Die Entwicklung auf den Investmentmärkten bleibt volatil. Nach einem soliden Start mit vielen vor allem kleinteiligen Transaktionen im ersten Quartal haben die steigende Inflationsrate als Folge des Iran-Konflikts und die Erhöhung der Leizinsen dazu geführt, dass die Prüfungsprozesse intensiviert wurden und sich die Entscheidungsprozesse verlängern. Das hat die Dynamik im zweiten Quartal gedämpft. Dennoch sind die Experten für das zweite Halbjahr zuversichtlich, da sich bei Retail Assets noch hochwertige Einzelobjekte und diverse Portfolios im Verkaufsprozess befinden.
Doch zunächst führen die schwierigeren Rahmenbedingungen dazu, dass angedachte oder angeschobene Transaktionen nicht zustande kommen, weil die Lücke zwischen dem Angebotspreis des Verkäufers und den Preisvorstellungen des Käufers durch den Anstieg der immobilienrelevanten Kapitalmarktzinsen größer wird, wie Konstantin Kortmann, CEO bei JLL Germany & Head of Capital Markets, feststellt. An mangelnder Liquidität und mangelndem Investoreninteresse liegt es nach seiner Beobachtung nicht. Wie Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, ergänzt, zwingt aber der „anhaltende Druck durch das veränderte Zinsumfeld mit nach wie vor hohen Renditen für Staatsanleihen sowie gestiegenen Finanzierungszinsen (…) die Marktteilnehmer, ihre Preisvorstellungen anzupassen“. Und diese Notwendigkeit, gegenüber alternativen Anlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen mit Renditen um die 3% eine attraktive Risikoprämie darzustellen, erhöht aus Sicht des Experten bei den Verkäufern den Anpassungsdruck.
Wie auch Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, bestätigt, kommen derzeit laufende Kaufpreisverhandlungen wieder auf den Prüfstand und auch die Banken agieren zurückhaltender: Dabei schlagen nach ihrer Feststellung Risikoaufschläge bei Finanzierungen mit steigendem Objektvolumen überproportional zu Buche, sodass vor allem Großtransaktionen ausgebremst werden. Unter diesen Bedingungen wird es laut Scheunemann schwieriger, die Strategie des „Aussitzens“ aufrecht zu erhalten. Er kann sich deshalb vorstellen, dass Transaktionen im Jahresverlauf vermehrt auf einem höheren Renditeniveau abgeschlossen werden.
Vor dem Hintergrund dieser intensiveren Prüfungsprozesse und den länger dauernden Investitionsentscheidungen ermittelte der Immobilienberater CBRE für Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von nur 1,9 Mrd. Euro. Allein im ersten Quartal hatte der Immobilienberater das Investitionsvolumen mit 1,1 Mrd. Euro beziffert. Für das zweite Quartal ermittelte BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ein Volumen von nur 892 Mio. Euro. Das zeigt, wie sehr das Transaktionsgeschäft von den aktuellen Rahmenbedingungen ausgebremst wurde. Auch Colliers ermittelte ein Transaktionsvolumen von 1,9 Mrd. Euro, das demnach um 25% unter dem Vorjahresniveau lag.
In Abweichung zu CBRE und Colliers liegt der Immobilienberater BNPPRE mit seinem Transaktionsvolumen von 2,3 Mrd. Euro fürs erste Halbjahr etwas höher, genauso wie JLL mit seinen 2,29 Mrd. Euro. Savills liegt mit seinen 1,768 Mrd. Euro am unteren Ende. Entsprechend sank der Marktanteil der Einzelhandelsimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien von 11 Mrd. Euro laut Colliers innerhalb von drei Monaten von 22% auf 17%, so dass die Asset-Klasse hinter den Segmenten Büro mit 27% und Logistik mit 22% auf Platz 3 steht. Im Vorjahreszeitraum hatten Retail Assets laut JLL mit 2,9 Mrd. Euro noch vor Büros mit 2,83 Mrd. Euro und Logistikimmobilien mit 2,4 Mrd. Euro auf dem ersten Platz gestanden.
Gebremste Entwicklung im zweiten Quartal
Dass es in den ersten sechs Monaten kaum Großtransaktionen gab, kommt mit Blick auf die schwierigen Rahmenbedingungen nicht überraschend. Eine Ausnahme bildete im zweiten Quartal der Kauf des Hamburger Nobelkaufhauses Alsterhaus durch das Family-Office der Schoeller Group und eine deutsche Pensionskasse. Im ersten Quartal gehörte neben den zahlreichen kleineren Abschlüssen in der Größenordnung bis 50 Mio. Euro der Verkauf einer Beteiligung von 89,9% am Leipziger Shopping-Center Höfe am Brühl durch Unibail-Rodamco-Westfield an den tschechischen Immobilieninvestor Investika Real Estate Fund, der von der Investika Investment Company verwaltet wird, zu den wenigen großen Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Hinzu kam der Verkauf eines Portfolios mit 37 Nahversorgern, die TREI Real Estate an die Edeka-Tochter CEV verkauft hat.
Nach den Worten von Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, entfielen im zweiten Quartal knapp 95% aller Deals unter die 50-Mio.-Euro-Marke, gut 73% der Investments sind sogar den Kategorien bis maximal 20 Mio. Euro zuzuordnen“. Zwar konnte sich diese hohe Zahl nicht im Investitionsvolumen widerspiegeln, doch belegt sie das lebhafte Geschäft mit der resilienten Asset-Klasse Fachmärkte und Fachmarktzentren mit dem Schwerpunkt Nahversorgung / Lebensmittel.
So waren Fachmärkte und Fachmarktzentren laut Colliers auch in den ersten sechs Monaten 2026 mit einem Anteil von 55% am Investitionsvolumen und 58% an den Verkäufen wieder die stärkste Sub-Asset-Klasse. Über drei Viertel haben einen Lebensmittelanker. In diesem Punkt sind sich die Immobilienberater einig, auch wenn CBRE mit seinem Anteil von 44% etwas niedriger liegt. Getrieben von dem Alsterhaus-Deal erreichten 1A-Einzelhandelsimmobilien demnach mit 26% Platz zwei und Shopping-Center mit 16% Platz drei. In diesem Kontext verzeichneten die A-Standorte in diesem Jahr laut BNPPRE mit einem Transaktionsvolumen von gut 895 Mio. Euro eine wesentlich lebhaftere Halbjahresbilanz als 2025 mit rund 335 Mio. Euro.
In diesem Umfeld haben sich die Spitzenrenditen laut Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE im zweiten Quartal „weitgehend stabil entwickelt“. Für 1A-Handelsimmobilien in den deutschen Top-7-Städten ermittelte sie einen Wert von unverändert 4,44% was gegenüber dem Vorjahreszeitraum aber einen Rückgang von 0,2 Prozentpunkten bedeutet. Für Shopping-Center an A-Standorten bezifferte sie den Wert mit 5,9%, für Lebensmittelmärkte mit 4,6% und für Fachmarktzentren mit 4,9%. Bei Einkaufszentren in B-Lagen verzeichnete Gimpel ein Plus von 0,25 Prozentpunkte auf 7,75%. Mit zunehmendem Verkaufsdruck könnten die Renditen laut Anne Gimpel in einzelnen Segmenten aber steigen.
BNPPRE sieht bei den Shopping-Centern einen Anstieg der Netto-Spitzenrenditen um 10 Basispunkte auf 6,0%, während einzelne Supermärkte / Discounter stabil bei 4,90% und Fachmarktzentren bei 4,60% blieben. Bei Baumärkten legten sie um 25 Basispunkte auf 6,20% zu. Beim Blick in die Zukunft geht Christoph Scharf davon aus, dass sich die Spitzenrenditen „je nach Objektart, und Standort auch im dritten Quartal relativ heterogen präsentieren werden“. Mit Blick auf die leichten Renditeanstiege geht er aber davon aus, dass nur marginale Veränderungen zu erwarten sind.
Immer noch Differenzen bei den Preisvorstellungen
Nach Beobachtung von Nicole Römer sind in den vergangenen Wochen zahlreiche Nahversorgungsportfolios mit Volumina von z.T. über 100 Mio. Euro auf den Markt gekommen, die bei eigenkapitalstarken, vermehrt ausländischen Investoren oder Corporates auf reges Interesse stoßen. Entscheidend wird aber sein, ob Käufer und Verkäufer mit Blick auf die wachsende Preissensibilität bei ihren Preisvorstellungen zusammenfinden werden. Mit Brutto-Anfangsrenditen, die sie bei 5,5% für Fachmarktzentren und 5,4% bei Lebensmittelmärkten sieht, würden diese Anlagen gemessen an Anleiherenditen deutlich attraktivere Risikoprämien als andere Immobilienarten bieten.
Wie Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE, in seiner Gesamtschau feststellt, hat sich der deutsche Investmentmarkt für Handelsimmobilien zuletzt deutlich verändert: „Erstmals seit längerer Zeit befinden sich wieder hochwertige Einzelobjekte und diverse Portfolios im Verkauf, die in den vergangenen Jahren nicht in dem Umfang verfügbar waren.“ So ist das Angebot vor allem im Core-plus-Segment sowohl bei Einzelobjekten als auch bei Portfolios stark gestiegen – und auch die Zahl der Verkaufsprozesse ist gewachsen. Grund dafür sind nach seiner Beobachtung anstehende Refinanzierungen, Kapitalabflüsse bei verschiedenen Fonds und ein steigender Verkaufsdruck bei den Eigentümern.
Dass viele Transaktionen dennoch weiterhin zögerlich verlaufen, obwohl vor allem internationale Investoren grundsätzlich über eine ausreichende Kapitalausstattung verfügen, liegt nach seiner Beobachtung an den teilweise noch unterschiedlichen Renditevorstellungen, die einen erfolgreichen Abschluss verhindern: „Positiv ist hervorzuheben, dass sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zunehmend annähern.“ Nochmals höher als im Core-Segment sind die Differenzen beim Preisfindungsprozess laut Nicole Römer im kleinen bis mittleren Marktsegment, in dem Investoren langfristig Wertschöpfungspotenziale heben wollen. Hier werde der Markt in den nächsten Monaten aber vermehrt Kaufgelegenheiten bieten.
Beim Blick ins zweite Halbjahr erwartet sie, dass die Volatilität auf den Finanzmärkten und die geringere Investitionsneigung die Akteure in den nächsten Monaten noch begleiten werden. In diesem Umfeld wird die Resilienz des stabilisierten Nahversorgungssegments den deutschen Investmentmarkt für Retail Assets aus ihrer Sicht weiter stützen und es wird auch Kapitalgeber für Core-Produkte geben. In den anderen Marktsegmenten sieht Römer weiterhin verlängerte Kaufpreisverhandlungen und Preisdruck. Deshalb passt sie ihre Prognose für 2026 nach unten an und erwartet ein Transaktionsvolumen, das mit rund 5 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau liegen wird.
Jan Schönherr ist da optimistischer: „Trotz des verhaltenen ersten Halbjahres erscheint für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von etwa 5 Mrd. bis 6 Mrd. Euro als realistisch erzielbar.“ Dabei zielt er auf die gut gefüllte Pipeline für das zweite Halbjahr mit vielen auch großvolumigen Einzelobjekten und Portfolios ab.
