobei die Qualität der Lage wie Mikrolage, Anbindung und Drittverwendungsfähigkeit zu den wichtigsten Entscheidungskriterien gehören.

Wie bereits 2024 dominierten auch im vergangenen Jahr vor allem internationale Investoren den deutschen Industrie- und Logistikmarkt. Laut BNPPRE entfallen etwa 70% der Logistik-Investments auf ausländische Investoren, „die absolut zwar weniger investieren als noch im sehr starken Vorjahr, damit aber immer noch im Bereich des langjährigen Durchschnitts von 4,3 Mrd. Euro liegen“, wie der Immobilienberater feststellt. Dass der Anteil der deutschen Investoren im Vorjahresvergleich um 8 Prozentpunkte auf 28% zugelegt hat, zeigt aus Sicht von Oulds, dass wieder wachsende Vertrauen in den Markt: „Deutschland bleibt auf Grund seiner Liquidität und Marktgröße ein zentraler Zielmarkt für internationale Investoren – trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen.“

Mit Blick auf die Entwicklung von Preisen und Spitzenrenditen konstatiert Kristine Kühne, Director Valuation Advisory Services bei CBRE, im Prime-Segment ein stabiles Preisniveau, so dass die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien im Jahresverlauf bei 4,4% stabil blieben. BNPPRE beziffert die Renditen im vierten Quartal nach einem Anstieg um 10 Basispunkte mit 4,50% und in Leipzig mit 4,70% etwas höher und verzeichnete im Jahresvergleich einen Anstieg um 25 Basispunkte. In diesem Kontext erhöhte sich laut Kristine Kühne der Anteil der Core-Transaktionen um 23 Prozentpunkte auf 49%. „Gleichzeitig agierten Investoren bei ihren Preisvorstellungen weiterhin sehr selektiv und Abweichungen von Prime-Qualität werden zunehmend stärker eingepreist“, wie sie beobachtet.

In seinem Ausblick für das Gesamtjahr 2026 erwartet Tom Franke, dass die Investmentaktivitäten kontinuierlich steigen und dass die Anlage-Klasse von den Portfolioumschichtungen hin zu Logistik profitieren werden, die viele Investoren in ihren Strategien verankert hätten. Eine Fortsetzung der positiven Entwicklung des Jahres 2025 bei zunehmender Dynamik im Jahresverlauf erwartet auch BNPPRE, wobei der Immobilienberater darauf setzt, dass die schwächelnde wirtschaftliche Entwicklung im Jahresverlauf durch die positiven Impulse aus den Sondervermögen für Infrastruktur- und Umweltmaßnahmen sowie die zusätzlichen Ausgaben für Verteidigung überkompensiert wird.

Aus Sicht von Kah zeichnet sich bereits heute ab, dass vor allem der Logistikimmobiliensektor davon profitieren wird. Etwa im Bereich Spezialimmobilien wie Industrial Outdoor Spaces (IOS)-Flächen, temperaturgeführte Logistikobjekte sowie Cross-Dock-Immobilien. „Mit einer sich im Jahresverlauf aufhellenden Wirtschaftsdynamik und weniger volatilen Finanzierungsbedingungen sollten auch wieder mehr großvolumige Transaktionen abgeschlossen werden können, die entsprechend wieder für ein höheres Investmentvolumen sorgen könnten“, hofft Christopher Raabe.