rv DÜSSELDORF. Neben dem Strukturwandel durch die Digitalisierung sind die Zwangsmaßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie nicht spurlos am innerstädtischen Einzelhandel und den Stadtzentren vorübergegangen. Besonders ins Auge springt nach den Ergebnissen des ersten „Gewerbe Barometers“ von Bulwiengesa und Immo Scout24 für den Zeitraum zwischen den Jahren 2020 und 2025 die wachsende Divergenz zwischen den klassischen 1A-Lagen und dem Rest der deutschen Einkaufsstraßen.
So registriert Oliver Rohr, Head of Consulting beim Hamburger Analyseunternehmen Bulwiengesa, im Einzelhandel „keine flächendeckende Erholung, sondern eine klare Konzentration auf die stärksten innerstädtischen Lagen“. In diesem Kontext behaupten sich die klassischen 1A-Standorte – insbesondere in den deutschen A-Städten – während viele Nebenlagen inzwischen strukturell unter Druck bleiben und es notwendig ist, andere Nutzungskonzepte anzusiedeln, um die Lagen zu beleben.
Bei dieser Entwicklung kommt auch zum Tragen, dass in Deutschland die Verkaufsfläche pro Kopf mit 1,45 qm im europäischen Vergleich ohnehin überdurchschnittlich hoch war und durch den Bau zahlreicher Shopping-Center die Verkaufsflächen in guten Innenstadtlagen nachverdichtet wurden. Mit dem wachsenden Online-Handel und im Rahmen ihrer Multichannel-Strategie haben viele stationäre Händler ihr Filialnetz zudem ausgedünnt und Standorte konzentriert. Und last not least gab es nach der Pandemie viele Filialschließungen als Folge von Insolvenzen.
Vor diesem Hintergrund zeigt die Entwicklung im Einzelhandel laut Gewerbe Barometer von Bulwiengesa und Immo Scout24 eine klare strukturelle Verschiebung. Dabei werden die klassischen 1A-Lagen kleiner, was Experten im Zuge des wachsenden Online-Handels auch bereits prognostiziert hatten, und die Top-Lagen konzentrieren sich auf wenige hochfrequentierte Straßenzüge mit starken Marken und Konzepten. „Spitzenmieten stabilisieren sich dort auf hohem Niveau, während in B- und Nebenlagen weiterhin Anpassungen stattfinden“, wie es in der Studie heißt. Die gemeinsame Analyse basiert auf den kontinuierlichen Markt- und Transaktionsdaten von Bulwiengesa, die mit den Angebots- und Nachfragedaten aus Millionen Inseraten von Immo Scout24 kombiniert werden.
Ablesen lässt sich dieses Auseinanderdriften an der Flächennachfrage, die in den deutschen A-Städten mit einem Indexwert von 106 im ersten Quartal 2026 über dem Gleichgewichtswert von 100 lag, während der Index für die restlichen Einkaufsstraßen mit einem Indexwert von 79 um 21 Indexpunkte deutlich unter den Gleichgewichtswert gesunken ist. Und während die Nachfrage in den A-Städten laut Gewerbe Barometer (2022=100) um +6 Indexpunkte gestiegen ist – vor allem seit dem 1. Quartal 2025 –, ist sie im übrigen Bundesgebiet deutlich unter die Gleichgewichtslinie gesunken. Gleichzeitig ist das Angebot an Einzelhandelsflächen laut Gewerbe Barometer um rund 33% gewachsen.
Der genauere Blick auf die Grafik zeigt im Zeitablauf seit 2022 allerdings bei beiden Kurven beachtliche Schwankungen und 2023 sowie 2024 rutschte auch die Nachfragekurve für die Top-Lagen in A-Städten phasenweise unter die Gleichgewichtslinie von 100, hat sich inzwischen aber offenbar stabilisiert. So registrieren die Experten in ihrem Ergebnis „ein konsistentes Gesamtbild“, in dem der Markt keine einheitliche Entwicklung zeigt, sondern sich immer mehr nach Lage, Qualität und Nutzung ausdifferenziert.
Viele kleinere Städte mit großem Einzugsgebiet
Bei der Gruppe, die als „Rest Deutschlands“ gekennzeichnet ist, gilt es aber auch zu bedenken, dass es auch hier sehr starke Kleinstädte gibt, die für ein riesiges Gebiet im ländlichen Raum die Versorgungsfunktion übernehmen und vor diesem Hintergrund eine sehr hohe Zentralitätskennziffer aufweisen und viel Kaufkraft aus der Umgebung anziehen. Auch in diesen Städten bietet sich für den Einzelhandel ein großes Potenzial, wie NIQ Geomarketing (früher GfK Geomarketing) in regelmäßigen Abständen in seinen Untersuchungen feststellt.
Mit der Stabilisierung der Flächennachfrage zeigten sich auch bei den Spitzenmieten im Jahr 2025 Stabilisierungstendenzen – mit 249,21 Euro je qm und Monat in den A-Städten allerdings auf einem niedrigeren Niveau als zu Beginn der Corona-Pandemie 2020 mit damals noch durchschnittlich 283,47 Euro. Bei den untersuchten B-Städten ging die durchschnittliche Spitzenmiete von 123,14 Euro auf 100,13 Euro zurück. An das Niveau der A-Städte dürften die Spitzenmieten in den oben erwähnten Kleinstädten mit großer Zentralitätskennziffer allerdings nicht herankommen.
Festgestellt haben die Experten bei ihren Untersuchungen auch, dass sich die Nutzung der Einzelhandelsflächen grundlegend verändert hat, indem sie feststellen, dass klassische Handelskonzepte zunehmend durch Gastronomie, Freizeitangebote und Dienstleistungen ergänzt oder gar ersetzt würden. Dabei würden vor allem größere Flächen an Attraktivität verlieren und kleinere, flexibel nutzbare Verkaufsflächen mit effizienten Grundrissen stärker nachgefragt werden. Gleichzeitig haben einige Handelskonzepte die Schließung von Warenhäusern und anderer Filialen dazu genutzt, sich in prominenten Lagen größere Flagship Stores zu sichern, wie Immobilienberater zuletzt beobachtet haben. Laut Gewerbe Barometer verlieren die Innenstädte dadurch zwar Verkaufsflächen, gewinnen aber mehr Profil und wandeln sich von reinen Einkaufslagen zu „multifunktionalen Erlebnisräumen“, was wiederum die Frequenz beleben könnte.
Gleichwohl zeigt der Blick auf den Branchenmix in Deutschlands Innenstadtlagen, dass die Geschäfte des modischen Bedarfs in allen Städte-Kategorien immer noch das größte Angebot stellen – auch wenn der Anteil 2020 noch höher war. So ist der Anteil in den A-Städten von 37% (2020) auf 31% gesunken. In den B-Städten ging er von 37% auf 30% zurück und im Rest von Deutschland von 34% auf 29%. Nahrungs- und Genussmittel erhöhten ihren Anteil dagegen in allen drei Städtekategorien von 8% auf 9%. Die Gastronomie weitete ihr Angebot vor allem in den A-Städten aus, und zwar von 17 auf 20%. In den B-Städten ist der Anteil auf 16% und im Rest Deutschlands auf 15% gestiegen, während Nahrungsmittel mit 8 bis 9% konstant blieben. Elektro-Anbieter in A-Städten lagen konstant bei 4% und in B-Städten sowie Rest-Deutschland bei 7%.
